（报告出品方/作者：西部证券，李雯）

1.1 专注中高端精选酒店，并购实现全国化布局

君亭酒店是中高端精选服务连锁酒店与生活方式酒店的开拓者。公司成立于 2007 年，主 营业务为直营酒店运营、酒店受托管理，具体包括酒店住宿、餐饮及其他配套服务等酒店 运营业务，以及对受托管理酒店提供集团标准与特色的酒店设计及装修咨询、委派酒店管 理人员、授权使用集团系列商标等酒店管理服务。

深耕中高端酒店二十载，并购加快全国化布局。 1）君亭品牌创立和经验积累（1997-2009 年）：君亭前身可追溯到 1997 年吴启元创建 的君澜酒店管理公司，第一家“君澜”酒店浙江世贸大饭店开业；2007 年，吴启元创立 君亭酒店品牌，定位中档精选服务酒店，为业内先进模式。 2）品牌整合优化（2009-2016 年）：2009 年，君亭和君澜品牌整合发展；2015 年，吴 启元及核心团队以管理层收购方式完成君亭和君澜的分拆，君亭核心管理团队亦主要来自 君澜品牌，此后君亭酒店聚焦中高端精选服务市场，君澜则专注于高端度假市场，团队同 根同源，发展前景广阔。 3）融资推动品牌矩阵扩大（2016-2021 年）：2016 年，公司在新三板挂牌上市。 4）高速发展期（2021 年至今）：2021 年 9 月，公司在深交所创业板二次上市；2022 年 1 月，集团收购君澜、君澜，加快全国化战略布局；2022 年 10 月，公司定向增发股票用 以扩大直营酒店业务规模、提高现有酒店盈利能力。

1.2 创始团队股权集中，管理层深耕行业数十载

核心股权结构稳定，创始人持股比例集中。根据公司 2023 年三季报，创始人、公司实控 人吴启元先生持股 33.93%，与股东利益同步共行，利于公司战略稳步推进实施。

管理团队兼具酒店从业背景，沿袭高端服务基因。董事长吴启元先生于 1986 开启酒店管 理生涯，在酒店设计方面颇有建树。核心管理团队在中高端酒店管理领域平均从业年限超 二十年，具有丰厚的中高端酒店设计、开发、运营、投资方面的经验，长期稳定。

1.3 并购君澜、景澜完善产品矩阵，门店数量规模实现跃升

两次上市及定增募集资金，扩大公司经营规模。公司分别于 2021 和 2022 年进行新股首发 和股票增发，募集资金投向中高端项目的开发建设及投资升级，深耕直营打磨品牌质量， 优化提升盈利能力，进一步巩固提升市场份额及盈利规模。

并购扩张业务版图，门店实现全国化布局。并购完成后，公司旗下酒店覆盖省份由 7 个提 升至 26 个，公司从区域性酒店管理公司一跃成为全国性综合型酒店管理集团，形成了以 长三角为核心，向北京、深圳、西南地区中心城市拓展的扩张路径，同时加速在其他省份 的拓展，通过内生和外延双轮推动公司业务规模持续扩大。

品牌矩阵持续完善，中端以上商旅+度假全覆盖。公司已形成以君亭酒店为核心的中高端 产品矩阵，后续收购君澜、景澜完善产品矩阵版图，君澜和景澜旗下“君澜大饭店”、“君 澜度假酒店”、“景澜酒店”等众多高端品牌进一步拓展了高端酒店品牌。公司目前已形 成横跨度假与商旅、涵盖全服务和精选服务的中端、高端、超高端多层次品牌矩阵。

公司持续探索品牌升级与优化，多路径持续优化品牌定位。围绕君亭品牌“聚焦写意东方， 沉浸都市谧园”的核心定位，“君亭酒店”进一步强化城市休闲特色，明晰产品的休闲元 素，强调东方文化特色；“夜泊君亭”通过“城人事美”的探索，立足当地城市故事、建 筑人文故事、生活美学、环境美学进行再创作，再生城市历史文化建筑，酒店身份转化为 文化内容运营者，创造温度不失质感的文旅生活；“Pagoda 君亭”品牌则注重“东西方 美学的融合”，灵动的功能空间、年轻的色彩美学，体现了其设计上的国际品质基因与中 国城市文化结合的特点。君澜大饭店”定位为高端商务酒店；“君澜度假酒店”定位为高 端度假酒店；“景澜酒店”定位为中高端社区生活酒店，具有一定的非标属性。

