最近两年，“回归主城”是一个热门话题，也引领了一波“回归主城”的浪潮。

“回归主城”的宏观原因有很多，如解决中心城区空心化问题、城市发展由“外延式”向“内涵式”转变、城市更新、改变摊大饼式的发展模式、优化房地产结构、改善人居环境和扩大有效需求等等。

但购房者的“回归主城”，也许很大一部分原因是“资源”！

这些年伴随着城镇化的高速增长，城市不断外延扩张，新区迭出，但往往因为建设进度领先于实际发展速度，部分新开发片区的配套明显不足，住宅建了很多，商业、地铁、教育和医疗等资源都没有跟上，导致整体宜居指数不高。

而这却恰恰是当下市场所看重的，因为随着房产金融属性的弱化，看中“未来和预期”的投资客退场，留下的都是看中“现在”，重视当下就拥有、已经配套落地的自住买房人。

包河主城区街景

于是拥有高度集中优质资源的老城区，开始频频出现在房企和购房者的视野中。

对于老城区拥有成熟城市资源和丰富文化底蕴这点，想必都不会质疑。但一直以来，老城区既难吸引新合肥人，也难留住有地缘情节的老合肥人。

把原因完全归结于老城区没有新城区崭新的城市界面，并不恰当。充满人间烟火气息的老城和时尚现代的新城，谁更宜居？没有标准答案、也不分对错，只是喜好和需求不同，但肯定都有自己的受众群体。

也许难以吸引购房者的原因离不开这两点：一是“贵”、二是“缺乏好房子”！

包河主城区街景

老城区的房子贵吗？

很多人会说，老城区到处都是一万多的房子，哪里贵了？其实我们需要辩证的看待这个问题，在庐阳、蜀山和包河的老城区，一些即便没有顶级学区加持的老破小、老破大，挂价基本都在一万二三以上，如果居住属性稍好一些，还要在一万五六以上。

对比这种产品，价格并不低，在新开发区域会有很多更好的选择，甚至不乏品牌、品质楼盘。迫于价格和产品，也让“刚需向外”，很多意向老城的刚需买房人选择到新区置业。

而因为开发时间早，土地供给不足，“好房子”更加稀缺和价格昂贵，如四里河板块的二手房价格一直居高不下，很重要的一部分原因就是地缘性改善需求旺盛，选择面却很窄，供需失衡。

包河主城区街景

所以“回归主城”要先有“好房子”；

想要解决这个问题，就要先盘活核心区域土地，增加核心区域供给，最有效的办法就是“城市更新”。

2019年，城市更新被首次提出，2021年正式提出“实行城市更新行动”，将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区，作必要的、有计划的改建更新行动。

自去年开始，城市更新的进度明显加快，作为全国19个超大特大城市之一的合肥也明确提出，将用3年时间，将市区内剩余的城中村全部征迁完毕，诸如大铺头城市更新、周谷堆片区城市更新、龙王片区城市更新等都在迅速推进。

其实，合肥在“城市更新”一直走在全国前列，早在2022年就正式开始了“卫岗王卫片区城市更新”，当年11月，更是被纳入住建部《城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》，并向全国推广。

而卫岗王卫片区城市更新项目的住宅什么时候上市，也一直是买房人关注的焦点。

卫岗王卫片区城市更新项目规划示意图

卫岗王卫片区城市更新项目，推广名为“滨投·城市更新”，是由合肥滨湖集团投资开发。从图上可以看到，经营性地块一共有8宗。

其中15号地块，也就是滨投置地·璟玺已经在去年底上市，项目南侧直面公园，价格也低于同档楼盘，推出后市场热度较高，不过体量不大，只有3栋，目前两栋洋房均已售罄，G1#剩余的房源也不多，整个项目进入收官倒计时，急需上新！

