楼市大招，大家都知道了吧，总共三招，降首付，降利率，国家队进场收房充作保障性住房。

具体内容不再重复，网上搜一下就知道，大家最关心的是这次的大招能不能将房地产救起来？

有人分析说银行敢把首付比例降到15%，这就传递出了一个信号，房价不会再降超过15%了。因为当房价下跌到首付都亏了，断供潮就会出现。所以，房价应该要触底了。

胡锡进也说这是一个转折点，他还建议刚需要买就赶紧买，别再绞尽脑汁预测亏涨了，老胡这是鼓动大家赶紧进场接盘啊。

说实话，对于想买房的人来说，这三个大招，只有降利率算是真正的利好。你这个月买房，比上个月买，就能省不少利息，光是公积金贷款，首套贷款利率就下调了0.25个百分点，100万贷30年，可以节省4.8万利息。还有商贷利率也会下调，这里面又能省下一些钱。

不过，这也是麻烦的地方，这两年房贷利率一直降，越晚买越省钱。现在取消了首套和二套的商贷利率下限，这只会加强大家的观望心态，觉得可以再等等，利率还会降。

现在谁也不知道市场的底在哪里，大家只好继续观望，这也是这两年楼市利好政策一个接一个，但始终不见好转的原因。

其实，我觉得房地产能不能救起来，最关键的点不是什么降首付，降利率，放开限购这些，而是需求。

现在给我的感觉就是市场上还有一大批等待接盘的人，他们之所以不买，就是让利不够，所以，你不买我就让利，再不买我就继续让利。

著名经济学家任泽平说现在我国城镇化率只有66.2%，未来还能再提升15%，意味着还有2亿人进城，需求大的很。国家统计局副局长盛运来也说进城的农民工中，购房比例不到三分之一。所以，他们都把接盘的对象瞄准了农民。

但是，别说是以后的需求，就是之前买房的很多都是伪需求。从2014年开始的棚改货币化，多少农村人被坑了，跑到县城，市里买房，不是因为他们真的有需求，而是跟风买的，觉得买了之后，房价就能涨，就是赚了。还有多少在一二线城市上班的大学生，跑到家乡城市买房。他们也不是真的有需求，而是觉得再不上车就晚了。

根据住建部之前发布的数据，我国住房空置率约为15%。但在三四五线城市，空置率会更高。多少人买了房一年住不了一两次，甚至是一次都没住过。现在想卖都卖不掉，完全砸在手里。

现在房价上涨的预期没有了，降价的预期倒是还有不少，你觉得他们会进场接盘吗？大家都不傻。

而且各地要进场收购存量商品房来做保障房，保障房环境好，租赁成本低，之前那些可买可不买的群体，就直接不买了，这不又少了很多刚需吗？

另外，还有一个很重要的点，现在的很多95后，00后，他们观念都变了，不结婚，不买房，不愿背负巨额的贷款，这又少了很多需求。

所以，扯其它的没用，房地产能不能救起来，关键是看需求。现在供应是足够多了，之前的伪需求者，炒房者多想把手上的房子甩卖出去，还有那么多开发商的房子卖不出去。

我猜未来只有一二线城市的楼市能够回暖，保持温和的上涨，毕竟它们还有人口流入，有接盘的人，2023年人口增长的城市基本都是一二线城市。至于三四五线城市，能止跌就不错了。