2023年12月，LB凌奔设计创始人、中国城市综合体HOPSCA设计专家、著名大型商业设计师凌奔先生，继《浅析中国购物中心设计发展变迁及未来趋势》之后，再度撰文《浅析社区商业的体系化设计》，详细拆解社区商业背后的设计思维与体系化解决方案与落地，并于国家级综合建筑类期刊《中国建筑装饰装修》杂志刊登发表， 详见ISSN国际刊号：1672-2167，CN国内刊号：11-4803/Z。
自2002年创办以来，该期刊由住建部指导、中国建筑装饰协会主管主办，是业界首屈一指的权威专业杂志，并面向国内外公开发行，发挥行业主流媒体作用，成为建筑装饰界开展理论探讨和实践交流的重要平台。
作为中国城市综合体HOPSCA整体设计服务机构，LB凌奔设计持续深耕商业多年，深度洞察商业趋势前沿，并希望以“指向成功运营”的整体设计解决方案，为存量时代的商业升级与迭代贡献专业智慧。
凌 奔
LB凌奔设计创始人
中国城市综合体HOPSCA设计专家
《中国建筑装饰装修》全国学术指导委员
INNODESIGN PRIZE亚太区评委
深圳市室内设计师协会副会长
凌奔先生，是一位拥有国际视野多元专技的设计师，从业近二十年，在综合型设计领域有深度研究和丰富经验，擅长大型购物中心、住宅建筑室内及景观一体化设计、酒店及商业空间设计；从2010年开始在欧洲、北美、亚洲等重要城市与众多著名建筑及室内设计事务所在文化与设计领域进行广泛深入的交流学习。
多年来，他一直以极富激情的创造力完成了多项有影响力的项目，逐渐在国际及国内设计领域建立良好的声誉，多次荣获国内外重要奖项及荣誉。他以艺术家的角度，独创的见解及丰厚的文化底蕴处理实际项目，曾担纲多个政府及重点项目的建筑及室内设计，服务对象包括深圳南山区政府、南山工务局、宝安区住建局及华侨城、万科、万达、奥园等众多知名开发企业，多年来在建筑及室内设计上取得丰富的实际经验，参与的项目遍及国内主要城市及亚洲主要地区。
凌奔：《浅析社区商业的体系化设计》
*《中国建筑装饰装修》/论文刊登/内页
原文如下：
摘要：该文结合 LB 凌奔设计近年社区商业设计案例，探讨体系化设计如何成为社区商业项目成功运营的保障。结合社区商业项目设计案例和历史发展型态，该文首先界定社区商业范畴，锁定讨论的项目类型。然后以实际项目为例，深度剖析有效的空间设计必须站在商业运营的基础上，挖掘商业机会，以此为基础确定正确的设计方向；然后结合用户特征制订合理的设计策略，根据不同项目的特点，确定要解决的设计重点，并以体系化设计的方法落实贯穿到整个项目中，确保设计理念和概念的完美落地。最后指出，情感链接将是社区商业持续运营发展的重要因素，有温度的社区商业能有效提升社区居民的归属感、幸福感和获得感。
关键词：社区商业设计；体系化设计；设计策略；商业运营
1887年，德国的社会学家斐迪南•滕尼斯在《共同体与社会》中，首次提出Community概念，Community（社区）与Society（社会）相对应，体现一种亲密无间、守望相助、服从权威 且具有共同信仰和风俗习惯的人际关系，是传统的地缘、血缘和文化等因素自然造成的[1]。20 世纪30 年代，正在燕京大学社会学系求学的费孝通在翻译美国学者R•E•派克（Robert•E•Park） 的 著 作 时 遇 到“Community is not Society”（社区不等同于社会）一语，深感有必要将二者严格区分开来，经过认真斟酌后将Community翻译为“社区”[2] ，并逐步被援用流行。
2000年11 月，中共中央办公厅、国务院办公厅转发的《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》中办发（2000）23 号，对中国的社区作了定义：社区是居住在一定地域范围内人们社会生活的共同体[3]。
