北京楼市，通州买房反转了！

⭕️通州河畔丽景在2020年7月成交的一套三居室，成交价是520万，同户型在2024年12月成交价是414万，降价了106万，幅度约20.38%。 ⭕️通州虽然规划强，但规划的是zf，入驻的就业人群也全都是tz 内人员。这些人的买房能力其实是有限的。所以通州的房价起不来，不是因为双限购，是因为产业属性对房价的支撑力不足。 ⭕️从数据来看，目前通州成交的主力预算在350万，其次为400-500万之间，再之后是500-700万之间。 ⭕️通州成交房源的平均楼龄，都要远高于北京全北京水平，2000年以后的房子非常多。居住水平也很高。 ⭕️因此通州买房需要注意 1️⃣在通州买房，如果是自住属性，一点问题没有，但要尽量避开太老的房子。根据我们的数据，通州距离地铁1号线、6号线不超过1.5公里，2010年以后的两居室，未来的流通性不错。 2️⃣通州目前可以参考的地铁线有四条，分别是：地铁1号线，地铁6号线，地铁7号线和M101线。 3️⃣泛通州东部边缘地区有新房也不建议，比燕郊更贵，几公里就出了北京。享受不到红利，又不是核心发展区，一整个地广人稀。 4️⃣通州买房的三个逻辑:和朝阳接壤的通勤逻辑；城市副中心核心板块；通城老城区自住改善。 5️⃣通州尽量买新不买旧：次新买大不买小；老房子尽量两居或小三居，一居和大四居不要碰，不建议纯投资，通州最热门的片区，也是过去买房投资赔钱最多的。 6️⃣通州买房置业整体都是自住逻辑，如果考虑保值增值建议预算提到350万，350以下基本纯自住为主。通州虽然便宜，但对于高净值人群来说太远了。尤其是低于 350万的房子，距离地铁比较远，物业维护也一般。还有新盘分流，选择一定要谨慎! 7️⃣350-500W可看达富苑、京贸国际公寓、怡佳家园、帅府园、新华联锦园、花涧溪、DBC加州小镇、香溪家园、蓝山国际公寓、玉桥南里。 8️⃣500-800W可看百合湾、BOBO自由城、运河湾、武夷花园系列、合生滨江帝景、华业东方玫瑰、金隅花石匠、龙湖花盛香醍、龙湖蔚澜香醍、京贸国际公馆、海棠湾、瑞都公园世家。