崇贤花海地块实景图
图源：杭州读地云
2月7日，杭州迎来新年首次宅地出让，透露出土地市场风向。
这一批土地是杭州在2022年年尾挂牌的2022年第五批集中供地，也是杭州历次集中供地中供应最少的。
合计仅5宗涉宅地，分别位于上城区艮北新城2宗和丁桥1宗、临平区崇贤1宗和东湖新城（南区）1宗，总可建面积59.6万㎡，总成交金额89.6亿元。
上午网上竞拍后，丁桥宅地溢价9.5%由大家竞得，东湖新城（南区）宅地由兴耀底价拿下，而艮北新城2宗宅地以及崇贤花海地块均溢价封顶，将在下午摇号产生最终竞得人。
2月7日杭州土地出让指标一览表
1、第一波疫情基本结束，经济活动和社会生活逐步恢复，市场信心和预期也在逐步恢复。
春节以来杭州楼市，特别是二手房市场率先透出复苏迹象。
加上2022年下半年以来，强力的房地产金融救市“16条”、银行保函制、融资三支箭等措施接连出台，优质房企融资环境改善。
部分房企手中余粮已不多，此刻也急需补仓，来支撑全年业绩。
2、本次推出的几宗地块位于艮北新城、丁桥、崇贤、东湖新城（南区），都是近年杭州出地量较大的区域。
虽然这些板块不是近期摇号大热门板块，但5宗地块都靠近地铁（或地铁四期预期），且都是新房流速比较正常的板块。
丁桥目前已无新房在售，艮北新城去化周期仅3个月，东湖新城（南区）去化周期仅9.9个月，而崇贤花海地块因自带综合体的特殊性而引起激烈竞争。
只要定位准确，开发速度不耽误，有正常的流速，即使是封顶价格，也还有一定的利润空间。
3、杭州在新的一年调整了土地政策，虽仍称进行集中供地，但会增加频次。
在土地出让结束两周后（2月21日），杭州即将进行2023年第一批集中供地出让，合计13宗涉宅地，包括江湾新城、未来科技城、勾庄、良渚、萧山市北等均在列。
北京、苏州、天津、郑州等城市也将在2月进行集中供地出让。
届时，土地市场的风向或将更明朗。
可以预计，新房流速确定的宅地，仍将受到房企青睐而竞争激烈。
01
艮北新城两宅地均进入摇号环节
杭州主城较热门的板块艮北新城时隔4个多月后，再次有两宗相邻宅地成交。
牛田单元R21-08地块（越秀招商·天悦江湾西侧），出让面积42984㎡，容积率2.0，可建面积85968㎡，精装限价44400元/㎡，封顶总价25.4亿元，折合楼面价29506元/㎡，溢价率11.9%，将在2月7日下午摇号产生竞得人。
牛田单元R21-09地块（花样年·对越天东侧），出让面积39389㎡，容积率2.0，可建面积78778㎡，精装限价44400元/㎡，封顶总价23.5亿元，折合楼面价29850元/㎡，溢价率11.9%，将在2月7日下午摇号产生竞得人。
艮北新城两宗宅地区位图
图源：浙报传媒地产研究院决策通
两宗宅地南北相邻，位于艮北新城核心区域，距离地铁1号线七堡站及七堡花园城商业综合体直线距离约五六百米，东面距离李宁体育园约300米，西面邻近澎汇小学、夏衍中学等。
艮北新城在2022年仅出让2宗宅地，也是区域目前仅有的在售项目，即大家中天·云翠金澜府（成交楼面价27456元/㎡）、滨江兴耀·江翠轩（成交楼面价28034元/㎡），精装限价均为44400元/㎡。与之相比，这次成交的两宗宅地，限价未进行调整。
艮北新城两宗宅地实景图
图源：杭州读地云
截至2023年1月，艮北新城住宅潜在供应量约7.0万方，以近一年的去化速度计算，去化周期仅3个月。
但总体来看，2016年以来艮北新城推出过不少宅地，区域内目前次新二手房众多，二手房挂牌价约4.6万-6.6万元/㎡。
中海·翠揽云境是2022年艮北新城主要销售项目之一，在6月至9月多次开盘，中签率维持在23%-38%之间，10月开盘中签率约90%。此外，2022年9月才首开的大家中天·云翠金澜府中签率维持在73%-86%左右。
