中建璞园与中建璞园park

国庆假期北京最最最火的楼盘我相信一定是中建智地的北京宸园和中建璞园，北京宸园的文章我已经写过了，今天来写一下中建璞园的测评文章。

璞园国庆七天到访客户数为1800组，相信但凡你想要在北京买房一定被推荐过这个楼盘，网上已经不缺关于璞园的赞美文章了，今天想来给大家梳理一下璞园的买入逻辑到底是什么？

实话说我之前一直不看好前苇沟这个板块，之前还出过一篇文章专门来抨击这个板块。我个人的观点是光是房子还没用，如果周边没有完善的配套是不宜居的；

有两件事让我开始关注中建璞园：

7-8-9三个月，中建璞园的月均销量都在30套以上，要知道在出政策以前北京的市场是非常冷淡的，尤其是7-8月份，30+的这个数据在北京绝对是让所有楼盘都羡慕的；

一个我不看好的板块，8月份我还带粉丝买了一套。根据她自身的实际情况，我们分析一圈下来璞园确实是适合她的！

这两件事让我开始重新审视中建璞园这个楼盘，我开始意识到今年大多数人的买房逻辑跟去年又发生了很大的变化。

从2020年到去年，很多人买房是奔着增值保值来的，可以牺牲品质，也可以牺牲距离，只要房子能增值就可以；

但是今年很多人的想法变了：劳资要享受、要躺平、要住的舒服！

因为他知道，房子不增值了，所以住的舒服成了大部分人的首要考虑因素！

以上，都是个人的主观意识，但也改变不了前苇沟的本质

真正改变前苇沟成色的是中建智地花112亿打包拿下朝阳区三块综合用地，其中前苇沟的中建璞园PARK和相对应的配套就在其中：

我们来看看这个配套包括什么：

1、18000平的公园绿地配套

2、6200平的商业用地

3、2000平的生态湖湖景

4、3000平的草坪

5、3000平的社区卫生服务中心

6、12000平的养老空间

7、公园内还包含运动馆、康养中心

另外之前就确定了在公园南侧有两块教育用地规划，分别确定学校是：北京八十中和白家庄小学，这俩学校是很不错的，尤其是八十中这两年的升学率处于北京第一梯队，朝阳区第一；

璞园PARK确实不错，但是如果仅仅是璞园PARK是改变不了前苇沟的成色的，璞园PARK仅仅是比璞园更好的房子而已。

上面的配套设施才是真正改变前苇沟成色的东西，相当于足不出户就能享受到全龄段的生活配套，在加上房子本身居住舒适度很高，这里有点“桃花源”的感觉；

“桃花源”跟外界是不相通的，璞园所在的位置中短期内没有地铁，这是影响未来流通性的很大一个因素!现在开发商给出的解决方案是免费三年的班车到望京南、孙河、三元桥地铁站

所以，如果你对地铁不依赖，那么前苇沟这个板块能满足你其余的生活需要，我想这才是很多人来看房的原因！

前苇沟相比于孙河如何？

前苇沟的板块成色不如孙河，别说前苇沟，放眼整个北京能跟孙河比的板块都没几个，孙河是北京最早提出先规划后发展的板块，但是孙河的经验目前来看是失败的；

当初孙河的规划非常好，整个板块容积率仅1.1，而且板块内全部是高品质的房子，板块中心还有一个大湖。

但是仅仅是开发商拿完住宅用地，后续配套就没再跟上，中心湖的面积也缩水了，学校落地也非常慢，据说中途引进了一个不好的学校被孙河业主集体拒绝了。直到今年9月北京八十中才建成开学，首批招了136名一年级和116名初一的学生；

但是孙河的商业依然没有任何起色，孙河业主依然要去祥云小镇吃饭购物！

也许就是看到了孙河的失败，所以中建在做前苇沟的时候把配套都提前做了，中心公园和相应的商业等配套设施会在明年10月建成落地，璞园一期的交房时间是26年，也就是说配套先建成，房子才交付，这相当于给业主们吃了颗定心丸！

