楼市降价的风，从城北吹到城南了。近期，福州南三环外多个项目都推出了总价不到100万的特价房源：

景粼天著，精装现房一口价99万元；榕耀之城，精装现房一口价98万元；

滨江左岸，精装现房102万起，但给你返8万。

这么一看，月薪3000也敢在福州五区买房了！但，同样的100万总价，哪个更值得选择？

向来对市场非常敏感的龙湖，是本次降价潮中的“领头羊”。位于三江口板块的龙湖盛天景粼天著76㎡精装三房，原价113万元，现在一口价99万元，再送价值12万的27件套全屋软装，并且免一年月供。

项目一期目前只剩少量135㎡的复式毛坯产品，这些特价房源集中在刚交房的二期6、7、8#楼，一楼单价相当于从1.48万/㎡降到了1.3万/㎡。99万/套的低楼层促销，其实6月初就有了，但7月中旬叠加送软装送月供，清盘诚意还是有的。

景粼天著目前主推的是三期89-115㎡户型，其中12#楼6楼以下的89㎡中户三房，精装单价15555元/㎡任选，还送产权车位。该项目2021年开盘均价高达2.25万/㎡，目前整体1.55万/㎡的精装均价已回落到合理的房价梯度，甚至跟隔壁星海天宸的毛坯单价差不多，所以成为了三江口近期热度较高的楼盘。克而瑞数据显示，景粼天著6月份成交了46套，上周也挤进了五区+闽侯销售面积TOP10。

虽然景粼天著的76㎡小户型是沿高架的，但龙湖的园林环境和精装标准颇受认可，再加上纯商、地铁和麦顶小学三江口分校，还是能吸引到一波刚需。

螺洲板块近288亩巨型TOD项目——首开融创榕耀之城这两天也推出了98万元/套的精装现房，还送6.5万家装。据悉，这些房源是65㎡两房的落地一楼，单价相当于1.5万/㎡。

此外，B地块还有 76-112㎡的毛坯户型在促销，单价14666元/㎡。项目共规划三期，总共44栋楼，A区有人才房，在售的是B区和C区（其中C区已交付），目前整体精装均价1.65万/㎡，毛坯均价1.55万/㎡。对比2022年初2.2万/㎡的开盘均价，降价幅度很明显，但也是意料之中。

2020年2月，首开股份以底价29.59亿元竞得宗地2020-08号地块，楼面价10280元/㎡。同年拉来了融创中国联合开发，后者透过宁德融熙持股42%，并负责操盘榕耀之城。2021年10月，融创将宁德融熙67%股权出售。而后通过中间人中航信托，首开于今年1月收购了这部分股权。自此，融创所持项目股份剩13.86%，首开持股比例升至86.14%。首开夺回操盘权，但解套难度不小。市不动产登记交易平台显示，榕耀之城目前已售住宅仅623套，而项目规划2549户，还有大量房源未备案，全盘去化率仅24%。

库存过高，加上周边还有多幅宅地待出让，未来去化压力非常大。虽说是地铁房，但项目周边充斥着安置房和工地，城市界面一般，生活配套主要依赖自带商业。事实上，榕耀之城的精装标准是不如景粼天著的，加上被诟病的梯户比，后期或许还有降价空间。

如今，让开发商害怕的不是购房者，而是率先抢跑的同行。目前来看，相比三江口，螺洲和帝封江板块发展的天花板都不高。对于563亩大盘福州滨江左岸来说，主动降价也是必然的出路。

项目共1250户，市不动产登记交易平台显示，目前E、I、G地块合计卖了747套住宅，全盘去化仅六成。

今年5月，滨江左岸就在宣传“15888元/平米，楼层任选”，但市场并不买账。如今又降了：精装现房13999元/㎡，楼层任选！滨江左岸的单价不是最低的，但是购房门槛却是最卷的：

这批特价房包含总价低至102万元的72㎡两房，扣掉返现的钱，总价也不到百万。

但世茂股份退市的时候，东街1號就分析过：只有住宅不落配套的板块，是没有未来的。I地块是交房了，却也只交了房。后续的商业、学校、公园……能不能落地还不好说。

总之，五矿独木难支，帝封江短期内是难以形成居住氛围的。

福州五区、纯商、精装、现房、地铁、总价不过百万，这些词组合在一起，确实为预算有限的刚需提供了更多的置业选择。但不要因为“便宜”就盲目上车，理清自己的需求！

上为正文。