文/刘博团队

法拍房数量，创历史新高！

根据中指法拍数据库监测，截至2023年12月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套。

相比2022年的58.3万套，增加了21.3万套，同比大增36.7%！

（注：法拍房源包含住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型）

引发法拍房数量剧增的原因是什么？这一现象又将对市场产生哪些深远影响？

表：2022、2023年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构（单位：万套、亿元）

01

法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。

排除因违法行为（如诈骗、贪污等）导致的房产没收情况外，法拍房主要由以下两个原因形成：

1、房贷违约：当房产所有者无法继续支付房贷，导致银行或贷款机构申请法院强制执行拍卖房产以收回贷款。

2、抵押物拍卖：房产作为债务的抵押物，在债务人无法偿还债务时，债权人可以申请法院对抵押的房产进行强制拍卖，以此来清偿债务。

而这两个原因归根结底都指向一个核心问题：房屋所有者面临资金链断裂的困境。

因此，法拍房数量的显著增加，揭示了一个更深层的经济现象：

越来越多的人正面临着财务困境。

这种困境可能源于多种因素，如收入下降、不稳定的投资回报，或其他经济压力。

02

近日，深圳市场流传着这样一则传闻：

该传闻称：深圳保守估计有几万人通过经营贷，抵押房产等方式，从银行套钱出来投鼎益丰。

三年三倍，问收益从哪来？讲不清楚。房子都卖了+信用卡套完，全部投进去鼎益丰。

目前，这些人的分红断了，钱全部套在里面，说是8个月封闭期，实际上可能永远都出不来了。

现在经营贷等各种融资，每月还息要还不上了，更可怕的是，融资很快就要到期，到时候更没钱去还本了。

这意味着，深圳市场不少房子的抵押融资，将在几个月内陆续爆雷，他们唯一的自救办法就是尽快处理资产，卖房卖车。

以上传闻中，关于资金规模和房产套数存在夸张的成分，但的确有不少投资者就是如此操作的。

而且在过去楼市最火爆的几年，深圳人炒楼很凶猛。

深圳人买房敢于加杠杆，很多从业者用一套房产作抵押贷款买入另一套，然后再用新房产继续抵押贷款，形成一种“一套接一套”的投资模式……

一家房地产机构上个月在深圳做闭门分享时给出数据：

2017-2020年，有大约20%的二手房使用了“高评高贷+抵押贷”；2021-2023年，有超过半数的房贷转为“抵押贷”；预计在未来两年，大部分续贷单需要补差额。

近年来，由于深圳房价普遍下跌，部分地区跌幅甚至超过了30%，因此银行对房屋的评估价值也相应地大幅下调。

经营贷一般期限在一至三年之间。当这些贷款到期，需要还本付息时，银行会对抵押的房产重新进行估值。

在房价普遍下跌的情况下，这种重新评估往往导致房屋的估值出现下降，从而产生了价值差额。

因此，借款人可能需要补交差额以满足银行的贷款要求。这种情况在当前的房地产市场中较为常见，对于房产所有者来说，这无疑增加了经济压力。

法拍房市场的数据，为我们提供了深圳楼市动态的一个直观窗口。

2023年1—11月，深圳法拍房的挂拍量继续保持两位数增长，各物业类型法拍房源3922套，同比增长23%。

深圳的法拍房数量增长率23%，这个数据并不低，但还是低于全国13个百分点。

03

法拍房数量的显著增加，也是一个市场风险释放，让房地产加速触底的过程。

下面数据是2023年法拍住宅房源挂牌量TOP50城市：

表：2023年法拍住宅房源挂拍量TOP50城市情况

其中，法拍住宅房源挂牌量最高的前两名，分别是重庆和成都，挂牌数量超过11000套。

继成都之后，挂牌数量最多的城市是：郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉。以上是法拍住宅挂牌量最多的十个城市。

而按照成交金额来看，真正拉开差距的城市，只有北京、深圳。

北京2023年法拍住宅成交金额为139.4亿元，深圳为116.4亿元，第三名成都56.6亿元，虽然北京，深圳的挂牌量不是最高的，但房价较高，导致成交金额更高。

另外，在一些城市的法拍房成交率、折价率表现出色。

（注：成交率=成交标的数/拍卖标的数；折价率= =变现成交价/评估价）

如温州的法拍住宅，成交率约60.4%，折价率约95.0%；

杭州的法拍住宅，成交率约57.8%，折价率约79.4%；

北京的法拍住宅，成交率约51.1%，折价率约83.4%；

深圳的法拍住宅，成交率约47%，折价率约90.1%；

无锡的法拍住宅，成交率约46.1%，折价率约75.5%；

佛山的法拍住宅，成交率约44.0%，折价率约83.5%；

这些成交率、折价率出色的城市，主要集中在长三角、珠三角，以及一些头部省市地区，居住需求旺盛，购买力强劲。

从法拍房成交总价区间来看，深圳豪宅法拍市场更为活跃。

中指研究院数据显示，1—11月深圳成交的 1404 套法拍住宅房源中，1000 万以上成交 374 套，约占整体1/4，占比较其他城市更多。

2023年11月底，在阿里法拍平台上，位于深圳豪宅红树西岸的3套法拍房以8500万元成交，其中一套最高溢价率达152.44%，最终成交单价约20.4万元/平方米，刷新近期该小区市场成交纪录。

这说明，只要价格足够低，足够有吸引力，深圳房产仍具有强劲的购买需求。

法拍房的数量增加，有助于加速市场出清，让房价触底。

中原地产研究院发布《2023年度报告》。报告指出，2023年，二手住宅市场表现抢眼。

中原监测的26个重点城市二手住宅成交面积同比回升35%，成交量接近2020年，为2017年以来第二高位。

二手房成交表现优于新房，成交量比重大幅上升。除传统二手住宅成熟度高的一线城市外，二线城市的二手住宅成交也快速上升。

二手房成交量回升的主要原因在于新房市场暴雷、烂尾等负面消息依然存在；新房供应量下降；以及二手房价格跌幅较新房更高，税费下调更多等方面。

而法拍房的价格通常低于同区域的二手房市场价。

随着法拍房市场的活跃，房价逐渐回归到一个更为稳固和现实的水平，这是市场自我调节、寻找平衡点的过程，有助于构建一个更为健康和可持续的房地产市场环境。

04

2024年，是从政府，企业到居民的大规模“去杠杆化”的过程。

如今年1月5日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

推出1000亿元租赁住房贷款支持计划，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

这1000亿元，本质是化解债务风险，接手城投公司过剩的商品房库存。而且这1000亿元只是第一批，以后还有第二批，第三批……

城投公司的过剩库存有央行接手，那么居民手中数量不断上升的法拍房谁来接手？光靠市场接得住吗？

黄奇帆的观点也特别强调了法拍房，说如果市场上法拍房数量占比达到20%，就会影响整个片区/城市的二手房价格，当城市整体均价下跌30-50%时，政府就应该出手买入这些法拍房，用作保障性住房的同时，托底楼市。

但现在的问题是，钱从哪来？政府也没钱。

展望未来，房地产市场可能会继续经历波动，会出现大量“带血的筹码”。

投资者和市场参与者必须警惕过度依赖杠杆的风险，保持清醒的头脑，做出理性的决策。

政府和监管机构也需继续发挥作用，通过合理的政策引导，确保市场的稳定与健康。