01

地产行业里，有一类房企很用央国企or民企来简单划分。

你说他们是民企吧，它们背后有国字号背景的大资本撑腰；但要说它们是央国企吧，和中海、华润、保利一比，又显得没那么根正苗红。

对这类房企，监管部门对其的严格定位是“公众企业”。

万科、金地、绿地、远洋、绿城，这五家就是房地产行业“公众企业”的代表房企。

“公众企业”的一大特征体现在股权架构上：他们背后都有国资背景，但国资都未控盘，各路大股东在董事会中形成一种微妙的平衡。

这种多元化股权结构的好处是，不受单一大股东的影响，能让公司的掌舵者在股权结构稳定和管理层话语权之间寻求平衡。

同时，国资背景的股东实力雄厚，在必要的时候能给予鼎力支持。

但凡事都有两面，虽然都有国资背景，但这些“公众企业”身上的黄马甲颜色却没有那么正。

公司不存在实控人，大股东未能控股，都属于参股关系，论起来都能喊爸爸，但又不是任何一个大股东的亲儿子……

在经历了地产行业震荡调整的一年后，几家公众企业走出了各自不同的道路，面临着不同的命运抉择。在急速变化的市场行情中，这一身份或许有时能成为依靠，或许有时也是枷锁……

02

前两天，远洋集团（03377.HK）的董事局刚经历了一场大换血，新增1位执行董事，委任3位非执行董事，变动之大，堪称近几年之最。

更新后的远洋董事局形成“4董事+4非执董”结构，其中3人来自中国人寿，2人来自大家人寿。

远洋集团是1993年就创立的地产老牌玩家，曾是最早一批百亿销售俱乐部成员。过去十年，远洋是险资重仓的房企之一。

第一大股东中国人寿自2009年入股远洋，一路增持至29.69%，二股东大家人寿保险则持有远洋29.68%股份。

在很长时间内，两位险资股东只扮演财务投资角色，并未过多干涉远洋其他事物，核心管理层李明从2010年起就一直担任远洋董事局主席，掌舵这艘巨轮的航向。

如今董事会出现剧震，并发布公告称，6月以来，两大股东针对远洋集团成立联合工作组，并聘请了中金公司作为财务顾问，目的是：

更全面地掌握远洋集团的经营情况。

在中国地产史上，两大股东联手派驻工作组并聘请财务顾问调查公司，这种焦虑相当罕见，所有的迹象都在表明：

险资股东打算亲自下场，对远洋救场了。

大股东行动之前，警报已经响了多时，最初是从“远洋系”发端，这曾是远洋集团对外收并购的主力。

“远洋系”一大主角是远洋资本，此前曾有战投红星地产、鲸吞红星美凯龙、收购新加坡商用信托等辉煌战绩。

但随着市场一夜入冬，昔日大手笔“买买买”的资产成了加剧流动性压力的负担。

自去年以来，远洋系债券便频频异动，多次面临停牌，期间经历被公开发函催收、债券苦寻展期、债权方提出清盘呈请等一系列危机后，遮羞布早已荡然无存。

尽管远洋集团方面表示，远洋资本经营独立、财务自主，债务不会影响自己。但对嗅觉敏锐的资本市场，负面压力仍旧难以抑制地在扩散。

远洋集团从去年上半年已经出现亏损，及至年终扭亏无望，年报里公司拥有人应占亏损为159.3亿元，录得上市以来首年亏损。全年销售额超35%的同比降幅，在同为央企背景的地产商中也相当罕见。

期间虽然远洋大举抛售成都太古里、北京颐堤港一期等知名资产回笼百亿资金，还一度进入示范房企名单，获得新债发行的政策性支持。但年报上，远洋账面现金距离覆盖短债尚有数百亿缺口。

