《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章 物权的设立、变更、转让和消灭，第一节 不动产登记，第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。
本条是关于不动产物权登记效力的规定。
（续2）
（二）、相对登记、自愿登记原则
相对登记、自愿登记原则能适用于依法律行为的不动产物权变动，产生对抗力，还能适用于非依法律行为的不动产物权变动，产生宣示力。
（1）对抗力
与设权力相比，对抗力不利于交易安全，但能节省交易成本，当事人既无需支出登记等费用，也不用因此而耗费时日。而且，它给当事人的意思留下了自治空间，法律只是给出公示和不公示的法律后果，至于当事人怎么取舍，完全为当事人的私事，任由当事人选择，法律不强行干预。这实际上也表明，交易安全和效率是“鱼和熊掌不可兼得”的关系，在对抗效力中，当事人是追求交易安全，还是节省交易费用，依据具体情况进行理性选择。在这种情况下，相对于没有公示形式者而言，具有公示形式者是权利人，能获得公示形式而不具备者，只能承受由此造成的利益。
基于设权力，物权与债权的区分相当明确，前者为有形而绝对的权利，后者为无形而相对的权利，除了租赁权、预告登记等有限的例外，上述区分可谓不可更改的定律。但对抗力改变了这个定律，将物权分化为对人性的相对权利和对世性的绝对权力，前者适用于意思表示一致导致物权变动的情形，
这是不涉及第三人的交易，后者则适用于存在第三人利益的交易场合。显而易见，具有特殊性的是对人性的相对性物权，由于没有公示的介入，这种物权没有公示形式，在表现上与债权无异，但它基于当事人意思表示的确权作用，已经实际发生，而且，在与第三人无关的前提下，它在当事人内部产生界定权属的法律效力，并不会危及交易安全，得到了法律的认可。
根据本编规定，土地承包经营权登记和地役权登记具有对抗力。
以地役权登记为例进行说明。我国地役权的设立在《物权法》采自愿登记，原因在于“在我国农村，地役权80%—90%都是不登记的。为了方便群众，减少成本，物权法对地役权实行登记对抗主义”。
其实，在《物权法》制定时，地役权“在我国农村80%—90%都是不登记的”说法站不住脚，因为彼时我国法律没有规定地役权，也根本没有地役权登记，谈不上有登记比例。至于登记对抗能“方便群众，减少成本”的说法，也值得商榷，因为在实践中，地役权登记收费不高，登记效率也不低，就此来看，上述理由并不充分。
其实地役权设立之所以无需登记，原因应是在《物权法》制定之时，集体土地所有权、土地承包经营权、集体建设用地使用权、宅基地使用权等农村土地物权缺乏完善的登记机制，不少地区根本就没有进行这些登记，当这些物权成为地役权的基础权利或供役不动产权利时，登记的缺失使地役权无所依托。
在这种情况下，若像罗马法那样，即便缺乏有效的登记，仍赋予地役权对第三人的约束力，就会导致供役地买受人不了解该土地承受的负担，从而可能大幅增加土地转让的复杂性和费用，这一策略显然不够妥当，那么，把登记作为赋予地役权对抗性的要件，应是受制于现实的虽然无奈但为最优之举。
在此前提下，其规范适用的核心问题即如何确定第三人，《日本不动产登记法》第4条、第5条将以欺诈或胁迫妨碍登记申请者与有为他人进行登记申请的义务者排除在外，判例据此延展了排除范围，将其他违背诚实信用、公序良俗或权利滥用法理者归于不属于第三人的背信恶意者，而学理中有关第三人具体情形的讨论众说纷纭，似无定论，我国同样如此。
不过，一旦立足点动摇或变化，规则有无生命力就是问题。用以铺垫自愿登记对抗力的最坚实理由是登记不完备，但在我国强有力的国家治理术推进下，农村土地物权登记的情况大有改观，不仅集体土地所有权确权登记发证工作已经基本完成，土地承包经营权、宅基地使用权和集体建设用地使用权的确权登记发证工作也正在加快推进当中。在此情况下，再加上已相对完备和普及的国有建设用地使用权以及房屋所有权登记、海域使用权登记，地役权登记会有稳固的基础，从发展的眼光来看，不妨以登记为地役权的设立要件，让其产生设权效力。
假设这一结论具有可行性，并能适用于土地承包经营权登记，那么，对抗力就没有必要单独存在，这样一来，依法律行为的不动产物权变动就应统一适用绝对登记、强制登记原则。
前文提到，绝对登记、强制登记原则与法定原则、特定原则一起细化并强化了物权与债权的二分，相对登记、自愿登记原则也有此意，但又通过登记与否区分不动产物权有无对抗力，如何填补这一明显的逻辑缺口，显非易事，日本在此方面纷繁复杂的学说说明这是人为的迷宫。即便表述相当清晰的“二阶段物权变动论”也不能阐明问题，该理论将未登记的物权界定为处于物权与债权之间的萌芽性物权，仅在当事人内部有债的效力，其权利人对不法侵夺者的物权请求权和损害赔偿请求权可用债权人代位权来行使，物权据此内分为对人的相对权和对世的绝对权。
问题在于，物权与债权是用以认知和规制交易的法律概念，自其被择定并主导人们思维起，就与相关要素融为不可分割的一体，登记与不动产物权恰如蛋与鸡，非要从登记与否的维度将物权分个三六九等，不仅偏离了物、债二分的思维起点，还会引发未登记物权与一般债权是何关系等问题。
