Part.1

近10年楼市大变革，卷产品刺透困局

2024年西安楼市，正在经历近十年来的大变革。当全国楼市从2021年7月份开始走入下行市场，直到2023年二手房倒挂现象销售。进入2024年，西安楼市出现了近10年来的销售“极寒”现象。但在这场10年变革期，楼市产品端的创新乏善可陈，在“房子居住价值回顾”导向下，第四代住宅的高得房率、灵动空间形态，彻底颠覆以往房子居住品质，横空出世“垄断”2024年楼市，并走出特立独行的行情。

▲龙湖星河云河颂

2024年以来各层面对于第四代住宅产品的政策支持、引导、鼓励等，全新的第四代住宅居住方式，在全面政策红利赋能下，对整个房地产行业的高品质住房革新，空前绝后。当众多房企陷入现金流危机，被限价和降本增效两头夹击，销售低靡席卷全国。第四代住宅的出现，迫使有创新力的房企通过产品迭代突破，通过“卷品质”实现穿越楼市周期调整。在楼市发展相对稳健的西安，第四代住宅的快速蔓延风靡全市，呈现出了大爆发的态势，逆势走红破局楼市低靡，汲取政策红利实现“双向奔赴”，成为全国第四代住宅发展的热土。

Part.2

新房产品革新升级，降公摊增得房率

当传统住宅经历了茅草房、砖瓦房、电梯房的进化发展，在2021年后半年至今的楼市阵痛，第四代住宅横空出世，必然有其优越的价值支撑。其一、居住方式革新。第四代住宅的出现，解决了第三代电梯房“鸟笼式”居住环境的痛点，把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，让人们可以从中得到更多以前从没有过的全新感官印象。从人与自然进行了全新居住体验提升，形成建筑与生态相生共融兼具，以空中庭院居住房方式，营造新一代生态人居。

▲龙湖云河颂立面体系展示

其二、公摊算法改变。相比传统的住宅建筑面积计算方式，第四代住宅通过露台、半赠送等“偷面积”，规避高公摊、低得房率等方式，实现住宅超低公摊、0公摊，甚至负公摊面积。实得面积无限接近建筑面积、超过建筑面积，高得房率促使居住空间更大，居住舒适性更高。如港务区龙翔奥城云樾东区，接近0公摊，建筑面积相当于实得面积。

▲龙湖云河颂空中花园展示

其三、居住空间增大。超大的开放式露台，在挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园增强采光、通风效果，而且无限放大观景视野面，阳台、楼台的使用功能实现多场景化。从销售层面看，在不降低新房售价的基础上，实现变相降价。在第四代住宅产品设计中，通过“吃容积率”，增加得房率， 通过垂直庭院生活场景，改变传统住宅居住方式和生活品质，可以说是过往所有住宅品类的“集大成之作”。实现家家有庭院，户户带花园的理想人居形式。

▲龙湖保利天珺端厅展示

值得注意的是，第四代住宅的出现，使以往刚需为主的新房开发，向高品质改善市场的转型，改变了新房产品供应格局。

Part.3

楼市周期调整产物，商品住宅改善化

第四代住宅，不仅是楼市进化的产物，也是当前楼市调整期政策引导下的必然产物。从2023年颁布重大官方文件《关于规划建设保障住房的指导意见》，对楼市发展进行了清晰定位。即「住房双轨制」划定楼市发展两个方向：其一，确保刚需基本需求。加大保障性住房建设和供给，保障房体系由政府主导，确保居住有其屋，满足社会保障和基本福利，回归居住属性，满足刚需基本居住需求；其二，保障改善产品升级。商品房体系则由市场决定，明确商品住房回归商品属性，属于纯粹商品，只要符合市场规律，价格可以放开。可以看出，商品房市场将由“鼓励刚需”，进入“鼓励高品质住房”时代。

今年两会《政府工作报告》又提出，要求继续优化房地产政策，引导房地产市场企稳发展，满足不同购房者居住需求。从需求端来看：在“刺激需求”导向下的一些政策边际优化，鼓励高品质住房去化，在限购政策、首付比例、税费方面出台优惠政策。如央行发布的5·17新政，及西安发布的5.09取消限购及5·17公积金贷款购房新政等。

