Q&A | 壹 关键词：陆家嘴、浦江茗园、短板 █ 问： 上礼拜听了直播， 提到了陆家嘴的门槛是浦江茗园，周末去看了，三房很正气，将军觉得这个小区怎么样？ ​〔暗黑大将军〕： ​作为陆家嘴地段的门槛电梯板楼，浦江茗园能享受到浦东最好商业配套，家门口尚悦湾，国金也可以步行，最好的医疗资源，家门口东方医院，最高的城市效率，家门口14号线浦东南路站，再加上良好的户型，各方面配置已经接近均衡。缺角的两方面，一是小区品质，毕竟房龄有二十年，公区老化，停车情况也比不上次新房；二是中产盘但没有好的学区，比不上陆家嘴南边的菊园三兄弟。 所以只要能接受上述两个短板，就完全可以选，其他方面都堪称浦东顶配。虽然是门槛盘，但比起其他几个如内环门槛两湾城、黄浦门槛明日星城、老静安门槛达安花园等，浦江茗园因为自住率高，小区规模小，抛盘不多，相对会更稳定些。 Q&A | 贰 关键词：曹家渡、达安、三鑫 █ 问： 老静安万航渡路这边的达安和三鑫，现在买入再持有十年的话，会彻底沦为老破大吗？ ​〔暗黑大将军〕： 不用看十年后，如今去看，二十年不老吗？那外立面和公区不旧吗？所以现在就已经是老破大。 但也不是说老破大就没价值了，曹家渡这边毕竟近核心市中心，属于CAZ范围内，沿街底商丰富，复数的社区综合体，家门口和四周都是商圈，提供了更多的消费选择。地铁三条，天气好散步就到静安寺。城市资源和效率都不是中外环可以碰瓷的。 小区房龄是老了，内部绿化却难以复制，现在的新小区已经做不到这么高的绿化率了，公园式的园林基本只存在于2010年前的这些楼盘。三鑫更难得还做到了人车分流，曹家渡附近到处都能停车，车位比倒不是什么大问题。只要能接受视觉上的一些瑕疵，体感上还是比较舒适的。 兼顾是做不到的，优缺点都很明显，根据自己的核心需求来权衡吧。 Q&A | 叁 关键词：品质、地段、户型 █ 问： 最近看房很纠结，像一些品质高的小区，只有户型或者朝向不好的房子，预算内能勉强够一下，想问下将军，保住品质小区，牺牲一些其他方面的参数怎么样？ ​〔暗黑大将军〕： 如果你对品质和地段的要求双高，非同区位的标杆小区不可住也，那也没得选，不是仁恒全北，就是绿城一楼。自己能接受，那当然无可厚非。 不过从卖盘流通角度来看，这类反大众口味的设计，始终会排除很多购买力，流动性不是很好。这种情况，个人比较建议适当放弃地段，品质可以保持，远两步买各方面均衡的产品。只要在市区甚至近市区范围内，地段都不至于太差的。 Q&A | 肆 关键词：华泾、嘉俊庭、刚需 █ 问： 平时上班地铁出行多，出差也不少，最近看了华泾的嘉俊庭，附近也有机联和待建地铁，遗憾的是只有大高层了，将军还推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： 高层不是什么牛鬼蛇神的产品，再普通不过了，超高层和洋房才是异类，所以这种建筑结构肯定可以考虑的。 ​华泾这边可以说是西南外环这边最有机会的地段了，本身就是距离传统市中心最近的外环线之一，同时也是距CAZ最近的外环板块，还兼具了滨江的天然资源，大规模空地，动迁难度很低，现在轨交加密，大体量商业规划，可谓正面buff叠满，做得好是应该，做不好才要检讨。 虽说嘉俊庭的品质不惊艳，有点平庸，但也挑不出太大毛病。在其他方面都落地后，本身品质也是拖不了后腿的，毕竟徐汇区新小区数量就不多，刚需类的就更少。不能说他是这个预算段最好的选择，但一定是个难出错的选择。