另外据悉学校也将在26年建成招生，朝阳区这几年吃到了学校带来的土地红利，所以在建学校方面遥遥领先其他区。

我把这种建学校的行为理解为三方共赢：既能辅助卖地，又能帮学校扩大规模，还能解决买房人上学的问题！

璞园的增值潜力怎么样？

因为没有地铁，轨道交通不方便，璞园就已经筛掉了很多人群，公园+学校+商业+康养+体育只是在一定程度上保证了它的下限；

孙河做大面积别墅，前苇沟做小面积平层，这样错开可以避免跟孙河直面竞争，而且别墅确实不是当下主流，大家又回归到大平层了；

孙河这几年的价格走势很一般，个人觉得璞园不会比孙河好很多！

所以，买璞园的底层逻辑更多是买一种生活方式，有非常不错的居住舒适度、家门口就是丰富的生活配套，把生活跟工作割裂开来。

璞园去售楼处看了房的没有说不喜欢的，不管是户型设计还是园林打造，都非常值得一看，尤其是璞园PARK140-160-210平的样板间，看了根本走不动路！

这也是为什么网上宣传它是北京的阿那亚，其实就是一种对生活的向往！

既然享受了就不能增值了，如今你需要做出选择！感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外优惠。别自己去售楼处啦。

PS：目前璞园在售面积为：74-88-99-103平，单价在6.3-7万之间，有103-125平样板间；

户型分布图

74㎡两室两厅一卫，共184套房。南北通透的户型，并且南向面宽6.7米，客厅面宽3.6米，已经超过了同级别选手。并且，这个户型还是U型厨房设计，正对餐厅，布局合理；北侧房间尺度也足够大，可以作为次卧，也是当作书房，适合刚需上车。

B户型有两种，共256套房。B1是88㎡三室两厅两卫，南北通透，南向面宽7.2米，客厅面宽3.7米，这个尺度在同面积段算得上优秀。值得一提的是，主卧还是套房设计，有独立卫浴，实用性和私密性更强。

B2户型是94㎡三室两厅两卫，是B1户型的升级版，南向面宽也是7.2米，客厅面宽也是3.7米，主卧有独立卫浴。所不同的是，这个主卧卫生间已经升级成明卫，北侧书房空间也大了一圈，居住舒适度得到明显提升。

C户型也有两种，共448套房。C1是99㎡三室两厅两卫，算得上中建璞园的头牌。这个户型布局方正，全明格局，三面宽朝南，南向整体面宽9.8米，中间是LDK区域，两边双卧室朝南，主卧套房带明卫，满满都是品质感。另外还有一个独立家政间，非常实用。

总体而言，这虽然是99㎡户型，但已经实现了100+的体验和功能，建议想上车的小伙伴可以重点关注。

C2户型是103㎡三室两厅两卫，也是C1的升级版，格局依然方正，几乎没有浪费，南向面宽9.8米，客厅和双卧室朝南，主卧独立卫浴和家政间也是标配。

不同的是，这个户型北侧厨房和卧室尺度更大，空间感更强，即使客卧的面宽都达到了3.4米，居住舒适度有充分保障。

D户型是125㎡四室两厅两卫，也是中建璞园最大的产品。这个户型虽然有两种，但其实是镜像户型，格局一样，只不过正好相反。

总体而言，这个户型没什么明显缺点，全明格局，南北通透，南向三面宽达12米，客厅面宽达5.3米，餐客厨一体化设计，足够三代人日常起居。北向的两个房间可以根据个人情况选择打通或者独立使用，灵活度更高。

这个户型已经没房了，只有考虑中建璞园PARK

除了标准户型以外还有下跃和顶层带阁楼的户型。

璞园PARK面积为：125-140-160-210平，价格待定，处于排卡中，预计10月13号开盘，有140-160-210平样板间；

开盘通知~

①升筹通知截止10.11日24点

排卡客户升筹到20万可优先选房且能享受建委价格基础上的额外3个99折

②最终开盘当天的折扣待定等通知，本周开盘，但是具体时间目前还没定，定好及时通知大家

另外通过选房师排卡客户，额外有团购优惠。

感兴趣的朋友可以跟我去看看，有额外返费。别自己去售楼处啦。

中建璞园PARK所有户型都是高得房率，南向都有阳台赠送，北向设备平台，综合得房率93%~96%。所有户型都是四居，南向三面宽或者四面宽，采光和通透性非常好。并且125，140 ，160平米，层高3.1米，210平米楼王，层高3.5米