今年三月，在楼市一片小阳春喜报声中，传来远洋宣布延期付债的消息，尽管不算传统意义上的违约，但这个信号足以令市场担忧，国际评级机构闻声便将远洋集团评级调降。

远洋集团的这场风波也影响到了大股东中国人寿的财报，去年底中国人寿对远洋的投资计提减值26.45，管理层也公开表达了对远洋经营状况的关切。更换董事会、派出调查组，种种情由，皆于此有关。

在外界看来，远洋此番危局与其“公众企业”的身份不无关系，两家险资都是参股关系，持股比例又非常接近，远洋不是任何一家保险公司的亲儿子。

这就涉及到一个尴尬的问题，从股权架构的角度看，任何一方股东都很难使出百分百的支持，让另外70%的股东从中坐享收益。

这就意味着，如果两家险资不联合支持远洋，任何一家都很难单独给与过多支持。

从过往经历来看，两个险资股东都曾与远洋签订数百亿规模的资金支持，但多数是框架协议，往往实际落地金额远不及预期。

真金白银的支持往往“口惠而实不至”，颇有点雷声大雨点小的意思，连国际评级机构也直言不讳，指出中国人寿与远洋的弱关系，这或许也是远洋集团受困于债务泥潭的原因之一。

如今，伴随工作组的进驻，远洋管理层与大股东的微妙关系彻底改变，这能否争取到险资股东更实际的支持，或许是接下来远洋这场翻身仗的关键筹码之一。

03

临渊涉险的“公众房企”不止远洋集团，还有绿地。

前段时间，媒体曝出67岁的张玉良仍在各地奔波拜访，为绿地争取业务机会。在前一年，张玉良已经第十次连任绿地董事长、总裁一职，早已打破了国企领导60岁退休的惯例。

在这位年近古稀的老人背后，绿地集团仍处于风雨飘摇之中。

和背靠国字号险资的远洋不同，绿地创立之初本是为解决上海城市绿化问题，此后历经一系列股份改制，形成了绿地员工与上海国资共同参股的“绿地控股”。

去年财报中，绿地控股的大股东里，以张玉良管理层为首的员工持股方——上海格兰投资持有25.88%股份，上海地产集团、上海城投分别持股25.82%、20.55%，公司无控股股东及实控人。

张玉良曾说过：“绿地集团的发展史几乎是一部企业版的中国革命史。”这家为解决城市绿化诞生的公司，从上海旧城改造中积累资本，经历城市化高速变迁。

期间绿地曾是国内进入“世界500强”的第一家房企，也在2015年以超3000亿市值上市，超越万科成为“地产一哥”。

在头部房企中，绿地的多元化业态之多，规模之大，几乎称得上独树一帜，以地产核心为主业，绿地先后打出了大基建、大金融、大消费、科创、康养等多张牌。

旗下“航母”几经变阵，“舰队”规模堪称豪华，但始终摆脱不掉多元化板块“赚钱的营收少，营收多的不赚钱”的尴尬局面。

在头部房企中，“公众企业”绿地的净利润水平不仅跑输同期的“碧万恒融”，也不及央国企保利能赚。

从2019年开始，绿地颓势难掩，终于在2022年11月，一笔到期的3.62亿美元高级票据未能偿还本金，绿地正式宣告爆雷。

事实上，让绿地承压的不止是其庞大棋局，还有遍布各大城市、带有“绿地中心”招牌的摩天大楼。

一直以来，“高楼大厦”都是绿地勾地的核心，这种超高层项目一般都是当地政府招商的标杆项目，往往一栋拔地而起的摩天大楼、地标建筑，能带动一座新片区的崛起。

“做政府想做的事”，一直是绿地差异化竞争的独门手段。

理想状态下，这是一种双赢，当地政府收获政绩，绿地则在地价、税收、付款条件上获取便利，这些都能结转为绿地的规模和利润。

但硬币另一面则是这些超高层开发周期长、施工难度大、投资巨大、盈利困难，在算账上并不划算。

在行业调整期，曾经让绿地高歌猛进的摩天大楼逐渐成了绿地的负担，随时都能压垮脆弱的现金流。

流动性危机之下，绿地一方面果断叫停超高层上马，向大基建、商贸赛道转换，另一方面开始节衣缩食，停止新增拿地，开始变卖资产。

作为掌舵者，张玉良控制的职工持股会——上海格兰不断质押股份从外部机构融资纾困，去年财报上，上海格兰已经质押了超99%的股份，几乎已经压上了张玉良在公司的全部身家。

