监管账户的设立是为了监督开发商，以确保其将购房款用于项目建设。但2022年了，福州仍有项目不当回事。

1月7日，福州市城乡建设局通报了金地五四领峯未按要求实施商品房预售资金监管的情况，并将福州金喆房地产列入重点监管对象，暂缓相关审批直至整改结束。

金地主要的违规行为是，未将购房定金、首付款存入指定的商品房预售资金监管账户，且利用第三方POS机同时捆绑多个账户，多次将购房款存入非预售资金监管账户。

国资背景的金地明明有着天然融资优势，为何如此不体面？当然，不讲武德的不止金地。去年6月，福州恒大滨江左岸项目就曾因认筹金未进监管账户被官方通报。

在房企频繁暴雷的当下，有必要再强调下商品房预售资金监管的重要性。

什么是商品房预售资金？

开发商将在建楼盘预先出售，购房人按商品房买卖合同约定支付的定金、首付款、后续付款、按揭付款等全部房价款，都属于商品房预售资金。

为什么要设立专管账户？

因为现有商品房预售制度是先交钱后交货。如果预售资金游离于监管之外，很容易被开发商挪用。

当给房企自由过了火，一旦拆东墙补西墙的资金腾挪出现错位，留给购房者的就是楼盘烂尾、延期交房、货不对版等风险，放贷银行、供应商、施工方也会跟着遭殃。

在福州，不管是早年的天泽奥莱时代、瀚城国际、顺华乌龙江大区等烂尾楼，还是福晟、泰禾项目的延期交房，都是因为开发商资金链断裂。

所以，购房者能否收到房子，不能靠开发商一身正气，要靠房地产行政主管部门同银行对商品房预售资金实施第三方监管，保证预售资金只能用作本项目建设。

早在1995年，我国《城市商品房预售管理办法》就提到预售款监管事宜，但各地执行情况不一，资金被挪用的情况时有发生。直到恒大暴雷拉响房企资金链警报，多个城市收紧了预售资金监管。

2020年以来，全国已有超过30个城市发力预售资金监管，多以政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理为原则。

福州预售资金是如何监管的呢？

根据2020年发布的《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》，福州市六城区范围内新建商品房项目预售资金应全部存入监管账户，同一本预售许可证内的商品房同时只能设立一个监管账户。

福州新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。当资金总额达到既定监管额度后，房地产开发企业方可向监管银行申请提取监管额度以外的资金，但应优先用于预售项目工程建设。

监管额度内的商品房预售资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款利息，缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与工程施工无关的费用。

监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金：

主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60％；

新建商品房项目在办理完毕《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。

如果严格按照资金监管账户交钱，就算房企暴雷了，也能用池子里的房款保交楼。

预售资金监管保障了购房人合法权益，但让玩惯高周转的房企哇地一声哭出来。

房地产业是资金密集型行业。从前，开发商多通过虚报工程进度等方式违规套取预售款，集团层面会将资金抽走用于还债、拿新地，然后做大做强。

如今游戏规则变了，“三道红线”下融资端拿钱越来越难，卖房的销售回款又被锁紧，一定程度加剧了房企现金流恶化。

有的房企账本上趴着几百亿，居然还不了几亿元的美元债。恒大许家印就曾喊话：各地政府监管的500多亿元资金，以及已售未回款的800多亿元应该尽快被盘活。

随着高层表态对房地产过度调控进行纠偏，多地已适度放宽预售资金监管，保障房企合理资金需求：

北京可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，放款时间从5天缩至2天；

广州降低了商品房预售款的使用额度及留存比例；

成都提高预售资金支取上限；

哈尔滨更狠，预售资金不用监管了，由银行出面担保，以保函替代预售资金监管

…

预售资金监管，某种程度上是房企、地方和中央三方的博弈。

对于普通购房者来说，在现房销售还没来临之前，为了避免房财两空，签合同时一定要注意钱是否直接打进了银行监管账户。

福州已要求房企必须把预售许可证、监管账户、与监管账户绑定的POS机商户名，商户号等信息同时在公示栏、沙盘、缴款处等位置进行公示。

最后再提醒一句，资金监管了也不代表你的房子100%安全。如果项目预售不如意，后期盖房子的钱也难以为继。

说到底，还是要选择对的房企对的项目。

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