从供应端来看：新房市场产品全面改善化，“大室所趋”成为当前楼市发展主旋律。同时通过产品创新，放宽对赠送面积的限制，对计容建面积、阳台进深等方面，都进行了大幅调整，增加得房率。

在提升居住品质的同时，新房“零公摊”、“100%得房率”，在不降低新房售价的基础上，实现变相降价。可以说，政策性支持高品质住房，改变房企对待“第四代住宅”的态度，进入从观望向实践的产品思路转变。在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。随着西安越来越多的“第四代住宅”新房入市，高得房率、空间形态更灵活的产品类型，变相降低购房成本，势必会促进西安楼市销售呈现爆炸式增长。

Part.4

第四代住宅爆发，产品创新改变楼市

2024年，第四代住宅席卷全国楼市，市场热度势不可挡。西安，作为第四代住宅发展的引领型城市，第四代住宅布局早在前来两年已经涉及，从2023年进入爆发阶段，2024年新房几乎全面覆盖。在住宅中纳入垂直花园功能，所营造的空中院落生活方式，已经成为西安改善市场的主流产品。在高新、航天城、港务区，西咸新区等新区板块，第四代住宅几乎“垄断”新房市场。高新区：龙湖青云阙昱府、龙湖未来之瞳云河颂，绿城海棠三章、招商云蘭、保利云谷天汇、中海云水观园、中海未来之境...港务区：中国铁建西派璟悦、润玺臺、绿城丹桂苑、中粮悦著云轩...浐灞：自然界河山二期、金地清峯上（140㎡以上是第四代住宅）、招商西安序...航天：保利天珺、招商云山间、德通映南山...长安：中粮大悦未来城（洋房是第四代住宅设计） 西咸：金泰観堂樾、华发长安首府，华润沣崋九里，云和悦龙湖、保利、中海、金茂、招商、绿城等房企，在这场产品创新竞争中，已经全面布局第四代住宅开发，积极实现产品创新迭代升级，以此在西安楼市竞争中争夺话语权，再次树立行业标杆。目前西安楼市，第四代西安已遍及全城，空中花园、超低公摊或0公摊、高得房率等引擎下，大横厅/端厅+南北双阳台+挑空露台+南向卫生间等，将把户型功能设计发挥到了极致，“明升品质，暗降或维稳价格”对冲楼市周期。 热点红盘推荐一：招商雲山間 西安首个折叠社区的城市半山洋房，择址西安“南阳台”少陵塬上，依坡就势规划出北高南低社区楼栋排布。以约2.0低容积率，打造14栋招商4.0半山洋房社区。在约165-225m²产品打造上，传承央企招商第四代住宅产品创新造诣，实现空中院落理想人居生活方式。建筑立面 呼应山的辽阔与雲的飘逸，以航空航天产业工业设计美学，轻盈灵动，享受多样的美学体验。硬挺的对称美，轻盈而灵动，深色与浅色的建筑色调互相衬托，形成虚实对比，加以横向线条形成点缀，高级而不失温度。

热点红盘推荐二：中铁·阅唐府 中铁·阅唐府择址曲江一期核芯贵脉之上，总规划户数仅有210户, 低密属性明显。在建筑设计方面，中铁·阅唐府规划 5 栋住宅，不仅有难得高层产品（24/23F），更有2栋洋房（6/8F）、2栋小高层（11/17F）稀缺产品，高端属性拉满。公建化外立面，高颜值琉璃晶幕，顶覆重檐，蓝灰色玻璃、金属铝板搭配浅灰色系墙面，外观流光溢彩如同琉璃般晶莹剔透，实现丰富层次感的同时也与“唐文化”主题契合。

热点红盘推荐三：龙湖·未来之瞳云河颂 项目占地64亩，容积率2.79，共12栋楼，产品为纯改善第四代住宅，面积段182㎡｜213㎡｜249㎡，总高21-25层，纯2T2户社区，户户360°景观环绕。做到了大格局、大尺度、大视野。

外立面采用”湾流G700“平滑的曲线机翼，定制楼体天空之翼的顶冠造型。南立面玻璃幕墙+栏板占比高达95%。

End