2020年的《中国人口普查年鉴》显示，中国家庭住房建设于在上世纪90年代以前的，比例仅占14.4％。

但我们在街头巷尾走走看看，不难发现，除了建造年代较早的小区是真正意义上的“老破小”，许多本世纪初兴建的小区，均已出现不同程度老化，外墙剥落，渗水，电梯损坏等不同程度的问题。

不久前，三联周刊在微博发布了一则讨论：为什么中国小区“易老”？

网友回答五花八门——

我随意截取部分，我们不难发现，其中有两个高频词汇：一个是质量，另一个是物业。

一.新房质量越来越差

上海新房品质断崖式崩塌，大家都有目共睹。辛辛苦苦获得买房资格、积分，筹集好购房资金，一路艰辛终于走到了最后交付的时刻，本以为多年辛苦会一朝得到释放，结果——看到的是建筑材料以次充好、铝板换成真石漆；宏大规划齐全配套不见踪影、兑现当天荒无人烟；还有各种影响居住体验的问题，人车变成不分流了，会所变成对外开放的，室内被莫名的墙壁遮挡、毫无自然采光的······可以说，2023年，交房即维权已经不新鲜了。

回到文初的话题：为什么中国小区“易老”？

答案显而易见，想要房子抗老，起码你也要年轻过才行啊！！

新房质量下降，归根结底有三点原因：

首先，也是最根本的一点：开发商的利润减少了。

2021年，由于此前政府出台了一系列经济维稳政策，房地产市场空前火热，房价预期节节攀升。为了控制住走势离谱的房价，政府出台了房地联动价政策，要求房企按照指导价进行销售，这也就形成了现在的“一二手倒挂”。

一方面，这保障了消费者的利益。

但是另一方面，这也大幅压缩了房地产开发商的利润。

那么减少的利润应该从哪里补回来呢？

答：从建设成本上。

于是一座座质量宛如动迁房的新房拔地而起。

其次，是房地产行业进入了一个快周转时代。

房企的快周转，其实归根结底也是利益使然。

拿地-规划设计-项目建造-计划入市-过会-取证-销售，整个过程越快，回本就越快，利润就越大，房企承担的风险就越小。

快周转讲究一个快，至于房子的质量？不好意思，开发商根本无暇顾及。

大家都在开发速度上卷生卷死，稍不留神，一些慢工出精品的良心房企就会被活活拖死。

这也造成了如今上海新房质量的每况愈下。

最后，消费者过度纵容。

知乎上有这样一个提问——

下面的回答，五花八门。

总结一下，意思大概是：“上海买房子的人多了去了，谁在乎质量啊，你买的是上海的地！”

作为消费者，前两点我们无能为力，这样的市场下，选择建造什么样品质的新房全凭开发商的良心，但第三点我们大可以硬气一些，既然花了钱，凭什么不要求最好的？

二.物业不给力

物业服务质量过差是小区老化快的另一个原因。

物业服务的质量因城市和等级而异，上海的服务标标准如下：

当然，服务水平越高，费用相应增加。

以89㎡的小三居为例，2022年的五星级、四星级和三星级物业费平均分别为4165元、2937元和2147元。

数据来源：中指研究院《2022年中国物业服务价格指数研究报告》

不同城市之间的物业费用也存在巨大差异。

深圳的物业费用最高，接近每年3000元，上海由于老小区较多，物业费用整体水平是一线城市最低，平均在1000元左右。

数据来源：贝壳研究院

等级和价钱是衡量物业优质与否的重要指标，但不是唯一标准。

即使是高档小区的物业服务，有时候也会存在各种问题，有时甚至让人感觉“天下乌鸦一般黑”。歌手李荣浩就曾在微博上怒斥物业，“停水停电打电话没人接”、“自己还被训得跟孙子似的”——

对于这些服务质量较差的小区，许多业主采取的抵制方式就是不交物业费。

最终导致物业的服务更加糟糕，形成恶性循环，出现了各种各样的问题。

小区得不到维护，自然“老的快”。

三.维修资金不见踪影

小区维护的关键就是住宅专项维修资金，这笔款项由全体业主共同承担。鉴于后期的征收难度，这笔资金早已被提前置入售房阶段。只要有人购房，就会从购房款中扣除一部分作为住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于全体业主所有，但由房管局代为保管。在启用时，需要经过全体业主中至少2/3的业主参与投票，并且至少有2/3的业主投票支持，方可通过。之后，还需要经历繁琐的审批程序才能使用。

在大多数情况下，除非真的需要用到，否则你永远不会知道维修基金还有多少。

一方面是因为大多数业主并不了解这笔资金的存在，另一方面是由于繁琐的程序和苛刻的使用条件让大多数业主望而却步。

于是就有一些不法分子打起了维修资金的主意。

2022年昆明市五华区法院判决过一宗比较有意思的案例：

2005年，五华区金域兰湾小区建成，890余户业主陆续接到新房。

在交付房屋时，开发商向购房人代收了住房专项维修资金。

随着时间的推移，小区内公共设施、设备日益老化，需要进行维护、修缮，业主们遂向住建部门申请动用住房专项维修资金。此时，小区业主才从住建部门得知，开发商根本没有向住建部门移交过该笔款项。

2022年，业主们与开发商多次交涉未果后，一致推举小区业主委员会为代表，将开发商告上法庭。

庭审中，开发商承认未向住建部门移交过代收的住房专项维修资金。

于是法院判令由开发商将其代收的4366761元住宅专项维修资金，限期缴纳至五华区住建局开立的专户内。

该案宣判后，开发商不服提起上诉，昆明市中级人民法院维持了一审判决。

维修资金被挪用并非个例，大家在网上一搜案例比比皆是——

挪用维修资金的往往是和业主们朝夕相处的物业或开发商。手法非常简单，伪造业主签名，然后雇佣自家的施工队进行工程施工，表面上，房管局将资金支付到施工队账户，但实际上资金进入了物业公司或开发商自己的腰包。

对开发商或物业公司存在违规使用、擅自挪用维修资金的行为，广大业主可向房屋管理部门举报并要求查处，也可直接寻求司法途径解决，以最大限度实现自身合法权益不受侵害。

小区老的快，原因是多方面的。

欢迎各位朋友针对这一问题在评论区和我们交流讨论。