我们的房屋预售制度从香港那边借鉴的，但也只借鉴了一部分，这是为什么？

香港的房屋预售制度是在1980年代初期出台的，目的是为了解决房地产市场的供需矛盾，促进房屋建设和销售，保护购房者的权益。香港的房屋预售制度有两个特点：

1、开发商必须在预售前向政府提交房屋的设计图纸、建筑许可证、土地使用权证等相关文件，以及预售的价格、数量、面积、交付时间等信息，以便政府监管和公示。

2、开发商必须为预售的房屋提供担保，即如果无法按时交房，购房者可以选择在合同约定的交房后的第28天或第6个月退房。

退房的意思是，付给开发商的款项全额退回，如果有银行贷款，也可以终止贷款和还款，退回之前的还款，剩下的事情由银行和开发商解决，与购房者无关。

这样的制度设计，有效地保护了购房者的利益，减少了他们的风险，同时也促使了开发商提高房屋的质量和交付的效率，避免了烂尾楼的出现。

因为如果开发商不能按时交房，不仅会损失购房者的信任和口碑，还会面临银行的追债和法律的制裁，甚至可能破产。因此，香港的房屋预售制度是一个有利于各方的良性循环。

而我们的房屋预售制度是在1990年代中期开始实施的，也是为了缓解房地产市场的供需紧张，鼓励开发商加快房屋建设和销售，满足购房者的需求。

这种房屋预售制度借鉴了香港的第一个特点，即开发商要向政府提交相关文件和信息，以便监管和公示。

但却没有借鉴香港的第二个特点，即开发商要为预售的房屋提供担保，即如果无法按时交房，购房者可以选择退房。

这就导致了内地的房屋预售制度存在很多弊端和漏洞，给购房者带来了很多困扰和损失，也给开发商留下了很多空间和借口，造成了很多烂尾楼的出现。

因为如果开发商不能按时交房，购房者往往没有有效的救济途径，只能被动地等待或者接受开发商的赔偿，而这些赔偿往往远远低于购房者的实际损失。

而开发商则可以利用预售的资金进行其他投资或者转移，甚至逃避责任，导致房屋的质量和进度都无法保证。

那么，为什么只学习了香港的一半呢？

1、内地房地产市场的发展阶段和规模与香港有很大的差异，市场更加庞大和复杂，涉及的利益方更多和更广，因此要实施香港的房屋预售制度，需要更多的法律和制度的配套和完善，这需要一定的时间和成本，在高速发展的时期来不及准备。

2、内地房地产市场的监管和执法的能力和水平与香港有很大的差距，市场更加混乱和不透明，存在很多的违规和违法的现象，而监管和执法的部门和机构往往缺乏有效的手段和力度，甚至有时候会被利益所左右，因此要实施香港的房屋预售制度，需要更多的公信力和公正性，这需要一定的改革和创新。

3、内地房地产市场的参与者的观念和行为与香港有很大的差异，市场更加疯狂和投机，存在很多的炒房和炒地的现象，而参与者往往缺乏理性和责任，大多只追求短期的利益和收益，这就需要资金的“短、平、快”操作。

4、内地房地产市场如果要求开发商对所有在建房屋进行担保，将会直接推高开发建设的资金成本，间接提高房价，试想在房屋数量还不够多的时候，就不断提高房价，降低了开发速度，那么如今的房价又会是怎样呢？

而且很早就出现过烂尾的情况，但这种成本相比开发速度所带来的利益明显小太多了。

对此你怎么看？

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