1.4 RevPAR行业领先，门店扩张有望迎来盈利丰收

经营端疫后反弹，ADR 高增彰显产品品质。公司各项经营指标自 2023 年以来均呈现快速增 长趋势，截至 2023Q3：OCC 超过 2019 年同期水平，达到 69.8%；ADR 为 530 元/间，同比 去年增长 26.4%，较 2019 年同期增长 24.6%；RevPAR 为 369.9 元/间，同比增长 44.8%， 较 2019 年同期增长 25.2%。

收入端加速增长，利润端短期承压。收入端：2021/2022/2023Q1-Q3 公司实现营收 2.8/3.4/3.8 亿元，同比增长 8.4%/23.2%/54.1%；净利润端：2023 年投资直营门店发生的 筹建期间租金费用计入管理费用，截至 2023Q3 公司管理费用率上升至 15.1%，叠加物业退 租产生当期损益-1034.7 万元，归母净利润短期受到挤压。

中高端酒店市场规模超千亿，五年复合增速近 28%。近年经济型、豪华型酒店发展放缓的 同时，中高端酒店快速发展，其行业市场规模 2015-2019 年 CAGR 为 39.0%，2020-2025 年 CAGR 有望达到 27.9%；据亚朵招股书及弗若斯特沙利文数据，预计 2025 年我国中高 端酒店市场行业规模接近 1500 亿元。

行业集中度持续提升，头部酒店集团市占率大幅上升。由于 2020 年-2022 年部分风险抵 御能力较弱的单体酒店暂停或终止营业，叠加头部酒店集团逆势扩张，酒店行业市场集中 度进一步上升：2022 年 CR3 为 48%，较 2019 年提升 10pct；CR5 为 59%，较 2019 年提高13pct。

2.1 中高端化：内资中高端酒店品牌崛起，酒店行业进入增长新阶段

我国酒店行业处于中高端化初期阶段，内资中高端品牌更具优势。市场普遍认为，推动我 国酒店行业向中高端化转型的动因是物业租金上涨和中高端酒店更优的单店模型，即成本 推动和营收拉动。

我国酒店行业起步于经济型，若酒店集团希望扩大业务规模、提高品牌力，拓展中高端市 场是扩张的必经之路，且消费者对各档次酒店的需求客观存在。结合酒店行业的发展历程 与收益管理相关理念，我们认为经济型酒店市场的主要功能是为酒店集团积累品牌知名度 和会员流量，真正能够带来更多盈利的则是中高端市场。

2.2 连锁化：连锁品牌运营优势显著，中高档酒店仍具空间

我国酒店连锁化率由 2019 年的 31%提升至 2022 年的 39%。从规模上看，2019 年全国总客 房规模为 1762 万间，其中连锁客房数为 452.4 万间；2022 年总客房规模为 1426.4 万间， 连锁客房规模为 553 万间。尽管总客房规模受疫情影响有所下滑，但连锁品牌逆势扩张， 2019 年-2022 年连锁客房规模 CAGR 接近 7%。

连锁酒店品牌相对单体酒店具有明显价格优势，相同条件下可卖出更高价格。根据驿镜数 据，连锁品牌价格优势指数均大于 1，即连锁酒店均价高于非连锁酒店均价。分城市角度， 上海、深圳、苏州、合肥的平均房价优势指数较高；横向对比角度，豪华型酒店价格优势 指数更高。

各酒店集团加盟客房规模及占比持续扩大，连锁化率仍具提升空间。截至 2023Q3，华住 集团/锦江酒店/首旅酒店加盟客房数量较 2018 年分别增长 129.9%/86.4%/40.1%，规模分 别达到 77.2/99.2/40.5 万间，占比分别提升 10.4/8.9/10.9pcts。分省份看，中档酒店平 均连锁化率为 39.9%，低于平均水平的省份有 16 个；经济型平均连锁化率为 17.3%，低于 平均水平的省份有 21 个。

2.3 数字化：行业数字化进入高速发展期，降本增效有望迈上新台阶

我国酒店行业数字化目前处于高速发展期。在经历了探索期后，部分酒店集团尝试开始数 字化转型，但由于成本过高，转型进度较为缓慢。互联网高速发展期后，数字化具备了更 完善的基础，同时成本大幅降低，叠加疫情倒逼行业加速数字化转型，各酒店集团加速转 型。

