合肥最近几年，供地量最高的区域是包河。

而在包河区，新盘最集中的板块当属淝河。

淝河板块的新房市场，目前有招商四季臻邸、万科朗拾森屿、中铁建花语江南、皖投云启华章花园、越秀星汇君澜、保利海上瑧悦主力在售，还有中交九宸、合肥轨道棠悦风华和中海15地块待售。

另外还有招商雍润府、中梁华宇锦绣籣院、润城中心等尾盘，就不计算在内了，主力在售、待售有9个项目，而在这一众售楼盘中，最近开盘的是保利海上瑧悦，今天我们一起来看看这个楼盘。

淝河板块的新房、次新房主要集中在几个小片区，一是万象汇周边，有润城中心、龙川玖著、锦绣蘭院、雍容府等盘，上个月成功出让的中海15地块也就在润城中心的北侧，附近还有数块居住用地。

二是龙川路北翡翠天际附近，这一片区新房、次新房主要是翡翠天际和信达观棠，已交付的翡翠天际二手房在片区内表现亮眼。其它则是以学校、医院和安置房为主，后期靠近上海路还有规划的居住用地。

三是龙川路南，北京路和上海路之间，以新房、次新商品房为主，如锦绣龙川、时代领峯、和昌云庭、万科朗拾、保利和光熙悦和皖投云启华章花园等，还有在建的屯溪路小学高铁路小学和四十八中高铁路中学。

这个片区是淝河板块上一轮销售主力，现在还有皖投云启华章花园在售。目前这个小片区也基本被填满，剩余少量可开发空地，规划以商业为主。

四是郎溪路以北，也接力龙川路南成为销售主力，有招商四季臻邸、万科朗拾森屿、中铁建花语江南和越秀中寰天悦主力在售，招商雍润府尾盘。

其中招商四季臻邸、万科朗拾森屿、中铁建花语江南和招商雍润府都在郎溪路沿线，中寰天悦在望江东路与至德路交口，也在淝河板块范围内。

目前这个小片区也是竞争非常激烈，一方面卷品质，一方面也卷价格，优惠幅度非常的大。

五是上海路以东、郎溪路以北。这里目前仅有一个楼盘，是合肥轨道在2022年第三轮集中土拍中拿下的包河区BH202218号地块，即甘棠路TOD·棠悦风华项目，因为是22年拿的地，当时还有毛坯限价，毛坯限价22641元/平。

不过棠悦风华的进度比较慢，至今还没有首开。而在等待的过程中，周边不断有新盘涌现，一众品牌、知名房企云集，市场又不断下行，楼盘纷纷打折，精装更比毛坯低。没有品牌、又失去价格优势的棠悦风华，局面甚是尴尬。

最后就是上海路西、郎溪路南这个片区，去年末供应了保利海上瑧悦和中交九宸，接下来往东还有大片居住用地可供应，相较于上海路西，算是处于起步阶段。目前保利海上瑧悦已经开盘，中交九宸的进度要慢了不少。

保利海上瑧悦是在郎溪路与上海路交口，往南依次是中交九宸和在建的杉杉奥莱，4月底已经封顶，预计今年底能够开业。

海上瑧悦虽然案名有瑧悦，但并不是臻系产品，臻系是招商的产品系，“瑧”也不同于“臻”，而是与珺悦、琅悦一样同属于悦系产品，按保利的产品定位，略高于和光系。

共规划3栋10层洋房、4栋小高层和4栋大高层，共739套房源，面积113-188平不等。

从图上可以看到，海上瑧悦北侧是高架，西侧是上海路下穿，所以海上瑧悦也是把4栋高层放在了最北侧和西侧，靠近高架和快速路的位置。

南侧是中交九宸，东侧是规划的公园绿地和关镇河，相比较中交九宸北侧不靠高架，不利因素要比海上瑧悦少很多。

在配套上，商业相当长的时间内都是比较匮乏的。虽然南侧有杉杉奥莱，并且年底就要开业，但是奥莱属于“品牌直销购物中心”，我们参考高新区砂之船、滨湖首创，对于日常生活助益不大，需要去润城中心的万象汇，或周边商业地块建设。

至于学区，海上瑧悦自身配建18班幼儿园，中小学根据2024年学区划分是实验学校教育集团五十六中学和四十六中南校教育集团至德校区。

但是这个也是暂时的，近期变化在于，前面提到上海路西在建屯溪路小学高铁路小学和四十八中高铁路中学，后期投入使用后，学区范围会不会跨过上海路把海上瑧悦划进去还未可知，远景就是片区内规划的中小学了。

海上瑧悦在5月25日首开，首批推出3栋，给出的优惠幅度也比较大，目前已经推出5栋，合计331套房源，网签+备案了119套，还有212套可售，去化率在约36%的样子。（网签/备案有一定延迟，仅供参考）

整体上看，上海路东保利海上瑧悦这个小片区还处于起步阶段，距离地铁稍远，各项配套需要较长时间的等待，西侧有大片的居住/商业用地待供应，规划的淝河中心也在这个小片区，未来可期。

至于两面高架和快速路，板块内不少楼盘都有这种不利。在不缺乏大牌房企和品质楼盘的淝河板块，后期到了二手房市场，想要突围，品质就格外重要。

不过保利在合肥虽然开发项目众多，但多是刚需和刚改楼盘，有保底，但是前期的上限都不高，这个楼盘会呈现出什么样的品质，将直接影响到后期的竞争力。