“天下难事，必做于易；天下大事，必做于细。”细节对一个人很重要，对保租房建设来说，同样重要。许多看似微不足道的小细节，往往对最终的项目成果产生长远的影响。
过去我们更看中建筑的细节，而在今天，随着城市、社区、科技、生活和人文的互相交融，房屋之外的细节，却比建筑本身更加重要。无论是便捷度、舒适性，还是安全感，都是在细节处，衡量生活质量的关键。
保租房建设是我国超大城市打造多层次住房供应体系中的重要组成部分，重在满足新市民和青年人的住房需求，使其“进得来、留得下、住得安、能成业”。然而，市场化纳入保租房的项目却存在诸多问题，让租户住得并不舒心。例如，周边商业匮乏、公共区域狭小，缺乏休闲娱乐设施、电梯数量不足、停车位紧张、电瓶车安全隐患等等。这些问题使得租户的生活质量大打折扣。
那么，保租房项目究竟如何建设，才能在细微之处，提升租住生活质量？
本期，URI采访了多家住房租赁行业优秀运营商，从后期运营收益的角度，带你挖掘保租房项目的建设细节，为您提供宝贵的参考与启示。
01
内外兼修
空间规划与设施设置的合理性
保租房项目在建设初期需要一个合理的空间规划和设施设置，并对这些纸面上的想法精准落实到前期建设中去，内外兼修，使其真正服务于租户，便于后续运营管理。
经过URI前期的多项目调研考察，前期在定位保租房建设过程中需要综合城市的人口进出比、区域的综合发展潜力因素来评估社区人口密度，并以此来规划保租房的房量。
社区人口密度规划方面：合理规划社区人数密度是打造舒适居住环境的基础，通过房量乘以特定系数来确定社区入住人口密度（社区规划人数计算公式：房量x1.2人/1.3人=社区入住总人口密度），为后续的空间布局和设施配备提供了精准依据。这样能有效避免社区过于拥挤或空旷，保障居住的舒适度和便利性。
商业配套打造方面：以一线城市为例，根据项目周边情况，按照保租房建筑面积的10%左右可以留出来规划商业面积。位置优越的项目，商业面积相应增大，涵盖丰富多样的商业业态，如超市、餐厅、药店等，满足租户日常生活的各种需求，让他们在家门口就能享受便捷的购物和服务体验。
公共区域的占比比例：URI通过行业多数社区经验值：对于小于 1 万平米的项目，预留 3% - 5%的公区面积；大于 1 万平方米的，则按照 1% - 2%来预留。这些公区，可以用于设置休闲区、健身区、儿童游乐区等功能区域。不仅能为租户提供了休闲娱乐和社交互动的场所，还可以增进邻里之间的感情，营造出温馨和谐的社区氛围。
楼栋电梯的配置建议：要充分考虑住户数量和使用频率。按照一定户数配备适量的电梯，确保电梯运行效率，减少租户等待时间。例如，每 70 - 80 户配置 1 梯是较为理想的情况，一个 300 户的保租房项目，至少应配置 2 梯，即使在高峰时段，租户也能快速上下楼，避免了长时间的等待和拥挤。
停车位配置：要注重合理性和便利性。以上海为例，将停车位设置在地下，既节省了地面空间，又保证了社区的整洁美观。按照一定比例为每户配置车位，并设置相应数量的充电桩，满足了租户的停车需求和新能源汽车的充电需求。对于电瓶车的配置，也建议设置在地下，不占地上面积。如果社区不设置班车，按照 1 户：0.2 - 0.3 个的比例进行配置。相比之下，住宅小区一般是 1 户配 0.4 - 0.8 个，但保租房可以根据实际需求进行合理调整。
02
和谐共处
租户群体划分提升项目品质
在过去，对于租户群体没有进行明确的划分，导致服务呈现出一种“一刀切”的粗放模式。由于无法精准识别不同租户的需求差异，无论是蓝领还是白领租户，都接受着相同标准的服务。这种情况带来了一系列不利影响。
