我从今年三月开始找房子
最终在这个四月在静安寺附近租下一套小高层
面积不大但位置很好，租金5800元/月，就当我觉得租金有点贵的时候
房东那边跟我说这套房去年这个时候还租的7600元/月
从7600到5800，前后大概23%的降幅
如果不是诓我，我想我的选题又来了
我将这个问题抛给一线中介，对方说太正常了，然后扔来一份数据
这是贝壳系租赁在全国7个城市的租金波动数据
上海的租金不管是环比还是同比都有明显下滑
具体的我展开跟大家说
可能是近半年来租赁市场的最大变化
01
“现在的租金对比去年轻松掉个20%”
这是市调过程中中介小哥们叨叨最多的一句
全市情况是不是都如此，我拿到3个核心数据
首先是贝壳的租金环比，今年1季度环比去年4季度
环比下跌了3%左右，跌幅不大，也就是5000元月租降了150元
不对劲的地方是租赁旺季居然敌不过去年底的租赁淡季
接着我对比了今年1季度跟去年1季度，同比跌幅居然达到10%
这还是平均跌幅，也就是说至少有相当部分租金跌幅是在20%左右
根据过往租金数据，5%以内的波动都是正常范围
也就是5000月租的房子分别的旺季跟淡季涨250元跟降250元都正常
去年10月也是上海租赁低谷，那时候10月租金单价同比下降了6%
这些数字对比今天的10%不是一个量级
所以上海的租金经历了什么
我市调了全市14个区的2-3个核心板块的一室户租金的变化
哪怕是一室户这种较为坚挺的租赁产品，这个4月租金水平对比去年4月也要下滑8.7%
考察对象为同小区同户型的中等楼层中等装修的租金同比波动，注：外环内一室户为30-40平左右，外环外一室户在40-50平左右
嘉定安亭的红梅小区一室户月租去年4月2850元左右，今年4月2350元左右
南翔一室户月租去年4月3000元左右，今年4月2700元左右
松江九亭的青春驿站小区的租金同比去年4月降幅达到10%
印象最深的是我刚来上海租过的宝山杨行的富杨路223弄
一室户月租从去年2700元降到今年2000元，直接跌回我刚来上海的2016年
这波跌价里有两类房子跌的比较多
一类是市中心老破小
杨浦的中原还有五角场的次新租赁价格还比较坚挺，但老房子租金降幅超10%
我踩盘的静安那种新式里弄里的老房子，已经不是降幅问题
而是降价也没人愿意租，踩着木楼梯吱呀呀，一楼公区还有人做饭，我自己看到这样的房子也是扭头就走
还有一类就是大户型
市调的几乎所有板块里一室户是所有面积段跌幅最小的，越大户型跌的越多
五角场的两房降幅超过10%
静安的中凯城市之光两室租金去年11000元/月，今年7500元/月
中山公园的门店经理跟我说，去年4月他们门店租赁营业额20万左右，今年减半
中介小哥们对租金价格描述最多的一句就是
去年的成交价今年的挂牌价
有几位从事租赁五六年的中介小哥说这种跌法没怎么见过
02
那这样的租金下滑，背后的租赁开单量一定很少吧
奇怪的是订单量反而能维持基本的平稳
就算有降低的但是跟租金的跌幅比起来洒洒水
这方面我拿到了一个核心数据
租赁关于成交订单的计算有个大三月的概念，就是过年后截至三月底
今年的大三月贝壳的租赁订单数量在2.58万套左右，算不错的
这里面包括了省心租出房、普租、链家自如出房
其中省心租的数据接近8000多套，对比往年也是正常数据
所以成交单量在成交价格面前显得情绪稳定的多
我市调了全市范围的核心板块单门店的开单量情况
在我市调的14个区的40多个板块里他们对比去年同期的开单量
平均跌幅控制在14.6%左右，其中20%的板块开单量跟去年没发生变化
宝山的区中心淞宝，价格虽然下滑，但是陪读的人还跟去年一样多
临港的海湾，因为附近有上师大附中、附小等学校，周边学生撑起租赁市场
浦东花木的小哥跟我说今年跟去年差不多的开单量，只不过今年过来租赁的人有不少是从外滩或者陆家嘴过来的，租金消费降级也是部分板块的客户动力之一
还有些板块的租赁单量不降反增
徐汇滨江附近涌入不少阿里巴巴园区过来的企业，附近租赁需求也起来了
杨浦新江湾城一房难求，这里去年10月开始就陆续有企业从漕河泾搬入
我们都嫌有点远的朱家角因为环境好还涌入不少自由工作者
最让我没想到的是保租房
我三月找房的时候也开始关注保租房，因为就连静安也有保租房可以选
开业当天我跟着同事去了现场，从现场的火爆也感受到了上海的租赁需求
这就让我有点不解了
往往租金下滑伴随着订单量的减少
也就是租房的人变少了，房屋空置变多，房东会降价出租
但现在是租房的人还在，可租金自己往下走了
一句以价换量也解释不通，因为量稳价跌几乎是同时发生
所以现在的租赁市场到底发生了什么
03
看完库存我就明白了
得益于一线租赁作业人员的帮助我发现平稳的租赁成交订单背后
并没有平稳的库存和挂牌率以及去化周期
相反的成交量平稳的背后是
更高的库存、更高的挂牌率、更长的去化周期
首先库存，链家一位从业7年的租赁小哥跟我说
两三年前后台的租赁库存还在2-3万套上下，但今天已经来到6-7万套
尤其近期因为二手价格下滑，不少房东选择将原本挂二手的房子转挂租赁
库存变高背后两个原因
首先不少小区的租赁挂牌率上来了
这是机构租赁里负责收房的小伙伴过去半年最常见现象
比如龙柏二村，一共186栋、2658户
去年在链家的租赁挂牌差不多在15-20套，今年挂牌加上后台未展示的已经来到30套上下
高端更是如此，尚海湾豪庭大概2170户
去年在链家的租赁挂牌在30套左右，现在加上未展示的已经超出50套
其次单套租赁房源的去化周期翻倍了
就是单套房源投入后台挂牌库的时候，它多久可以租掉
链家某租赁条线的大区负责人跟我说
链家的这个数据在2021年的时候大概是13-18天
去年年中的时候来到28-30天
而今年这个数据是已经接近40天
去化周期跟房租有什么关系
以尚海湾豪庭某大户型为例，月租2.8万左右的大户型过去大概20天能租掉
但今年同样的房子得100天才能租掉
你说这时候房东能不降价么
所以从去年到今年尚海湾豪庭同户型月租已经从2.8万降到2.2万
所以最后你会发现一条这样的逻辑线
卖不掉的二手转租赁+租不掉的房变多-->单小区挂牌率走高
但租房需求还是那么多+尤其保租房的大量投入-->后台库存开始变多
于是很自然市场上单位房源的去化周期开始拉长
这也是为什么我们会看到租赁需求没有减少，但是租赁价格却降低了
背后的最底层原因是大家的租赁选择变多了
04
这就是眼下租赁市场的最真实现状
租房的需求还在那，但租金却大幅下滑
这背后最大的因素就是租赁房源的增多，包括了保租房的投入
这些因素推高了租赁库存，拉长了单位房源去化周期
最终都体现在房租下滑这一点上
而我的租金降幅超20%的小房子就是此时此刻成千上万套降价房源之一
