最近上海的楼市，真的是热闹非凡，跟慢跑似的，一步步加速上去了。你知道吗，通常大家都看深圳怎么走，这次竟然轮到上海带头反弹了。

可能你会想，这跟我有啥关系？但说实话，上海这波楼市反弹，可能是全国楼市回暖的一个信号，所以还是挺重要的。现在很多人都在关注，到底是跟风还是真的要出手买房？

单单看上海的话，这个城市的楼市真的走出了一条独立的路线。

我们来聊聊数据，可能会更清楚一些。

首先是二手房的成交量。六月份的上海二手房市场，比五月活跃多了。有三天的成交量都超过了1000套，分别是1059套、1184套和1147套。到了六月23号，上海二手房的网签量已经达到19663套，超过了之前的1.8万套的荣枯线。

现在这样的势头看，六月份上海二手房的成交量甚至有可能达到2.5万套！你想想，上次上海月成交量超过2.5万套还是三年前的事了。

再看看二手房挂牌量。从2023年2月到7月，挂牌量从15万套上涨到了20万套，增加了5万套；但从去年8月到现在这10个月，挂牌量只增加了1.13万套。挂牌量的增长明显慢了下来，这说明很多房东开始不急于卖房，惜售情绪出现了。

最后来看看去化速度。按照6月份每月2-2.5万套的成交速度，结合现在上海的二手房库存，大概7个月就能把现有的二手房卖完。而上个月的数据显示，去化周期要12.8个月。

01

上海的二手房卖得特别快，去化周期，就是卖完存量房子需要的时间，变得越来越短了。

别的一线城市虽然房子也在卖，但因为挂牌的房子太多了，所以没像上海那样感觉到卖得快。上海就不一样，它现在的行情很特别。

说到房价，上海现在的平均价格是6.2万每平方米，差不多还是2018年的价格。你可能会想，这价格没啥变化嘛。但别急着下结论！

因为有越来越多的房子挂牌价开始涨了。就拿6月10号的数据来说，涨价的房源比半个月前增加了400多套，从640套涨到了1037套。这意味着什么？说明房东们的信心在回来了！还说明一个老话还挺靠谱：量先涨，价随后涨。上海的成交量一旦回暖，价格可能也要动了，只是现在还没完全反映在数据上。

那么，现在上海的房子是不是值得买呢？这问题没那么简单，得看你自己有没有一套判断标准。

我个人的看法是，如果接下来几个月，上海的房子成交量能持续保持在2万套以上，那就说明市场在稳步回暖，那时候买入可能会是个不错的选择。

但说到底，买房卖房这事，没有一成不变的答案。市场总是在变，你得有自己的一套看法，不然很容易就跟不上节奏了。就像上海，上个月可能还不怎么样，这个月突然就火起来了。不了解这些变化，真的可能会在信息上吃亏，因为别人都知道了，就你还在犹豫。

02

为什么这次上海的楼市反弹比北京、广州、深圳都要快。虽然各大城市都有各种政策刺激楼市，比如广州放宽的政策看起来比上海还多，但广州的楼市并没有像上海这样明显回暖。

我觉得，这主要还是因为购买力。上海的购买力在全国都是数一数二的。我们经常把上海和深圳比较一下。深圳很多都是新起的富人，就是所谓的“new money”；而上海则是新富和老富的聚集地，有“new money”也有“old money”。

深圳和上海的最大不同在于：在深圳，新钱可能会有波动，但上海的老钱可以提供更稳定的支持。最近几年，很多新兴行业，比如互联网、金融、教育培训等都遇到了很大的冲击，这对深圳这种以新兴产业为主的城市影响特别大。相比之下，上海的影响就小多了。

再说说其他城市，广州和北京相比还是差一点，无论是经济实力还是购买力。而北京，作为政治中心，楼市和房价的增长总不能太过火，这自然就限制了它的市场活力。

所以，四个一线城市中，上海不仅有足够的购买力，市场也相对更开放和市场化。这就是为什么这一轮楼市反弹，上海走在了前面。

但还有几个特点值得注意：

首先，虽然上海的楼市很火，但火的是二手房，新房其实并没有那么火。到了六月，新房的成交量还比五月下降了3.7%。这主要是因为新房的价格通常比周边的二手房贵20%-30%，所以相比之下，二手房更有性价比。

其次，豪宅和老破小的成交率是最先回暖的。今年上海5000万以上的豪宅成交量创了10年来的新高，半年不到就达到了300套。这说明即便市场不好的时候，豪宅因为其稀缺性和保值增值的特性，仍然有很强的市场需求。

至于老破小，成交量也很高，主要是因为这些房子总价比较低，有的还是顶级学区房，而且租金回报率也不错，所以很受欢迎。

03

上海楼市最近的复苏不只是个简单的新闻，它其实给想买房的人发了两个挺重要的信号。

第一个信号是：买房子，得选那些有稳定买家的地方。意思就是，选城市时，要看哪些城市的购买力最稳定；选房子时，也得挑那种未来有很多人愿意买的房子，这样比较保险。

第二个信号是：那些和重要资源绑定的房子，特别受欢迎。比如，房子如果在好学区，或者在市中心这样的黄金地段，这样的房子总是很抢手。而那些只是靠概念卖点，比如说什么未来有潜力的区域，这种房子的市场需求可能就不太稳定，风险也高。

这就是未来市场涨跌可能会有分化的趋势。如果你现在正打算买房或者换房，真的得好好研究一下，找到那些还有很多人愿意买的房子。

不知道自己手上的房子将来会不会有人接盘？是不是该换个地方？或者在买房时，哪些房子还有升值的机会？如果这些问题你还没头绪，可以考虑参加我们的一些专门讲解的直播课，我会详细分析这些情况。

而且，从全国来看，虽然有300多个城市，但真正还有足够购买力支撑楼市的，可能就那么27个城市。这信息得搞清楚，才能做出明智的决定。