随着市民经济的繁荣发展和城镇化程度的逐步提升，社区范围内逐步发展出了以社区居民为主要服务对象的商业，称之为“社区商业”。从商业型态看，社区商业有别于城市商业中心、区域中心商业、Shopping Mall（购物中心），有着特定的业态配置和消费规律[4]。其以社区范围内的居民为服务对象，提供的服务具有经常性、便利性和针对性，以满足和促进居民综合消费为目标，是一种属地型商业。在消费层级上，兼有刚需、发展型和日常享受型消费。
因社区商业主要服务社区，而社区有复杂性、多样性和特殊性，这决定了所有的社区商业设计都要求差异化和适应性，才能贴近社区居民的实际需要，取得良好的商业运营成果。本文以作者近5a的社区商业设计实践为基础，探讨在不同社区状态下，如何开展体系化设计工作，如何在体系化设计的大框架下，制订不同社区商业的设计策略并形成特异的设计表现形式，最终保障社区商业运营成功。
PART 01
使用者导向的设计思维
User-oriented design thinking以福田区园中花园为例，说明在社区商业的设计中，LB凌奔设计的思考角度，是贴近生活、消费的本质，洞察社区的人群特征和消费特征，并在考察社区现有商业环境的基础上，提出以使用者为导向的设计策略，把握商业机会。1.1提纯人群，精炼需求
福田区园中花园建于1990年代，裙楼商业服务于全体小区和周边居民。LB凌奔设计的首要设计思考方法，是进行人群分析、用户洞察需求，寻找项目能把握的商业机会。
该社区位于福田区园岭四街，是深圳市的中心城区，周边居民人口密度大。该片区的人口特征：这里属于深圳较早的政府公建房屋生活圈，是传统的生活区域中心，有深圳最好的小学之一，集中了完善的教育、生活和公共服务配套。这就决定了周边沉淀了年龄层次非常丰富的家庭客群。
通过对周边人口数据的分析，本项目的重点客群清晰地指向“学龄家庭”，即家里有幼儿园、小学与中学孩子的家庭，他们有的和父母居住，有的是三代同堂，因此整体商业项目的业态分布也据此而定：第1，青少年及其发展需求，第2，周边家庭及其日常需求，第3，退休老人及其健康和邻里社交需求。
1.2差异化定位，在更细化的业态上做文章
通过对周边社区商业的走访研究，周边已聚集了针对上述客群的教培、素质教育等机构，其中不乏市场口碑良好的名牌机构。但这些商业都以商户的功能性空间需求为主，公共空间仍处于老旧状态，难以给到消费者更好的体验，这便是本案的商机。
周边3 km范围内的代表性商业百花文化中心，聚集较多名牌教育机构，是周边家庭青少年校外培训的首选之地；建于2009年的天阶一号，面积仅1万平方米，在传统教培业态占据片区主流地位，且整体品质感较强，逛街氛围优于本项目。基于周边人群，教培无疑是最大的市场，但周边竞品已有此类主流项目。本项目应如何做？LB凌奔设计提出了差异化定位策略，在青少年教育这个范畴之类，强化素质教培类业态，抢占素质教培社区第一项目的市场占位。
1.3差异化设计，围绕定位提出设计概念LB凌奔设计提出了“缤纷能量园”设计概念，打造公园式商业的“动态”场景，明显区隔其他商业的“静态”，增强本项目与社区居民的互动性、参与性，以及对于社区的公共空间特征。围绕社区生活圈的微缩窗口，从生活场景抽取功能元素，延续家庭的不同生活场景、休闲场景、运动场景、健康场景、互动场景等，构建属于全社区居民可共同参与的多元体验。
在设计上，以园中花园的圆型形态作为公共共享空间的空间型态，整体空间环境以温馨舒缓的素色为基底，巧妙利用自然采光。同时，嫁接趣味IP，让公共空间和商业之间穿插的场地，满足可随时举办各项活动的条件，让空间不仅具有年轻态的动感氛围，也预留后期举办各项活动运营的场地。
