上海土拍市场火热，楼市触底了吗？

昨日，上海成交多幅中环内的地皮溢价竞得，浦东新杨思、虹口海伦路、杨浦定海社区，其中浦东新杨思地块，成交楼面价74426元/㎡，溢价率40.37%； 新杨思这个地块引起了热议，毕竟是个还没开荒的地方，旁边卖9.9万/㎡的浦发新杨思上园，还因为保障房数量多、与住宅未分隔开，引发了房东们的抵制，有人考虑弃定金退房： （📷见图2） 本以为后续会难卖的地方，居然拍出了40%的溢价率，中介和自媒体们又能借题发挥了。 “现在不买，以后新房更贵，新杨思都要12万/㎡.” 我在各个群都收到了提问： （📷见图3） 一家全国性的开发商，会分成华东、华西、华北、华南大区，有些还会直辖市单独成立分公司，例如北京分公司、上海分公司。 每个大区分公司，在年头都会收到一定金额的投拓任务——今年要完成XX亿的拿地。 投拓任务的数目，会参考去年该城市的宅地出让金额。 举个例子，上海2023年的宅地出让金额是2200亿元： （📷见图4） 今年上半年，上海土拍只成交了415多亿，大幅缩水： 地产公司们要完成投拓任务，就得在年末发力了。 截止昨日的第七批次土拍，2024年上海宅地出让金额也就是1113亿元，只有2023年的一半。 把开发商比作面包店的话，地方政府就是卖面粉的。 上海面粉厂和中海/华润/越秀面包店讲，今年的收成不太好，面粉只有这点。 面包店还得继续经营下去，有新的面粉来了，即便价格贵一点，也只能硬着头皮买。 而且，原先政府限制面包卖10块钱一个。面粉钱太贵的话，面包店不愿意买，做了面包卖出去还亏钱。 现在面包可以自由定价了，可以卖12块钱一个，愿者上钩。面粉成本高一点，似乎也有利可图。 这就是溢价成交的底层逻辑。 开发商不是地产投资基金，千万不要以为，它们溢价拍了一块地皮，就是看好这边房子的长期价值。 人家只是完成投拓任务，顺便赚一层利润罢了。 没有人保证，买新房一定能赚钱。只要二手房不涨，新房就是没办法保本的。 2018年8.6万/㎡开盘的静安府，2020年还有原价卖出。算上税费和利息，就是亏本了： （📷见图5） 2020年底认筹的新湖青蓝三期，四年过去了，依然是原价出售： （📷见图6） 要注意的是，2020-2022年上海整体的新房性价比，要比现在高太多了。 当时的高品质新房，才卖了个保本价。 2024年价高质次的新房买进去，除非后面两年上海二手房整体涨个15-20%，恐怕是没办法保本的。