接下来即将开盘的是1号地块滨投置地·珺玺，同样是滨湖集团投资开发、安徽置地代建管理、合肥万科物业提供服务。

因为这块地的位置、配套很好，同时地块面积也较大，所以去年末传出今年要上市的消息后，有很多买房人在关注，今天我们一起来详细了解一下。

滨投置地珺玺示意图

珺玺的位置是在徽州大道与太湖路交口，这次推出的珺玺是东侧地块（见下图），从图上也可以看到，珺玺与徽州大道、望江东路均有地块相隔，可以免受噪音干扰。

同时，珺玺也是卫岗王卫片区的核心位置，周边有望江东路、祁门路、南二环、南一环四条主干道，紧邻地铁6号线（在建）和地铁8号线（在建）交汇处的徽州大道TOD站城枢纽。

包河主城区街景

珺玺不仅交通发达，可以快速通达全城，其他商业、医疗、公园绿地、教育等资源同样十分丰富。

如商业除了隔壁在建的徽州大道TOD外，北侧就是漫乐城，附近还有滨湖集团开发建设的罍街、大宁缤购商业广场、宁国路龙虾一条街等，涵盖大型商超、特色街区、沿街商业多种业态。

对于这个位置，大多都比较熟悉，就不赘述了，我们还是来看看产品！

珺玺占地约53.56亩，规划了5栋6层洋房、 5栋14-17层小高层、2栋25层高层，西高东低，层层递进，整体建筑密度不到25%。

滨投置地珺玺示意图

洋房是1梯2户，双开门出入，且从4层开始采用退台式设计，户型约244㎡、268㎡、342㎡。

滨投置地珺玺247㎡户型图

滨投置地珺玺272㎡户型图

滨投置地珺玺342㎡户型图

小高层和高层均是2梯2户，户户南北通透，小高层户型约207㎡、224㎡、270㎡、293㎡；高层户型约195㎡、268㎡，均是户型方正，动静分离，利用率高。

不难看出，作为一个起步195平的项目，珺玺的定位是纯改善，也是要填补老城区品质住宅+改善户型的空白。

不过，高端改善住宅项目，户型是基础，因为“大”≠“强”，还要看珺玺综合素质。

滨投置地珺玺225㎡户型图

滨投置地珺玺196㎡户型图

在颜值即正义的时代，先来看看外立面；

珺玺高层外立面：基座1-2层浅灰色石材+灰色铝板+香槟金色铝板+局部深灰色大理石和局部米白色石材，主楼为局部白色铝板+香槟金色铝板+蓝灰色金属铝板+大面蓝灰色一体板。

珺玺洋房外立面：浅灰色石材+灰色铝板+白色铝板+局部深灰色大理石和局部米白色石材+局部灰色一体板。

另外细节上还有一些横纵向线条的拉伸与交错、建筑顶部的金属格栅、立面大篇幅极窄边框等设计，外立面不仅颜值高，成本和细节标准也很高，交付后，无疑会成为一道靓丽的风景线，在周边更是出类拔萃。

滨投置地珺玺示意图

仪式感也没有缺席，珺玺打造了一个五重归家体验，奢阔社区大门、落客式迎宾大堂、迎宾水景、礼仪花园、中央景观轴、中央花园和品质入户大堂，让在业主在归家的路上，身心得到全方位的放松和舒缓。

滨投置地珺玺示意图

滨投置地珺玺示意图

在绿化上，珺玺以森居 LIFE“定制森活”为主题，打造了三大森·爱模块、八大生活场景。

森·爱健康对应智能社区大堂和不同主题的植物庭院；

森·爱陪伴对应主题儿童乐园、全龄架空层、宅间花园；

森·爱运动对应健康跑道的能量环、多功能运动场能量加油站和康体热身广场等。

其中约350㎡IP主题全龄场地、约380米健康环跑道、3个纯林植物主题空间、功能丰富的架空层，都是亮点多多。

滨投置地珺玺示意图

滨投置地珺玺示意图

滨投置地珺玺示意图

整体上看，滨投置地·珺玺这个项目，兼顾了地段的稀缺性、生活的便捷性、居住的舒适性、品质与美学、开发商的品牌、市场认可和口碑、放心的物业管理，是一个不用看“未来”，赢在“当下”的一个项目。

而更难得的还有价格，预计高层2.2万，小高2.4万，洋房3万（均是毛坯），以目前限价取消后，高端改善盘动辄3万起的价格，珺玺就十分难得和友好了。

大家觉得滨投置地·珺玺这个项目怎么样？