【125四室两厅两卫】经典的四叶草，横厅设计，面宽5.3米。

主卫双台盆设计，而且做了干湿分离。LDK一体化，南北通透，整体的餐客空间非常开阔，这个户型主打实用性价比，但是这个客厅的面宽和主卧的尺度在同等面积里都是排在靠前的位置。

【140四室两厅两卫】是125平米的升级款，北向两个卧室分置在两个角落，互不打扰。而且增加了一个设备平台的面积，赠送更多了。客厅面宽达到了5.75米，入户门有一个单独的收纳间。而且北向的两个次卧面积也都比较适中，比较适合二孩家庭。

【160四室两厅三卫】就变成了南向的四面宽户型，客厅面宽5.6米。南向有四个阳台，都是赠送，北向两个设备平台 ，厨房东侧还有一个赠送的面积，可以用来做收纳。一共3个卫生间，双套房设计，主卫有浴缸和淋浴。这样四面宽双套房的设计之前最低门槛都是180平米，璞园PARK160平米同类的户型非常少见。和老人同住，有两个孩子或者准备要二胎的，适合这款户型。

【210四室两厅三卫】一梯一户配置，双开门的仪式感，甚至连入户电梯厅的外玄关都做到了圆弧吊顶以及地面的细节拼花。开门的一瞬间，气场吻合，3.5米的层高，入户门高2.8米。是豪宅必备的腔调。

大面宽你可以说是标配，但璞园PARK在做到整个南向17.5米面宽全落地窗设计的同时，整个北向也做到了全落地窗。这一点，若不是看到体验馆的呈现，的确很难想象了。不得不说，千篇一律的LDK已经审美疲劳，谁能想到，璞园PARK不但实现了餐客厨的一体，还同时将大落地窗赋予了餐厅。

璞园PARK在璞园的造园理念上进行全面升级，整个社区更低密更舒适，更有仪式感，更注重细节的打造。如社区园林与城市界面相互渗透，外有温榆河公园天然城市绿肺，内置全周期、可游逛的花园，以隐和奢为主题，将生活场景化为六隐生活，分别为隐山、隐玉、隐茶、隐溪、隐游、隐墨，给人静谧从容的归家体验。

可以想象未来的社区生活场景，围绕在环水花厅里，信步在百米主轴中，每栋楼、每个单元都有机会形成亲密的邻里关系。这一社区氛围，倡导回归生活的本真层面，情感链接会更紧密。

单元入户大堂“水晶花房”层高约4.8米，面积扩展至建面约12m。宝格丽酒店风格,精心定制的“天圆地方”四叶吊灯，大理石、古铜金属及新型无机板材等材质选择，人脸识别功能,让归家的每一步都与礼序同步。私家入户门厅，以象征权力与尊崇的罗马洞石为装饰。定制尺寸入户门，宽约1.5米,高约2.8米,以山水纹瘤木包裹,镶嵌天然油花贝,经过打磨、交错拼接的门把手,营造着一户一景的内敛与奢华。推门而入，户内转角独立玄关，在藏风聚气、守护宅内隐私的同时，还提供了更充裕的收纳。

在精妆配置上，入户门采用定制1.3米的子母门和一线品牌电子锁；客厅外窗是产自德国的旭格系统窗，在保温隔热、降噪、气密性上更胜一筹。电视背景墙上，整块的雪山蓝岩板，以巴西奢石为蓝本，在定制的超大尺寸上，带来肆意挥洒的水墨感。

家电、设施皆采用了一系列的国际国内一线品牌，例如大金中央空调、兰舍新风、AO史密斯近零冷水热水器、3M净水系统等等，让生活奢感精进至家的每一寸。

装修方面，德国博世全系厨电，烟机灶具嵌入式洗碗机以及蒸烤一体机等等

厨房可设为中西双厨，也可留一处独立家政间。台面采用天然石英石，整体橱柜高级灰配色，美观实用。德国博世全系厨电,烟机、灶具到嵌入式洗碗机及蒸烤一体机,减少日常家务量。主卫、次卫皆为干湿分离,客卫干湿、洗手台三分离,让空间拥有“服务”属性。

厨房配备了3M三重净水系统，全屋软水系统,垃圾处理,高端德国博世全系厨电(烟机、灶具置入式洗碗机及蒸烤一体4件套)，奥普线性凉霸。厨房侧面独立家政间，清洁收纳、晾晒多元场景集结于此。