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马来西亚近年来发展势头迅猛，华人数量众多，吉隆坡作为马来西亚的首都和商业中心更是中国连锁餐饮出海的热门目的地。选择合适的店铺位置是品牌成功的关键之一，但同时也面临诸多挑战。除商业条款外，租赁相关的法律规定也是开店前必须仔细考虑的问题。

目前马来西亚没有出台专门针对租赁房屋的相关法律，但是与租赁不动产相关的法律行为均需要受到《国家土地法（ACT828）》的约束。此外，吉隆坡当地市政厅对门店的租赁和装修也有部分专门的法律规定和行政手续要求。

一、租赁合同的分类及生效

根据马来西亚《国家土地法》，租赁合同分为短期租赁合同和长期租赁合同两类。

短期租赁合同的租赁期限在三年以内，且无需登记、无需采用国家法定的标准条款、无需通过书面形式缔结即可生效，但如房屋被转让、抵押，则新的房屋产权人将不再受短期租赁合同的约束。需要注意的是，经过续约后实际承租时间超过三年的租赁合同仍然属于短期合同；

长期租赁合同的租赁期限为超过三年不超过九十九年，必须包含法定条款内容并在土地管理局登记后方可生效。登记时间在租赁合同之后的房屋产权变动或抵押均受到已登记租赁合同的约束。

根据《国家土地法》规定，租赁合同租期超过三年的无论是缔约还是解约，均应当将法定条款列入合同正文，租赁合同中应当具有能够明确租赁范围的示意图，除非承租人一次承租了一整个独立建筑或区块。

需要注意的是，根据马来西亚法律规定，如果物业已经被抵押，则没有抵押权人同意的情况下，所有权人或房屋出租权人不得出租房屋，因此在承租房屋前，承租人应当前往当地土地登记局（Land Office or Registry）查看房屋是否已经设定抵押，且签订租赁合同时必须要求抵押权人在合同上一并签字。

二、承租人与出租人的法定权利义务

马来西亚法律对租赁合同中双方的权利义务主要还是以双方约定为主，只要出租人、承租人能够达成一致，通常来说合同的条款便是对双方权利义务的有效界定。但即便如此，《国家土地法》中仍然有部分条款对租赁合同的内容给出了强制性法律规定，以下是《国家土地法》中对租赁合同的部分规定：

（一）维修义务

签订租赁合同后，如果没有其他约定，则承租人需要承担物业的日常维护责任（不包括物业的主体结构、屋顶及主要下水系统），承租人还应当允许出租人在任何方便的时候经提前通知后进入物业。

（二）附属设施

如果租赁了整栋建筑物，那么承租人对于该建筑物的附属设施如植被、构筑物等也会一并享有权利；否则，除非合同明确约定，承租人对附属设施不享有租赁权利。

（三）根本违约条款

如房屋非因承租人原因出现瑕疵，导致承租人无法继续使用的，那么承租人有权拒绝支付房屋无法使用期间的租金。如房屋无法使用的时间超过6个月的，承租人有权解除合同。如承租人存在违约行为，出租人决定解除租赁合同的，出租人必须事先通知承租人并给予其补救、赔偿的机会和时间，如承租人拒绝或无法补救，出租人方有权解除租赁合同并要求承租人清退房屋。

三、商铺租赁的其他注意事项

除国家级的法律外，吉隆坡本地政府也会出台部分地区性法规对商铺租赁进行约束。

吉隆坡市政厅对城市内不同区域的划分在《吉隆坡城市规划》中作出了规定，将城市用地划分为一般住宅、中心商务、工业园区、传统村落、混合开发、私人所有区等多种类型，并提供了详细的电子地图以供查阅，承租人在签订合同前应当首先确定所租赁的商铺是否能够从事自身所要经营品类，如在电子系统中无法确认的，应当前往吉隆坡市政厅线下确认，确保承租房屋符合承租人的使用需求。此外，进行房屋装修前需要前往市政厅楼宇管理部取得书面许可，并取得装修施工许可证。

综上所述，马来西亚与商铺租赁相关的法律规定与中国国内既有相同之处，也有不同之处。只有在了解和遵守当地租赁相关法律的基础上，连锁餐饮品牌方能在这一竞争激烈的市场中扎下脚跟，在未来稳步发展。

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【中申律师】：上海中申律师事务所，成立于2007年2月，深耕连锁加盟法律领域17年，定位只服务品牌方。以帮助客户商业成功为导向，为直营&加盟品牌提供全案法律服务。

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