图1 福田区园中花园裙楼项目建筑外立面（来源：作者自绘）
图2 福田区园中花园裙楼项目建筑外立面（来源：作者自绘）
PART 02“指向成功运营”的差异化设计空间体系The differentiated design space system of "pointing to successful operation"在整个社区商业项目的设计实践中，LB凌奔设计的视角，是直面商业本质， 提供“指向成功运营”的设计整体解决方案。不仅通过设计的独特性来打造自带流量的吸引力空间，更可提供从商业的动线规划、交通组织、业态落位、外立面设计、室内设计、导视系统的全程服务，打造精品型社区商业项目，带来持续性溢价。2.1高颜值的昭示面设计仍以福田区园中花园裙楼商业为例，其商业氛围弱，建筑形态呆板，空间封闭，与外界无互动，且入口隐蔽，没有鲜明特征和亮点，难以吸引人群。
设计将“化整为零”与“化零为整”的手法穿插使用，通过“化整为零”，破除呆板的建筑型态，在餐饮、咖啡等局部空间，通过格栅，将建筑立面“构件化”，达成形式的丰富性[5]。另一方面，将二楼平台外扩，将建筑的结构柱、平台下的块状绿植和屋顶招牌“化零为整”，形成视觉上的整体感，同时通过局部的穿插、结构保证建筑的通透感，达到极具昭示性、品质感和趣味性的外立面设计效果（图1）。
图7 华侨城·龙胜坊中庭效果图（来源：作者自绘）
2.2.3 24小时城市绿道经济
在项目外部交通动线的串联上，结合项目周边城市交通、步行绿道的组织分布，LB凌奔设计将本案与之串联，成为人们在片区中自由步行的一部分，自然而然地走入项目之中。
整个商业体采用折叠线型的表皮设计，建筑体块通过比例、结构和位置的营造，不仅构建出富有现代气息的秩序美感，也产生了大量的半室外空间。大面积玻璃的使用让建筑轻盈、通透而简练，半室外空间的景观绿植点缀建筑立面，营造出美好生活的休闲氛围质感。整个项目最大的特点是长长的开放式街区，一方面便于商家自由发挥，给予个性展现更自由的空间；一方面形成与自然同呼吸的商业氛围，打造24小时城市绿道经济。
2.3 有效商业面积与坪效的提升
LB凌奔设计在华侨城·龙胜坊社区商业项目中，创造性地提出了“混合生活购物模式”，通过发展商自持主力店引导+销售商铺的灵活丰富，打造可游可逛可购物的亲民社区共享空间，有效提升可运营商铺的整体面积，同时提升商业坪效。
2.3.1 可运营商铺面积最大化
在LB凌奔设计多年的商业设计实践中，总结了4个要点来实现各类商业项目的可租商铺面积最大化：第1，中庭尺度，以符合人体视觉舒适度的步行尺度来进行规划，不宜过大，起到装点空间亮点和留白作用即可；第2，通道上规划主通道、次通道，宽度适宜，实现主动线和局部微动线合理布局，达到良好的逛街效果；第3，防火卷帘的形式，需根据项目体量来合理规划；第4、整合空间功能，避免碎片化，然后合理规划动线，最大化避免浪费有效商业面积。
2.3.2 通过店铺组合提升坪效
华侨城·龙胜坊社区商业项目中，发展商自持了部分较大面积商铺，利用开发商商管资源，招商极具商业吸引力的大品牌、强势品牌，奠定整个商业定位的品质格调，提升整体价值。采用大品牌+精品品牌+标准化品牌组合穿插的形式，大品牌带动人流，精品店营造氛围，给予更多可逛可玩的亮点，带动局部人流微循环。
2.3.3 突破时间限制，打造24小时商圈
利用项目占比较大的开放式街区，华侨城·龙胜坊招募了当前号召力强的新商业品牌，聚焦社交、休闲、体验等创新业态，结合24小时城市绿道经济，突破传统室内商业的时间限制。承载居民和绿道健身人群的夜间消费需求，弥补周边夜市品质不高的缺陷，给夜晚逛街的人们提供自然、舒适，兼具品质和品味的消费新选择。