对于蓝领租户而言，他们通常工作强度较大，对居住环境的便利性和性价比有着较高的要求。但前期未做区分规划，可能无法享受到符合其工作特点的服务，比如在房屋设施的耐用性和便捷性方面没有得到特别关注，导致居住体验不佳，甚至影响工作后的休息和恢复，增加了工作压力。
而白领租户往往更注重居住环境的品质和配套服务，如高速稳定的网络、私密的个人空间、安静的办公空间等。但如前期未明确划分，这些特定需求未能得到充分满足，使得他们在工作之余无法获得理想的居住条件，影响项目整体的客户满意度。
根据多家运营企业的经验，前期对蓝领和白领租户群体进行明确划分并提供针对性服务，效果将有明显的改善。为提升项目整体的居住感受和服务品质，蓝领和白领一定要独立分开管理，或通过社区软隔离的方式进行隔离，确保不同群体的居住需求得到满足。蓝领楼栋建议通常设置在社区内部，避免对整体项目品质造成影响。同时，蓝领楼栋的占比控制在合理范围内，不超过一半，以保持社区的整体协调性。
对于蓝领和白领混住的项目，除了电梯要分开，商业服务也应进行软隔离区分。通过不同的通道设计和消费层次划分，为不同租户群体提供适合他们的商业设施和服务。例如，为蓝领提供价格实惠的消费场所，为白领提供更高品质的商业体验，满足了不同群体不同消费层次的需求。
03
以人为本
户型合理布局与功能优先级
从目前的市场需求来看，保租房的户型设计将实用性与舒适性奉为核心准则。以一线城市为例，单一小户型成为普遍之选，其建筑面积通常处于 35 - 40 平方米的区间，且应避免暗房。如此精心规划的户型，在有限的空间内实现了功能的最大化，精准满足租户的基础居住诉求，同时有效避免了空间的无谓浪费。
室内户型面宽设计一般达到 3 - 3.5 米最佳，部分达 4 米就很优秀了。这样的设计能够为室内引入了充沛的自然采光，确保了空气的顺畅流通。合理且充裕的面宽，让房间宛如阳光房般明亮通透，极大地提升了居住的舒适感。
得房率这一关键指标上，始终追求尽可能高的比例。80%的得房率堪称理想境界，而 70%左右的得房率则属于常规水平。高得房率所带来的显著优势在于，租户实际可使用的面积大幅增加，空间利用率得以显著提升，从而营造出更为宽敞舒适的居住体验，让租户在有限的空间中感受到无尽的自在。
再者，对于消防、楼道等关乎生命安全的设施，严格遵循相关规定进行严谨建设，以确保完全符合规范，为租户提供坚如磐石的安全保障。同时，在建设过程中杜绝一切多余的建设，应将重点聚焦于实用性和功能性，力求每一份资源都能得到合理且高效的运用，不造成丝毫浪费。
保障性租赁住房若要让租户尽享舒适惬意的居住生活，就必须在各个环节精雕细琢，把控入微。从空间的巧妙规划到设施的精心配置，从租户群体的精准划分到服务的贴心提供，从户型的创新设计到功能细节的周全考量，每一个步骤都需要深思熟虑、精心设计。唯有真正设身处地站在租户的立场，以租户的切实需求作为一切工作的起始点，方能成功塑造出舒适宜人、便捷高效、温馨和睦的居住环境。毋庸置疑，随着保障性租赁住房建设的持续优化和升华，越来越多的人将能够在这片温馨的领域中，畅享高品质的居住生活，感受家的温暖与安宁。
结语
本期 URI 行业观察与建议，将敏锐的视角精准地投向保租房建设领域，从建造细节出发，深入剖析其中的关键要点和核心要素。
旨在通过对这些细微之处的洞察与思考，为保租房的未来发展指明方向，为提升租住生活质量探寻切实可行的路径，从而推动保租房建设朝着更加人性化、品质化的方向迈进，让每一位租户都能在这一方天地中找到家的归属感和温馨感。
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撰文: URI研究中心
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