湖北，武汉。马先生把200万的房子租给叶女士，叶女士拒绝付房租，马先生的妻子与其理论，叶女士称自己花了100万装修房子，房子就是自己的了，哪有自己的房子还要交房租的道理。马先生多年前花了200万买了一套房，没过多久夫妻俩就去外地做生意了，房子因此也就闲置了。后来马先生的妻子通过朋友介绍把房子租给了叶女士。当时马先生夫妻俩都在外地，而且他们觉得是熟人介绍，都是知根知底的，双方就没有签订合同，只是进行了口头协议。

叶女士也是很守信用，每个月都按时交房租。四个月后她迟迟不交房租，而马先生夫妻以为是对方有困难，想着等一等。两个月后叶女士不交租也不打招呼，这让马先生他们有点疑惑，于是上门催租，叶女士耍起了无赖，拒绝交房租。马先生的妻子多次催促，叶女士就是不交。马先生他们觉得既然不交房租，那就让她搬走，但是叶女士也无动于衷。马先生妻子只能停掉对方的水电，想着没有水电对方会找来协商，可奇怪的是，叶女士就像没事一样，这让马先生妻子感觉事情不对劲。于是就让亲戚查一下叶女士的情况，才发现房租的水电正常了。经了解发现，自从房租水电被断后，叶女士就把主意打在了马先生的母亲身上。叶女士知道马先生的母亲患病，时不时的套近乎，后来在叶女士的经常拉家常下，马先生母亲已经和她很熟悉了，叶女士就乘机哄马先生的母亲把房产证一些证件那拿出来，拿着证件偷偷复印，于是就开通了房租的水电费。知道了真相后，马先生妻子很是气愤，再次找叶女士理论，可叶女士并不觉得自己行为不妥，并且表示自己住惯这套房子了，希望能把房子卖给她。马先生妻子表示卖房是大事自己做不了主，于是联系马先生。而叶女士表示愿意出200万买，马先生想着既然她不愿意交租，也不愿意搬离，现在提出把房子买了，这也许是对双方最好的选择，最后马先生以200万价格同意卖房给叶女士。但是由于疫情原因，马先生还回不去，而有前车之鉴，他并没有太过相信叶女士，因为双方还没有签合同，双方只是口头协议。因此马先生特意告知叶女士，房子没有签合同，没有过户之前不能擅自装修。但是马先生担心的事还是发生了，房款没给，房子没有过户，叶女士就把房子装修了，她对外声称花了100万装修，随后换了新的门锁。马先生找叶女士理论，她表示房子自己花100万装修，就是她的了。马先生见叶女士如此不要脸，表示要不交房租，要不搬离房子  ，可叶女士以房子是自己的拒绝了。为了防止马先生上门骚扰，门口安装了3个监控，马先生想上门理论都没有办法，于是找来了调解员。

叶女士见到调解员，她并不做任何解释。声称有本事去法院解决，于是急匆匆回家把调解员关在门外，眼见无法调解，马先生选择了报警，同时表示会通过法律来维护自己的合法权益。叶女士租房子，不交房租也不愿意搬离，私自把马先生的房子装修，那么该如何定性其行为呢？首先，叶女士租了马先生的房子，虽然双方没有签订合同，但是进行了口头协议，而口头协议也是有法律效力的，那么双方就是租赁合同关系，叶女士租了房子就应该按约定付租金，而现在她既不交租也不愿意搬离，马先生可以要求负违约金，并且提出解除合同。法律依据：《民法典》第五百七十七条 ,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，在叶女士不愿意交租，也不愿意搬离的情况下，马先生可以要求对方承担违约责任，并且解除合同 ，强制要求其搬离。其次，叶女士以自己装修为由，不愿意搬离房子，声称房子是自己的，其行为属于把他人财物非法占为己有行为。《刑法》 第二百七十条 将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。第二百三十八条规定   侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。马先生的房子价值200万，叶女士不但霸占，为了阻止马先生他们进入房子，特意在门前安装了3个监控，其铁了心不愿意归还房子，按照规定，其将会处二年以上五年以下有期徒刑，并处罚金的刑罚。叶女士霸占房子不愿意交房租，损害了马先生的利益，可以要求她继续付房租，并且因为叶女士把房子占为己有的行为，马先生为此付出精力与其多次沟通，期间也造成一定的损失，马先生可以要求给予相应的补偿。