近期房地产政策迎来历史性拐点。真金白银的措施频出，为楼市注入信心。

8月31日央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，意味着热点限购城市二套房首付比下调10%-40%。

另外，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷机构提出申请置换。

但值得关注的是：存量首套房贷降低，要求不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

9月1日，为确保存量房贷利率调整顺利落地，央行上海总部公布了上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况。

也就是说，你哪一个时间段发放的贷款，就以对应的当时上海利率下限为基准。

例如，2016时如果你是二套房贷，利率是基准的1.1倍。今天起，在上海认房不认贷的新政下，你变为首套，9月25日开始你可以向银行申请，享受（2016.36-2019.10.7时间段）首套基准利率9折的优惠。

近期，广州、深圳、北京、上海、武汉、厦门等城市官宣“认房不认贷”。这一系列政策组合拳，力度为过去十年之最，万众期待，真金白银，诚意满满。

9月1日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施

从9月2日起，上海居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

通俗理解，就是不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在上海均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款，实实在在地降低首付比例和房贷利率。

举个例子：

降低首付:

当前上海一套新房平均总价大概为500万元。

政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万。

房贷利率:

当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

"认房不认贷"新政，支持了居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求是最直接的受益群体。购房者在上海换房，如果名下有贷款记录，则被认定为二套房，相应的首付和信贷要求更高，因此制约了部分改善型需求的释放。新政下有利于提振人才安居上海的信心，在一定程度上加速人才流入。

楼市有“金九银十”的说法，9月份和10月份一般被视为下半年房地产市场发展的重要窗口期。新政出台正当时，将释放非常积极的信号。二手房成交量有望快速上涨，部分区域，可能出现二手房价格的反弹，以及更多的日光新盘。

总之，最近几天发生的事情，说明楼市的拐点出现了，因为真正含金量高的政策出来了，而且被“标杆城市”执行了。

这次这么迅速颁布政策，也是想快速恢复市场信心，我们相信后续的新房和二手交易量都会有明显的上升，二手房的价格会分化加剧，业主心态不要飘，不要盲目涨价，想置换的只会多不会少，而对于部分人来讲，处理劣势资产最为关键，赶上诚意买家先走为敬吧，该卖卖该买买，“弃劣寻优”是必要的操作路径，后续还会不会有新政出台要看金九银十的成色再说了，最后 祝大家买的对买的好。