因为加我的网友来自不同的渠道，关注我的时间、对我的了解也有所不同。所以，我想花大家几分钟的时间，和大家说说，我擅长的领域、我的定位、还有一些卖房建议。 其实，在过去几年里（大概是从2017开始）我就致力做“购房咨询”，包括现在也是，首要定位是【购房咨询师】，结合个人/家庭的情况，需求、资金、资产配置，提供购房方向、策略方案、买卖时机、搜房守盘、谈判砍价等。 同时，由于我是老广，在广州成长、工作、生活，有历史认知和地缘优势，对广州很多区域/板块/地段都比较了解。平时只要有时间，就会到处走，观察城市、道路、交通、环境、楼盘、配套等变化。所以，我也会对一些板块/地段/楼盘进行剖析。包括佛山临广片区，我和家人、朋友也有买过一些房产，所以有时候也会跑到佛山那边看看。 另外，我对楼市数据很感兴趣，很喜欢钻研、观察、统计不同机构/平台的数据，并结合我在前端的咨询情况、业内朋友交流、与中介朋友沟通、对市场现状等了解，形成对市场走势的预测。从2015年开始至今，我的预测准确率应该有70%-80%，所以，我的另外一个定位是“楼市分析师” 但术业有专攻，两者比较起来，市场分析更多的是一种兴趣，辅助，而购房咨询更多的是一种“事业”。而且，市场分析偏宏观，而购房咨询师偏微观，很多时候是要参与到实际操作的。但是我现在时间、精力有限（兼职做房产自媒体、购房咨询师），所以，最近我主要把心思都放在【购房咨询】上面。 从2022年下半年开始，尤其踏入2023年后，卖房的用户越来越多。市场的需求发生很大的改变，所以我就从“单纯的购房”，调整为“买卖房产的咨询师”， 近一年，我的咨询用户大概有90%是卖房的，关键点是在于如何卖？报价？推广？提升交易速度？前端实操（如何选对中介、如何与看房者接触交流、如何判断高意向买家、面对讨价还价如何应对，如何谈判、怎么反客为主？等等）。简单来说，就是增加咨询用户的“反套路”能力，避免受到个别无良中介/炒家的套路、压迫式的交易。 所以，关于卖房的技巧、策略等，我不太愿意在公开的场合讲，一方面，这算是商业机密，市场新兴的服务。二方面，不想给自己带来不必要的麻烦。一旦公开讲，就会动了很多人的“奶酪”，对他们造成影响，打烂别人的饭碗，所以绝对不可以公开的、大范围的做。必须要私下咨询，既可以保护对我认可的付费用户，也可以保护我自己，不公开影响同行。 有人可能会问，为什么你这么辛苦，赚个一千几百块，不联手买家砍业主价格赚钱？其实没人嫌钱多，但君子爱财取之有道。退一步讲，就算我有一天拓展赚钱的方式/渠道，比如打一手楼盘广告、带带货，但只要你咨询我，只要不适合你当下的需求，我都会劝退。最近都劝退了好几个用户不要买天河、海珠、荔湾、黄埔、番禺等区的一手。 最后，给一些准备找我卖房咨询的用户一些建议： 1、如果是夫妻，如果决定权在两人手上，则尽量一起做电话咨询。 2、如果房产在父母名下，则需要先做父母的工作，但要用“曲折”的方式，我可以教你，但急不来。 3、如果在两三年前高位入市，现在想尽快卖掉纠错，这个越急就越容易被宰、越容易出错。 4、尽量在放盘前最好就咨询我。 如果你想在放盘后再来咨询我，建议前期不要与维护的中介透露太多。挂牌可以，但最好咨询我后再做其他动作。 如果已经放盘了、也与维护的中介和盘托出、把底都翻出来了，那么这个咨询难度就很大了。初非你是ta的恩人，ta是无私的，但在利益面前，不要高估了人性。 5、不管是单身卖房、已婚卖房，不同年龄的人群卖房、不同类型的房产等，我给到的方法、策略都会有些差异。就算是同一个卖家用户，但面对名下不同的几套房产，那么每套使用的策略都不一样，把控的节奏、时间节点也不一样。 6、对于同一套房源，买家和卖家都找我咨询，那就要看谁先咨询我？只要确定是同一套房源，我就只站在先约咨询的那方。至于后面再来咨询的用户，因为有利益冲突的关系，所以我不会接ta的咨询了。 7、不管是买、还是卖，临门一脚很关键。这里涉及很多技巧、策略、时机的拿捏。最好咨询我再还价，请勿在下定后再来咨询我。 8、有紧急的咨询，请先给我私信/留言（微博、微信都可以），但请不要直接打电话给我。 9、请不要吝啬那一千几百元的咨询费。 有不少用户表示后悔没早点认识我，早点找我咨询，我觉得这是缘分问题，不是个人问题，可以放下，不要与自己过不去。 但如果你已经认识我，需要我的帮助，却偏偏在买了后/谈判后再来找我“救火”，那就算是神仙也难救，况且，我不是神仙。 截止到目前为止，咨询卖房的用户最高违约金是110w。咨询买房的用户最高违约金是60w。所以，如果做不好，纠错成本会很高、代价很大。 最后，无论是买房/卖房，选中介/咨询师，一定要找对人。如果对方有私心，则可能会把你推向深渊。预祝各位置业顺利，心想事成。