02
大家21283元/㎡补仓丁桥
丁桥经过2022年一整年未有宅地出让后，再次推出一宗邻近桃花湖公园的宅地。
丁桥单元JG0404-05地块，出让面积30094㎡，容积率1.8，可建面积54169㎡，精装限价34370元/㎡，由大家以总价11.5亿元拿下，成交楼面价21283元/㎡，溢价9.5%。
这也是大家与中天、坤和合作湖境天宸后，再次入驻丁桥。
丁桥宅地实景图
图源：杭州读地云
项目位于丁桥二期西侧，往北是半山田园。项目西面毗邻丁兰智慧小镇，东面距离桃花湖公园约300米、距离杭州市中医院丁桥院区约800米，南面与龙湖丁桥天街相距约400多米。
但该项目与地铁3号线的站点距离，无论是桃花湖公园站还是同协路站，直线距离都在1公里左右。
目前，丁桥已经没有新房项目在售。
中天坤和大家·湖境天宸，精装限价32900元/㎡，自2022年7月首开后的半年时间内，中签率在33%-78%左右；招商德信·花芸春境，精装限价31500元/㎡，11月加推未产生中签率。
项目周边的次新二手房挂牌价在3.2万-4.3万元/㎡，新房与之相比，没有明显价差。
03
崇贤综合体竞争激烈
龙湖，还是招商？
崇贤花海地块，是崇贤近年来推出的重磅地块，也是今日出让地块中唯一一宗商住地。
地块毗邻杭州地铁四期的15号线，由三宗子地块组成，总用地面积156646㎡，其中出让面积127800㎡，综合容积率2.6，可建面积333473㎡，精装限价23600元/㎡。另划拨文体设施用地面积7173㎡，划拨道路用地面积21703㎡。
其中，B-19地块和B-10地块为住宅用地，总可建面积约20万㎡；B-9地块为商业商务文体设施综合用地，需建设不少于2万㎡的文体设施、不少于10万㎡的集中式商业、不少于2万㎡的商业办公，以及零星商业建筑，还包含不少于1.5万㎡的地下商业建筑。
最终，该地块溢价封顶，封顶总价24.6亿元，成交楼面价7378元/㎡，溢价11.8%。
崇贤花海地块区位图
图源：浙报传媒地产研究院决策通
目前崇贤的商业大多依赖上亿广场，而网传龙湖和招商等均在竞争崇贤综合体项目，或给崇贤带来全新的商业面貌。
崇贤市场在2022年楼盘摇号多数为超高中签率或无需摇号。地块周边祥生·群贤府、西房·拱宸外滩、绿都·东澜府、祥生湛景·光合映等次新房众多，挂牌价约2.6万-3.2万元/㎡。
与在售的西房招商·晨语汀澜里、赞成·和风限价同为23600元/㎡，崇贤综合体地块是否能由自带商业综合体而走出独立行情，还有待观察。
04
兴耀底价竞得东湖新城（南区）宅地
东湖新城（南区）成交一宗本次挂牌中建面最小的地块，出让面积21721㎡，容积率2.0，可建面积43442㎡，精装限价22600元/㎡，由兴耀以底价4.6亿元拿下，成交楼面价10500元/㎡。
东湖新城（南区）宅地实景图
图源：杭州读地云
地块距离地铁9号线五洲路站约400米，周边环绕着复地绿城·咏荷郡、曲江新鸥鹏·杭州第三城、中天·汀洲印月、上坤华景川·云栖宸园等多个次新楼盘，靠近万宝城、栢悦中心、超山百联奥特莱斯等商业配套，东北侧与临平第三小学（新洲校区）一路之隔。
截至2023年1月底，东湖新城（南区）住宅潜在供应量仅22.2万㎡，以近一年的去化速度计算，去化周期仅9.9个月。
2022年成交的德信·荷禹宸府、滨江·咏翠芳华轩、滨江坤和·绿荷叠翠轩为销售主力，精装限价均为22600元/㎡。三个项目在2022年都已开盘，清一色为超高中签率或无需摇号。
周边次新二手房挂牌价约2.2万-2.8万元/㎡，几乎与新房限价持平。