在化债关键时刻，绿地“公众企业”的优势也显现了出来，两大国资股东上海地产和上海城投不仅多次借款纾困，还出钱买下绿地旗下子公司间接输血。

今年5月的绿地年度股东大会上，张玉良直言：

绿地控股已经度过了最困难的时期，但是目前流动性仍然比较困难。

作为一艘规模超万亿的“巨舰”，在张玉良的掌舵下，绿地能否涉过行业调整的激流险滩，抗住业绩下滑、化债困局等压力，是留给整个地产行业的一个悬念。

04

同样被险资重仓的金地集团，这一年多来虽未像远洋一样陷入危局，但也是身处多事之秋。

2021年的时候，昔日位列“招保万金”的金地时隔多年终于“重回前十”，甩掉了“没落贵族”的标签。

但与此同时，大股东大家人寿却开始频繁减持金地集团套现，从2020年末的20.43%的持股比例一路减持至2021年末的5.43%。

频率之高、幅度之大，甚至给人一种“跑步离场”的感觉。

在敏感的资本市场，这一信号足以引起警觉，金地的信用保障及兑付能力开始被投资者议论。

金地集团的大股东里，富德生命人寿、深圳福田投资、大家人寿保险都是国资背景，在金地9个董事中都有席位。

但这一国资背景没能在资本市场上，针对房企风声鹤唳猜疑情绪中，给金地提供足够的安全底气，去年8月和10月，金地接连遭遇股债双杀，其表外负债也一度成为外界猜忌的重点。

三大评级机构之一的标普对金地集团展望的负面调整，瞄准的则是金地的“队友”。

过去几年，小股操盘模式是金地规模迅速膨胀的杀手锏，但随着全行业缩表出清，外界开始频繁表达了对其合作项目经营风险的担忧，话里话外，都在顾虑金地被“猪队友”拖累。

尽管金地一方明确表示，涉及风险合作方的经营风险处于低位，总体可控，风险敞口小。但市场对金地在这方面的担忧和猜测从来就没有停止，“连带担保”、“表外融资”成了金地百口莫辩的困扰。

让外界更担忧的是，在针对优质房企融资通道打开的宽松环境下，金地的融资动作却相当迟缓。

不管是入选中债信用担保试点企业，还是名六家示范性房企，甚至房企融资的“三支箭”全部射出，金地在融资的关键问题上一直没有利好传出。以至于外界频频提出质疑：

金地集团缘何没有发出一笔担保债？

而在地产行业动荡的一年里，金地也经历了组织架构收缩压降的调整，并进行了超过10%幅度的裁员。

地产圈一直有“金地是家好公司”的口碑故事，这场裁员是过去二十年里金地的第二次裁员，上一次发生在2012年。

在今年的业绩会上，金地的财报展现出“投资恢复，销售向好”的积极一面，但想要高枕无忧还为时尚早。

不过对于曾经登顶的“招保万金”之一，对于翻山越岭的体会，想必拥有更多的经验。

05

行业震荡调整的一年，“公众企业”里万科与绿城的表现相对较好，守住基本盘的同时，也在努力拓土开疆。

前段时间，万科新一届董事会完成换届，传统的权力格局延续了稳定、平衡的局面，大股东深圳地铁占据三席，万科加上一名职工董事也同为3席，深圳国资系统占1席，郁亮继续领导万科进入下一个3年。