PART 03商业运营结合情感链接，打造归属感Combining business operations with emotional connections to create a sense of belonging作为最贴近社区居民的商业，社区商业不止要经营商业，更要经营情感，在烟火气上发展出人情味，让社区变得有温度，感受到归属、放松和幸福。
3.1利用地缘优势，强化商业归属安居景福项目位于罗湖莲塘，通过莲塘口岸可便捷来往深港。项目坐拥梧桐山和仙湖植物园自然景观，享有安静的生活环境，但也与主城区有一定距离，这也意味着周边几万居民对于该项目商业的依存度非常高。该项目是罗湖重点城市更新项目，周边为大型生活区，未来将吸引大量住家居民。因此安居景福项目主打深入社群服务，满足生活消费需求，补足大商业鞭长莫及的最后1km，以服务居民为主，兼顾游客。LB凌奔设计在本项目中采用“市集”策划思维，打造亲民商业，激发社区活力及与社区居民的情感连接。以“集·粤”为设计概念，打造一个自然、温暖、精致、亲民、充满“烟火气”的南粤市集，兼具罗湖繁华的城市烟火，与梧桐山城市氧吧的生态自然。3.2 体贴的立体交通体系，创造多维连接
本项目与外界的交通依靠地铁和公路系统。为了让游客、居民便捷地抵达本项目，自然而然地走进来，LB凌奔设计让本项目接入城市交通系统，并重新规划商业动线，模糊商业项目和城市空间的界线，创造丰富的视觉连通，打造集市感社区商业。
同时，在每个与外界衔接的节点，以及项目本身的节点上，置入空间亮点，引导人们走进商业项目，创造多层次连接。如在B1层的车库落客区，扩大落客区入口，使用大面积的黄色色块，提升入口昭示性；并优化动线，在入口增加外摆，提升商业氛围；设置中岛活动中心，增加商业价值；同时，优化该楼层布局，打造美食街，打造与居民生活最为密切的美食市集。
3.3 亲切自然，空间基调延续邻里温馨
整体空间，以简约、素雅为主基调，大面积采用舒缓视觉的纯白、水泥灰；搭配大地色系的温馨基调，以木、棕色为空间增加温度。每个楼层选用不同主题，如B1层融合南方民俗文化，打造具有浓郁南粤风情的生活和餐饮市集，让人们在此度过欢乐时光，拥有难忘的童年记忆和家庭的幸福时刻。
PART 04结语ConclusionLB凌奔设计倡导的社区商业体系化设计，正是响应上述变化和趋势，通过科学的设计思维、体系化的设计方法来保障社区商业的成功运营，并通过3个设计案例来辅助说明，即：第1，使用者导向的设计思维，通过人群和社区分析明晰商业机会，为设计指明方向；第2，“指向成功运营”的差异化设计空间体系，通过具有强吸引力的昭示面设计、具有引人留人能力的共享空间设计、有效提升商业面积与坪效的室内空间组合设计，提供后续运营的人流保障和销售保障；第3，打造强情感链接，通过空间设计与商业运营，成为社区居民生活中不可或缺的一部分。
参考文献：
[1]斐迪南•滕尼斯 . 共同体与社会[M].北京：商务印书馆，2019.
[2]陈占江.现代社区建设的乡土视野——费孝通的思想遗产[R].云南行政学院学报，2017（2）：5-12.
[3]陈晰.社区治理在中国[J].中华儿女，2020（12）：33.
[4]马启国.社区商业作为一种城市生活形态————以"联洋社区"大拇指广场为例[J].《中外建筑》，2007（3）：75-76.
[5]褚智勇.设计手法——体块的加法：体块组合及其基本形式[OL].建材U选，http://www.bml365.com/show/study/detail/188，2022-4-28.
