买新房前，要多去了解一下附近小区二手房成交价，这是对自己买房首付最起码的尊重，几年前深圳某中介专门卖惠州房子的时候，从深圳带过去的购房者什么都不了解，惠州新房周围同样的二手房1万/㎡都卖不掉，新房卖1.3万/㎡，购房者看完就刷定金。这样的情况最近在沙井也发生了。

当下如果一定要在西部的沙井片区买房，不管最终买哪个楼盘，一定要看完片区的两个楼盘，一个是马鞍山地铁站的万丰海岸城，一个是塘尾地铁站的华强城。虽然华强城不属于沙井片区，但是一条路改变不了华强城对沙井楼市的影响。

按照万丰海岸城在沙井片区的规划，目前成型的一半都不到，不过哪怕以后万丰海岸城不能完全兑现，现在成型的部分依然可以成为整个沙井综合配套最好的地方。万丰海岸城目前在售的二手房单价低于5万/㎡，约90㎡的标准三房两卫，挂牌价445万，两个多月还没有卖掉。目前没有查询到万丰海岸城二手房真实成交价，刚有可售的二手房不久，大概率还没有成交数据，如果现在成交低于挂牌价是可以确定的。

华强城2018年开盘即成为深圳西部最火爆的楼盘，开盘均价约4.6万/㎡。华强城除了综合配套很好以外，在片区最大的亮点是非超高层和两梯四户的布局，这种布局是出生时刻在骨子里的绝对优势，对比现在超高层和高密度小区优势会越来越大。目前华强城二手房成交均价约4.5万/㎡，89㎡三房两卫成交总价约400万。

万丰海岸城还有大量新房没有卖完，开盘均价约5.5万/㎡，也是目前整个沙井在售最贵的新房。华强城旁边的鸿荣源珈誉府同样也有大量新房没有卖完，开盘均价约5万/㎡。

虽然万丰海岸城和鸿荣源珈誉府还有大量新房没有卖完，不过它们近期开盘后也卖掉了大量新房，在整个沙井新房销售中排名靠前。万丰海岸城和鸿荣源珈誉府作为深圳的两个巨无霸新盘，量实在是太大了，根本卖不完。

也正是因为万丰海岸和鸿荣源珈誉府新房增量足够大，加速了沙井片区的房价快速回落。哪怕是沙井的标杆楼盘之一博林君瑞，三年时间房价跌幅约50%。

整个沙井片区包括华强城和中粮凤凰里，在大量新房和急卖的二手房相互影响下，已经出现了价格踩踏。价格更灵活的二手房成交价目前远远低于片区新房成交价，哪怕是更好二手房房，但是整体新房销量却好于二手房。

沙井的主流购房者都是南山和福田外溢过去的打工人，如果现在一定要在沙井片区买房，也应该多去了解一下片区的真实行情，是不是可以花更低的成本买到更好的房子，而不是一冲动买了更贵的新房，毕竟首付都是自己没日没夜打工攒下来的，和预测市场不一样，多了解，对比后买性价比更高的房子是确定省下来的钱。

不过靠外溢购买力支撑的沙井楼市现在也不容乐观，不仅有大量新房库存没有卖完，还有大量可预见的新房入市，最关键的是库存和入市房源同质化严重，最最关键的是新房和二手房也同质化严重。整个沙井片区都是约90㎡为主的三房相互踩踏，带动整个市场进入全面踩踏。短期沙井片区新房和二手房库存不能得到有效去化，价格是很难起来的，价格向下的趋势也很难止住。