回顾2023年，经历了前两年的深度调整，购房者置业情绪和企业端市场信心仍未完全恢复。
中央政治局会议首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的观点，并进一步明确了“三大工程”建设，以探索行业新的发展模式。多个部委积极落实具体政策，各地的限制性政策也逐步优化，为房地产行业带来了真正的政策底部。
关键词一：市场调整
2023年，我国房地产市场持续调整，仍处于筑底阶段，供求关系也发生了重大变化。人口对住房需求的支撑力度进一步减弱，整体住房需求明显减弱。供应端来看，近年来，随着房地产市场的快速发展，土地供给量显著增加，市场整体供给也逐步达到顶峰。尤其是低能级城市的库存量较高，过去供不应求的紧张局面已经发生了根本性的扭转。
价格方面：新房价格波动调整累计涨幅不足0.2%，二手房价格持续下跌，已经连续19个月环比下跌。
成交方面：新房销售规模继续下行，全国商品房销售面积同比下降了8.0%，商品房销售额同比下降了5.2%，预计年末市场仍将面临下行压力。
土地市场方面：整体低迷的态势仍未改变，住宅用地供求规模同比继续下降住宅用地推出和成交面积分别同比下降超20，绝对规模均为近十年来的最低水平。
企业方面：房地产企业的销售业绩持续下滑，企业资金面仍然承受压力，行业继续进行清理整顿，TOP100房企的销售总额同比下降14.7%，民营企业的经营压力较大，房地产企业的风险也在蔓延。
2024年房地产市场的恢复节奏将依赖于居民置业预期能否好转。商品房新房市场仍然面临着一定的挑战。
关键词二：限制性政策逐步放松
在7月24日中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，8月底以来，住建部等多部委出台了多项房地产优化政策，各地也纷纷积极响应，多数城市的限制性政策已经完全放开。
个人住房贷款的“认房不用认贷”等三大优化方向将进一步得到落实，全国大部分城市已经实施了首套房“认房不认贷”的政策。
同时，首套房贷利率的支持政策逐步实施，新发放贷款利率与现有贷款利率的差距正在扩大，有望补充购房者购房资金需求。
2024年持续放松限制性政策仍然是趋势，但刺激政策是否出台，预计短期内还要根据市场调整情况，滞后6-9个月后有所落实。随着房价调整，购房成本和购房门槛将有望进一步降低。
关键词三：开发商购地意愿分化
从土地拍卖市场的表现来看，多数城市在11月份进行了取消地价上限后的土地拍卖，整体成交溢价率升至7.2%。部分核心城市的优质地块的土拍活动升温，个别地块竞拍出现高溢价。然而，其他地块普遍以底价成交，甚至出现了流拍现象，进一步加剧了市场的分化现象。
在2024年，房产价格回归市场，有利于修复市场预期，在开发商企业现金流得到销售回款补充后，土地市场才有机会回暖。
关键词四：保交楼
在2023年，除了那些具有购买土地能力的大型房地产开发企业之外，许多中小型房地产企业仍然面临着防范和化解流动性风险的挑战。为了确保房地产市场的稳定和健康发展，中央政府和监管部门多次强调了防范和化解房地产风险的重要性，并将其列为当前经济工作的重要任务之一。
房地产风险主要体现在项目交付保障和房地产企业债务解决等方面。在过去的一段时间里，由于市场竞争激烈、政策调整等多种原因，部分房地产企业出现了项目延期交付、资金链紧张等问题。为了解决这些问题，上半年，监管部门加速推进了一系列“保障交房、保障民生、保障稳定”的措施。这些措施包括加强对房地产项目的监管、优化融资渠道、提高企业资金使用效率等，旨在降低房地产风险，保障购房者的权益。
同时，央行和银保监会也在多个场合强调了“有效防范和化解优质头部房企的风险”。这意味着在未来的金融监管中，将更加注重对优质头部房企的支持和引导，以促进整个行业的健康稳定发展。住建部也提出了类似的理念，强调了“对于出现风险的房地产企业，一方面要帮助企业自救，另一方面要依法依规进行处理，以防范和化解风险”。这意味着政府将在维护市场秩序的同时，积极采取措施帮助有困难的房地产企业渡过难关。
下半年，多家国有银行和股份银行密集召开座谈会，表示将更好地支持房地产企业的合理融资需求，并有望推动“三个不低于”政策的具体落地。如果这一政策能够真正实施，将在很大程度上改善当前民营房企融资困难的情况，有助于防止房地产风险的蔓延，促进行业的健康发展。
到了2023年年底，中央金融工作会议和中央经济工作会议都再次强调了“公平对待不同所有制的房地产企业，满足其合理的融资需求”。这表明在未来的金融政策制定中，政府将更加注重公平竞争，为各类房地产企业提供更加公平的融资环境。这将有助于激发市场活力，推动房地产行业的持续发展。
2024年，化解项目交付风险仍然是政策的重点之一。为了修复市场预期，预计将进一步落实“保交楼”配套资金和政策。加强预售资金监管和改革预售制度可能成为保障项目交付的重要措施。此前，住建部已明确规定“有条件的情况下可以进行现房销售”，并已在2023年的多个地区试点了现房销售。预计在2024年，将有更多的城市或地区推动试点现房销售，有望加快预售制度改革的进程。
