一、引言

环京楼市，一直以来都是备受关注的焦点。近年来，其经历了起伏跌宕，如今，随着一系列政策的调整和市场的变化，又展现出了新的气象。

二、投资客退场，环京新房“三连涨”

（一）市场回暖迹象初现受益于“降首付、降利率”等重磅楼市政策，环京楼市活跃度逐渐提升。自今年 3 月份起，新房成交规模呈现环比回升态势，连续 3 个月成交量上涨。燕郊某房产中介公司经纪人周韦表示，购房门槛和成本降低，客户接待量明显增多。

（二）刚需客户支撑市场尽管北京不断推出提振楼市的措施，但环京地区仍承接了北京的外溢需求。通勤客户和为孩子上学考虑的非京籍客户成为购房主力。

（三）房价理性回归与高峰时期相比，燕郊房价大幅下降，新房价格最高约 2.7 万元/平方米，常规价格在 1.2 万 - 2.7 万元/平方米之间。二手房让价幅度更大，客户更倾向选择二手房，且对房源品相要求提高，新楼盘以大户型为主。

三、以价换量，环京楼价筑底

（一）历史辉煌与限购调控受北京副中心城市建设等利好因素影响，环京楼市曾在 2016 - 2017 年大火，廊坊楼市均价飙升。但 2017 年廊坊出台严格限购政策，直到 2022 年才解除。

（二）当前市场状态目前，环京楼市仍处于“以价换量”阶段。新房均价环比持平，同比下降；二手房市场价格弹性更大，部分地区单价数千元即可买到二手毛坯房。

（三）未来企稳的关键中原地产首席分析师张大伟指出，环京地区前期房地产投资比例高，库存量过大，需要时间消化。若交通布局及配套设施完善，楼市有望企稳。同时，廊坊正加快建设北三县与通州区一体化高质量发展示范区，交通和产业协同不断推进，且出台了房地产支持性政策，降低购房门槛。

四、本土房企成环京主力，石榴置业崭露头角

（一）房企布局与竞争格局定位为三线城市的廊坊不乏一线房企布局，但区域型中小房企正成为环京楼市的开发主力。今年 1 - 5 月，石榴置业等本土房企位居环京新型都市圈销售榜单前列。

（二）荣盛发展的转型与复苏一贯重仓环京楼市的荣盛发展在经历亏损后扭亏为盈，并将“保交楼，保民生，积极推进新能源业务”作为主要任务，试图通过并购重组跨界新能源赛道。

（三）土地供应增加在房地产宽松调控的背景下，燕郊北部科学城区域内今年 1 月连续出让 6 宗住宅用地，三河市 2024 年供地计划中也包含较多住宅用地。

五、结论

环京楼市在经历了波动后，正逐渐走向稳定和成熟。投资客的退场、刚需客户的支撑、房价的筑底、本土房企的崛起以及政策和交通配套的改善，都为其未来的发展奠定了基础。然而，市场的完全复苏仍需时间和各方面的持续努力，交通和配套设施的进一步完善将是关键因素。未来，环京楼市有望在稳定中实现更好的发展。