原创 刘博团队

就在前两天，2月19日，湛江市赤坎区官微“赤坎发布”发布《关于促进赤坎区房地产市场平稳健康发展倡议书》。如下：

该倡议书指出：“希望广大干部职工带头消费、示范带动，促进房地产市场回暖，不断提振市场信心，助力全区房地产行业平稳健康发展。”

这也意味着，广东省动员公职人员买房第一城，诞生了！

湛江赤坎的这番操作，引发市场的广泛议论，大家关注的内容主要有以下几点：

1、动员公职人员买房不算新鲜事，但普遍发生在经济实力一般的小县城

过去两年，有不少地方鼓励公职人员买房或参与购房，比如湖南常德市石门县、湖北黄冈、四川巴中等地。

这些地区普遍面临库存压力，县城的购买力来源比较少，确实需要刺激新的需求，而且公务员带头买房也是对房地产市场注入信心及认可，能引导市场预期。

2、广东，作为中国经济第一大省，人口第一大省，也需要动员公职人员买房来刺激需求吗？

2024年，广东省实际管理人口已经达到惊人1.5亿！相当于全国每9个人，就有一个生活在广东。

在刚刚过去的2023年，广东经济总量达到了13.57万亿，成为全国第一个突破13万亿的经济大省。

这样的经济强省，也需要靠鼓励公职人员买房来提振信心吗？

3、湛江，广东省地级市，广东省副中心城市，经济实力不弱！

2023年，湛江GDP约3793.6亿元，排名广东省第10名，仅次于中山市（3850.7亿元）。

而湛江的赤坎区，更是湛江的中心城区之一，相当于深圳的罗湖，福田，属于历史富人区。

那么，在各大城市挤牙膏式地发布楼市松绑政策的背景下，湛江赤坎作为一个经济强市强区，为何要发布这样一则“出人意料”的倡议书？

尽管湛江的GDP增长数据表现出了一定的积极趋势，但在对其城市财务状况进行更为深入的分析时，却揭示了一些不那么乐观的经济现实。

根据《湛江市2022年预算执行情况和2023年预算草案的报告》，我们可以发现：

1、财政收入与支出

如果一个城市的一般公共预算支出大于一般公共预算收入，这个差额通常称为财政赤字。这个赤字需要通过其他方式来弥补，比如上级政府的转移支付、举借新债务、使用以往年度的结余等。

2022年：一般公共预算收入146.89亿元，支出521.84亿元，赤字374.95亿元。

2023年预期：一般公共预算收入151.3亿元，支出482亿元，赤字330.7亿元。

赤字减少表明湛江市政府在控制财政支出、尝试缩小财政赤字方面取得了一定的成效。

2、债务接近限额

2022年，湛江地方政府债务余额为940.59亿元，接近政府债务限额943.09亿元。

这意味着湛江市在新债务的发行方面几乎没有空间，无法进行显著的债务扩张，除非上调债务限额或通过其他方式调整。

3、还本付息压力

2022年偿还本金43.08亿元，支付利息18.92亿元，合计还本付息约62亿元。

将这一数字与2022年的一般公共预算收入146.89亿元进行比较，还本付息的支出占到了收入的约42%，这是一个相当高的比例，表明湛江市在财政收入中承担了相当大的债务压力。

4、土地出让收入下降

2022年，湛江政府性基金预算收入大幅下降49.1%，主要受到国有土地使用权出让收入（59.65亿元）下降53.2%的影响，反映了房地产市场的减缓。

而在2023年，房地产市场的持续低迷，也深度影响湛江楼市。

在土地市场，2023年供地总面积约329.93万㎡ 为近4年最低。

据统计，2023年湛江市共拍出102宗地块，总成交金额约43.7亿元，成交金额同比2022年下滑26.7%。

2023年湛江土拍市场成交共流拍土地43宗，流拍率高达29.6%。

对比近年来湛江的土拍数据，2019年至2021年湛江土地成交面积持续上升，在2021年成交面积超600万㎡，达到历年最高值。

进入2022年，土拍市场受楼市影响开始降温，全年供地数据同比有了大幅度缩减。2023年地块成交宗数较少，总成交面积约329.93万㎡。

二手房市场方面，据贝壳网房价数据，在过去的一年里面，湛江赤坎区房价从10000元跌至9800元，湛江霞山区房价从9000元跌至8800元，湛江坡头区房价从7800元跌至7300元……（注：房价为二手房挂牌价）

随着土地市场的持续低迷，以及新房和二手房价格下调，不仅减少了政府通过土地出让获得的关键收入，还可能对整体经济活动产生连锁反应，进而影响其他税收来源。

而真正让湛江感到担忧的，是今年年初，广州和深圳两大一线城市的最新动作。

1月27日，广州宣布了一系列重要的楼市新政策，关键政策包括取消120平方米以上住宅的限购、允许出租的自有住房不计入限购套数、商业公寓不限定转让对象。

2月7日，深圳楼市迈出一大步：深户无需社保即可买房！

由于深圳落户门槛低，不仅专科、本科学历可以落户，持有符合条件的职称证书也同样享有此待遇，这进一步放大了政策的影响。

广州和深圳的动作，宣告着两大一线城市正式加入全国财富群体的竞争行列。

而广深率先吸引的，就是广东省内地缘相近、人缘相亲的有钱人。

尤其是像湛江这样经济实力不弱的三线城市，城市中心的财富群体有实力、也有意愿将资产置换到更有价值的一线城市。

湛江，本就是被虹吸的、人口流出的城市，2022年常住人口703.5万人，户籍人口869.3万人，人口流失高达165.8万人。

许多在湛江出生和长大的年轻人，寻求更佳的就业和职业发展机会，纷纷离开他们的故乡。

近期随着广州、深圳等邻近大城市进一步放宽房地产购买限制，湛江的富裕居民也可能逐渐移居到这些经济更发达、提供更多机会的地区。

在面对人口流失和资本外流的双重挑战下，湛江中心城区赤坎区发布倡议书，鼓励公职人员参与购房，以此作为带头作用，提振房地产市场的信心。

湛江，作为广东动员公职人员买房第一城，带给我们两点启示：

第一，以后将会有越来越多的三四五线城市，出台各类“花式救市”政策，比如前几天四川兴文县发布的团购优惠、首付缓付，月供垫付等。

未来相信会有更多的三四五线城市，号召公务员带头买房，就像当年股票刚出来的时候，深圳呼吁公务员带头买股票一样。

第二，遗憾的是，趋势不可逆。城市之间的差距只会因为各种经济、社会和地理因素而进一步扩大，强者愈强。

一些城市能够吸引更多的人才、资本和资源，必然使其他城市深陷挑战和困境。

对于普通人而言，我们能做的只有顺应趋势，拥抱变化。