许多人认为当前我国的住房供应已相对充足。在无论是一、二线大城市，还是三、四、五线小城镇，纵观四周，高楼大厦比比皆是。根据央行的数据，截至2019年末，我国城镇居民的住房拥有率已达到96%，平均每户拥有1.5套住房，其中超过40%的家庭拥有两套及以上的房产。更值得注意的是，国家统计局的数据表明，截至2020年末，我国城镇人均住房面积已超过40平方米，远超欧美等发达国家，并处于全球领先水平。

换句话说，如今我国的住房供应已经相当充足。商品房本质上属于商品，只是其价值较高。从经济学的角度来看，当某种商品的供给超过需求时，价格通常会下降；反之，需求大于供给时，价格则会上涨。然而，这一理论在我国的房地产市场上似乎并未完全适用。

从1998年商品房改革初年到2016年，我国新建商品房的竣工面积累计达到97.9734亿平方米。根据70%为90平方米的标准，这大约相当于9797.34万套房子。值得注意的是，这一数据仅截至2016年，2017年到2023年的新建商品房数据尚未统计，因此实际房屋数量只会更多，而不会减少。此外，在我国房地产市场中，小产权房和农村宅基地自建房同样扮演着重要角色，它们的数量往往超过商品房。经济学家预估，小产权房和农村自建房的总量约为商品房的3至4倍，甚至更多。考虑到每户居住人数可达5至7人，从这个角度来看，目前的房屋供应恐怕已经足够供30亿人居住。需要指出的是，截至目前，我国的商品房开发仍在继续，每年新建商品房数量大约在1000万套左右。例如，2021年新建商品房数量就超过了1463万套。

房屋的供应量已经相当充足，但住房需求却并非如此乐观。当前，城镇居民的住房拥有率已达96%，平均每户家庭拥有1.5套住房，其中超过40%的家庭拥有两套及以上的房产。这表明，大多数城镇家庭并不缺乏居住空间。与此同时，人口老龄化现象持续加剧，新生儿出生率逐年下降。这意味着，当前楼市的住房需求已基本消耗殆尽，未来增长的空间也显得十分有限。尤其值得关注的是新生儿出生率的变化。2022年，中国的新生儿出生人数已降至1000万人以下，具体为约956万人，这一数字是自1949年以来的最低值。

鉴于此，关于2024年后的房价走势，观点截然相反。一方面，有人认为房价必然会上涨，理由在于自2023年以来，楼市出台了多项利好政策，如降低首付比例、降低贷款利率、提高公积金贷款额度、降低存量房贷利率，以及“认房不认贷”等政策的全面落地。在这些政策的推动下，房价必然会受到支持，从而上涨。另一方面，也有人持相反意见，认为房价可能会下跌。他们的理由是当前住房供给已经过剩，未来的住房需求增长空间有限，供给大于需求的情况持续存在，这使得房价下跌的可能性加大。总的来说，关于未来房价的讨论有各自的观点，双方的论据都有其合理性。

其实，这个问题的答案，经济学家马光远早已用两句话揭示了核心观点。首先，他在2021年就明确指出，房地产作为中国最佳投资品的时代已经结束，未来房产将逐渐回归到居住属性。其次，他同年在社交平台上强调，房地产调控的目标并非要使其崩溃，坚持“房住不炒”的基调不会改变，未来房地产市场将会更加分化，房价下跌将成为常态。

马光远显然不支持房价继续上涨的观点。他认为，未来房地产市场将逐步回归其居住属性，房价有望回归到更加平民化的水平。尽管马光远预测房价下跌将成为常态，但他也强调大幅下调的可能性不大，更可能出现的是稳中有降的趋势。具体而言，这意味着在稳定的基础上，市场将呈现分化发展。对此，你怎么看？