可以说，正是对抗力骑上了隔离物权与债权的墙头，才致使此领域的物权变动问题如同迷宫，正本清源之道还是取回物权与债权二分的这个简单性原理。
（2）宣示力
不动产登记在非依法律行为的物权变动中产生宣示力，已经产生的物权不因没有登记而受影响。能够产生这种效力的登记就是宣示登记，即把不动产物权已经实际变动的结果向外界予以展示的登记。这种登记没有设权力，仅仅起到把事实上已经产生的物权忠实地转化为登记簿中的物权的作用。宣示登记后，物权当然受推定力规范和公信力规范的保护，自不待言。
在宣示登记之前，非依法律行为的物权变动所产生的物权没有权利外观，对社会公众没有足够的公信性，通常在客观上也不易被处分，比如，某人在被继承人死亡之时即为遗产房屋的所有权人，但其在登记簿中并非房屋所有权人，未经宣示登记，很难转让该房屋。而且，为了确保物权及其变动均可见有形，并能被国家所控制，物权要想进入流通领域，仍然需要具备权利外观，否则，法律不允许其被处分。
这就是“不公示，不得处分物权”的模式，《民法典》第二百三十二条即规定，处分因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、遗赠、事实行为而取得的不动产物权时，应依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
问题在于，尽管没有宣示登记，作为非依法律行为的物权变动结果的物权，已然是受法律保护的物权，那么，物权人处分自己的权利，是有权处分，为何不能产生物权效力呢？
如果说是为了保护交易当事人的利益，那么，物权人基于不愿支付成本或者出于保密等原因而不愿登记，相对人也有相同的原因不要求变更登记，并愿意承受登记公信效力可能剥夺自己取得的权利的风险时，这完全是自愿的选择，法律没有理由剥夺当事人的自由选择机会。不过，考虑到物权公示设权力建立了物权有形化的机制，不动产物权因此均要有登记的外形，否则，不能进行流通，据此，如果作为非依法律行为的物权变动后果的物权属于设权力规范的对象，它应先进行登记，然后方可自由流通。
但是，鉴于本编还采用了公示对抗力的规则，只要当事人意思表示一致即可产生不动产物权，该物权在不登记的情况下可自由流通，作为依法律行为的物权变动结果的物权尚且如此，为何能为有效文书等证明的、作为非依法律行为的物权变动结果的物权不可？
行为的物权变动结果的物权尚且如此，为何能为有效文书等证明的、作为非依法律行为的物权变动结果的物权不可？显然，将“不公示，不得处分物权”的规则绝对化，在法律制度体系安排下就会不协调。可以说，无论是考虑当事人的实际利益，还是考虑法律制度的体系安排，未进行宣示登记，就绝对限制物权的自由处分功能，似乎并不恰当。
严格地讲，对于不在设权力范围内的物权，即使不登记，只要可能，而且当事人的意思表示合法有效，物权人就能自由安排物权的流通。在此意义上，“不公示，不得处分物权”的宣示力不在于限制权利人的处分权，而是限制公权力机关的行为，即在未完成处分行为时，强制裁判机关、地政机关或者其他国家机关保住关卡，不使此类物权人未经登记，即得处分其物权。
但如果登记机构未守住关卡，使得处分的相对人被直接登记为物权人，只要当事人的交易合法正当，登记结果反映了真实权利，不宜因此而取缔当事人处分交易的后果，否则就是徒增交易成本。
还要注意，在宣示登记之前，不动产物权变动已经完成，在不涉及第三人时，未登记的物权与其他登记的物权一样，物权人可以根据本编的“物权的保护”一章来主张相应的权利。对于依生效法律文书、征收决定等发生的物权变动而言，如果真实权利人未及时申请宣示登记，在登记的权利人将标的物处分给第三人的情况下，只要满足公信力的要求，第三人能确定取得该物权，未宣示登记的权利人将因此丧失物权，其权利不再存在、当然也无对抗力。
对比而言，绝对登记、强制登记原则表现了相当突出的国家干预，但它仍以意思自治为基础，是当事人以物权变动为内容的效果意思为物权变动法律效果提供了正当性，登记与此意思表示结合，增加了抽象物权的具象性，既便于交易进展，在说理上也沿循物权与债权二分的主线而无内在悖论。
需要注意的是，虽然本条第二款规定国有自然资源所有权可以不登记，为贯彻落实党中央、国务院关于生态文明建设决策部署，建立和实施自然资源统一确权登记制度，推进自然资源确权登记法治化，推动建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅、监管有效的自然资源资产产权制度，实现山水林田湖草整体保护、系统修复、综合治理，在试点工作的基础上，自然资源部、财政部、生态环境部、水利部和国家林业和草原局制定了《自然资源统一确权登记办法（试行）》，对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域、无居民海岛以及探明储量的矿产资源等自然资源的所有权和所有自然生态空间统一进行确权登记。
（未完待续）