酒店行业数字化场景应用一般由四个部分构成： 供应链数字化：提高酒店管理效率，减少资源浪费。供应链数字化主要通过计划、购 买、执行三个阶段实现供应链全生命周期管理机制，在库存管理、交付和门店执行等 方面为运营赋能。 运营数字化：主要通过 PMS 等数字化系统管理酒店工作，减少住客的等待时间。同 时，PMS 系统通过收集酒店运营数据，获取消费者的行为习惯，结合分析模型，可 以为酒店提供多种业务解决方案，优化酒店运营并提供决策支持。 营销数字化：开拓流量渠道，构建私域流量池。场景化消费需求及短视频内容平台的 兴起推动营销数字化发展，酒店通过短视频、直播、KOL/KOC 种草、跨界营销等方 式销售产品，以获取更多的流量和成交。 服务数字化：个性化服务载体。数字化技术驱动酒店产品创新，提供个性化服务的同 时带来独特的入住体验。结合酒店客房场景，集合旅游社交、本地同城活动、伴手礼 购物、特色项目导游等项目于一体，将电商、社交、内容资讯三大板块引入酒店，打 造引流收益分成的盈利模式。

3.1 一店一品策略打造弱替代性产品，溢价能力领先

“一店一品”特色化开发方案成熟，个性化设计提高溢价能力。公司深耕中高端精选酒店 领域多年，具备定制化、多样化开发能力，适应中高端及以上酒店项目需求。多年来在物 业、产品、技术、管理等多路径持续优化品牌定位，多层次划分文化特色，差异化优势明 显。采用“BAS”精选服务体系，布局度假+商旅多产品体系，使用“互联网+”酒店模式 深度融合住宿消费场景，致力于提供高水平、有特色的旅宿产品和服务，为客户创造丰富 舒适的体验，形成品牌溢价。

覆盖多处优质旅游目的地，结合景区特色打造个性化设提高产品竞争力。君澜精选景区进 行酒店布局运营，目前已覆盖国内 100 多处资源禀赋优渥的度假目的地，毗邻 113 处国家 A 级旅游景区、12 处历史文化名城，传播、传承 14 个文化遗产项目，遍及 63 个气候及 地形地貌。同时，依托当地景区文化特色进行个性化设计，形成多样化主题特色的度假酒 店产品，以降低可替代性，全面满足消费者的需求，目前已拥有 10 家不同民族风情的酒 店、20 家历史、宗教、文化特征差异化的酒店，将一店一品打造成为核心竞争优势。

3.2 会员体系与产品定位高度匹配，优质会员群体构筑流量护城河

会员门槛相对更高，筛选消费能力与公司产品定位匹配的优质会员。 二级会员（直购）：华住/首旅/君亭分别为 49/69/80 元，君亭最高； 三级会员（直购）：华住/首旅/君亭分别为 170/169/218 元，君亭最高； 从累计间夜角度看，君亭由一级升至第二、三级会员分别需要累计 5/10 个间夜，尽管其 他酒店集团会员升级标准差异不大，但考虑到君亭酒店无经济型品牌，且 ADR 处于较高水 平，君亭升级标准仍为相对最高。

会员权益种类多、权益项丰富，权益设置与国际酒店集团会员体系接近。对比华住、锦江、 首旅酒店，君亭“四季澜嘉会”的各级会员升级的现金购买与累计间夜标准均为相对最高。 公司同样设置了与高门槛相对应的丰富会员权益，致力于提供高品质服务，保障会员权益 与旅居体验，与其主打中高端及以上酒店开发、运营的定位相一致，二者结合形成品牌溢 价，提高产品附加值。

与中旅酒店达成会员体系合作，会员规模实现翻倍。经过会员体系整合、新会员持续拓展， 以及公司与中旅集团达成战略合作，截至 2023 年 11 月，公司会员总数已突破 1300 万。 中旅酒店是中国旅游集团全资子公司，于 1985 年在香港注册成立，依托集团资源平台和 品牌背书，传承百年文化积淀，其第一家酒店在香港建设开业，品牌以“维景”命名，寓 意“维多利亚港湾的风景”。经过数十载的发展，中旅酒店现已拥有五星级豪华酒店品牌 “维景国际”、四星级高端酒店品牌“维景”、中高端酒店品牌“睿景”“旅居”以及高 端公寓品牌“丽都公寓”、餐饮品牌“逸派咖啡”等，满足不同圈层品质出行的个性化需 求。

3.3 率先进入资管时代，Pre-REITs加持下门店扩张有望加速

Pre-REITs 即不动产私募投资基金，其设立目的是为了规范私募投资基金从事不动产投资 业务，更好的支持盘活不动产，促进不动产市场平稳健康发展。Pre-REITs 投资范围包括 特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，其中商业经营用房包括写字楼、商场、 酒店等。

公司于 2023 年 3 月设立上海君达城商业发展有限责任公司，开始探索资产管理模式；于 同年 12 月设立多支产业私募投资基金，总规模不超过 5 亿元，其中君荟投资（君亭酒店 控股二级子公司）参与基金投资总额不超过 5000 万元。此举实现了酒店管理核心能力与 Pre-REITs、产业并购基金结合，有望加快公司中高端精选服务酒店扩张步伐。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。