大股东深铁集团持有万科27.18%股份，背后是深圳市国资委坐镇，这个自“宝万之争”后尘埃落定的股权架构，一直是万科这几年平稳发展的重要保障。

过去几年对万科来说并不算轻松，2021年市场下行期，万科归母净利润录得大跌超45%，郁亮为此在业绩会上面对全体股东道歉。

同样艰难的2022年，万科也只交出一份略优于同行的成绩单，归母净利润只同比增长0.42%，艰难企稳。

但深铁董事长辛杰对外界评价郁亮团队过去三年的表现时，仍给予高度肯定，坚称投资万科是正确的抉择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化。

但在资本市场上的万科，收获大股东坚定支持的同时，也面临中小股东的质疑。

事情起源于3月万科A股的定增计划，根据方案，万科拟向不超过35名特定对象开展定向增发，募资不超150亿元。若此定增计划顺利实施，将成为地产行业去年股权再融资重启以来最大规模的定增。

有意思的是，万科此前公布A股定增计划后，很快又宣布了39亿港元的H股增发计划，并率先落地，但价格却打了折，甚至已低于净资产。

从股东角度来说，把自己手头净资产打折让别人来买，心里难免不平衡。因此在万科A股增发计划中，没有提出保底净资产价格的条款，引发了不少投资者质疑。

无论如何，曾经率先喊出“活下去”的郁亮开启了他第三个万科董事会主席的任期，与他刚接任时高歌猛进的市场相比，外部环境已然变天，如何稳住乃至重塑万科龙头地位，将是郁亮团队的新答卷。

“公众企业”中，绿城中国属于曾经站在悬崖边上的，自2014年与融创决裂、中交入主，如今已过去9年。

在绿城中国股权架构中，中交集团持有绿城中国28%的股份，九龙仓持股22.055%。绿城8名董事中3人来自中交集团，1人来自九龙仓，董事会主席张亚东曾任政府公职。

在过去一年行业形势整体严峻的情况下，绿城中国全口径销售金额2128.1亿，继2016年之后，终于重回TOP10行列，位列第八名。在操盘金额榜单中，绿城中国已经升至第四位。

外界有评价说，绿城中国和背后第一大股东的中交集团，也是这场行业洗牌的获益者之一。

有意思的是，绿城的代建业务发展成为行业头部，对去年销售金额的贡献近3成，东方不亮西方亮，当年“宋卫平时代”曾放言要在3-5年超越万科成为行业老大，如今这个豪言在“后宋卫平时代”通过代建业务实现了。

业内一直有一个说法，“如今的绿城和当年的绿城已经没有关系了”，这大概是对大股东中交对绿城改造的极致概况。

在中交入主后，绿城战略航向开始调整，曾经追求高品质和配套生活服务而闻名的绿城，逐步摆脱了精工细作、慢工细活的“宋氏风格”，摇身一变为以快周转为导向、开发短平快项目的房企。

除了快慢节奏换挡，中交入主后也转变了绿城的发展思路，使其通过不断强化土储来保持强势增长节奏。在今年的业绩会上，张亚东干脆直言：

绿城几年内不存在任何生存风险，但投拓仍需努力，拿地规模不足就会出现规模缩减的风险。

这些转变很大程度上成为绿城躲过行业利空突袭、实现逆势增长的重要砝码。

从这个角度来看，除了大股东真金白银的支持，中交这种深入肌理得改造换血，反而成为绿城这类“公众企业”在这场行业调整中活下来、活得好的关键。

结语

当下地产行业，央国企地产正成为市场绝对的主导力量，巨型央企频频大象起舞，某种程度上，行业的竞争已经逐渐演化为“血统之战”。

对于房地产“公众企业”来说，国资背景的资质、大股东的意向、管理层的抉择，都成为影响身上“黄马褂”成色的关键因素。

几家“公众企业”虽性质相近，但殊途不同归，行业寻底之路漫漫，等待他们的仍旧是未知的命运。