所谓经营贷，是以中小企业主或个体工商户为服务对象的银行融资产品。

其本意通过房产抵押、资产质押等方式，给予中小企业个体工商户经营初期资金支持。

但在三年前却出现了重大变化。

2020年疫情后，国家为了扶持中小企业，推出了4万亿的中小微企业融资计划。

各大商业银行即开始主推经营贷产品，不止利息仅3个点出头，更是还是可以先息后本。

在当时房贷利率普遍在5-6%的情况下，不少炒房客瞄准了商机，以至于全国各地也因此卷起了一批转贷热。

当时不少原按揭购房人，在中介的鼓吹下，垫资过桥偿还原二、三十年期的住房按揭贷款，买壳养壳去申请仅三年期的经营贷款。

在他们认为，仅这2个点的利差，即使是房价不涨，每年都可以省下多少利息钱，到时三年期忙，再找个过桥资金银行续个贷不就完事。

但万万令人想不到的是，2020年却已是内地房市的巅峰时刻。

自21年始至今，不是地区房价普遍下跌20-30%，甚至部分楼盘一度腰斩，现价不及高峰1/3。

利息是节省了，但随即而来的却是24年的经营贷普遍到期，需要续贷。

当时经营贷700万的房子，现在不止要一次性偿还本金700万，而且续贷评估还过不了。

原来值1000万，现在只能评个500万，也就是说就算续贷也只能贷个350万。

还有个350万的缺口，需要补上，这时候你就懵逼了…

怎么办，只能各处凑钱再撸信用贷，然后以贷养贷，最后完成了高利贷。

300万的首付款全赔了不说，自己还变成了债务人、老赖、被起诉、被法拍，甚至房子拍掉了，还倒欠银行350万。

而这案例，还不单单针对于市场某一个人。

其实早在2022年的时候，就开始已经有少部分客户出现了经营贷转贷困难的情况，只不过近期的客户中经营贷暴雷或者即将暴雷的客户越来越多。

经营贷暴雷潮是否已经来临？

“经营贷”全称为房产抵押经营贷，是指借款人以自己名下的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请的用于企业经营活动的贷款产品。

这类贷款的主要目的是为小微企业主或个体工商户提供流动资金支持，帮助他们解决经营过程中的资金需求。也就是说其设计初衷是为了帮小微企业解决融资难的问题，经营贷因其有抵押物，具备利率低、期限长、用款方便等优点，而被广泛违规用在其他地方，例如炒房。

然后，这些年经历了从经营贷违规炒房到置换按揭贷款。经营贷第一次广泛进入大众视野中是21年开年的“深房理事件”，想必对经营贷略有了解的人对此事应该并不陌生。在当时的深圳，不夸张的说，你要做抵押经营贷去真实经营靠边站，做抵押经营贷买房，有多少做多少，反而是经营贷买房被看作是更安全，更没有逾期风险的行为。现在再听这个话是不是觉得很离谱，但是互联网是有记忆的，我甚至能找出当时深圳工行客户经理说这话的报道。但是也竟不料“深房理”竟然能把经营贷炒房做到如此离谱、杠杆加到如此之高的地步，现在想来仍觉触目惊心。然后随着抵押经营贷的利率越来越低，抵押经营贷与房贷之间的利差越拉越大，市面上开始出现用经营贷来置换按揭的操作方式，很多中介打出诱人的广告来吸引按揭买房购房者做转贷，但现实远没有中介所吹嘘的那么美好，其中暗含的坑一个接着一个。

来源：网图那么，我们粗略以21年作为开始，三年前做抵押经营贷的那波人如今要迎来如何续贷的问题了，这正是暴雷的开始。经营贷有哪些违规操作的地方？那么除了我们所熟知的经营贷炒房和置换按揭贷款，还有哪些可以称的上违规的地方？

资金用途：以上所说炒房和置换按揭都属于资金用途方面违规，因为经营贷嘛，其资金用途就是用于企业经营的，拿去买房或者是还按揭，再或者是炒股等其他投机用途都属于违规。那么为了更方便的挪用原来用于企业经营的资金，通常会伪造购销合同，或者银行放款到第三方个人账户，甚至之前还有银行直接放款给借款人个人账户。人：再从“人”方面来说，通常包括负债、逾期、司法等方面，很多银行在借款人征信方面放的很宽松，尤其是N行，很多时候黑户都可以做；房：房产通常包括违建、房龄、地段、面积、房产价值、产权、老人房、小孩房等方面的问题，例如说房屋有违建不能抵押，但是花钱就能在不拆除违建的情况下解决违建的问题，再或者说已婚房产抵押需要配偶知晓且签字，那么很多中介会伪造离婚协议等文件让客户瞒着另一半单签，这类客户通常是有很多负债不想让另一半知晓的；公司：做经营贷必须抵押人或借款人名下要有公司，作为一个经营主体来做贷款，银行必须考察公司的经营情况，包括流水、营业额、资产负债率、企业负债、司法情况等内容。那么很多人就是个上班族，没有公司怎么办，那就过户一个空壳公司或者新注册一个公司咯，空壳公司或新公司没有经营数据怎么办，部分银行可以做空壳公司、新公司，还有部分银行可以做双新，也就是新产证、新公司，部分银行可以做抵贷不一，也就是说抵押人和借款人不是同一个人，你抵押了别人的房子借款给自己用，甚至还有的银行可以做暗股代持，意思就是说出具一份代持协议，表明自己持有他们公司多少多少股份。那咱们不妨想一想，这么多玩法，当中有多少空子可以钻呢？

其实做房产抵押经营贷的逻辑很简单：每个银行都有自己的红线。曾不止一个银行客户经理当面跟客户讲：银行根本不怕你逾期，我们只是想赚你的利息罢了，你要是逾期了房子就归银行然后法拍掉了，所以没什么可以担心的。所以很多银行和客户经理“尺度”放的很大，非常的有想象空间，仿佛房子就是那个关键点，只要房价一直涨，至少是不能跌，这一条房产抵押的路径看起来就无懈可击。

但是房价不会只涨不跌，这就是路径依赖，那么接下来的故事我们也都知道了，房价开始下跌了，鬼故事开始了，原来的路径依赖不了了。其实历史早已给出答案，08年席卷全球的经济危机最开始就是从美国房地产市场的崩盘开始，当然我不是在说经营贷暴雷也会引发金融危机这种危言耸听的话记得很早之前看《大空头》时还在想，这些人为什么会这么愚蠢，怎么会做了这么离谱的事情还完全不自知。

来源：电影《大空头》银行开始会有大面积的经营贷到期违约坏账，客户违约从而银行得到大量房产进入法拍市场，大量法拍房的出现则进一步踩踏房产市场，形成下跌螺旋。

所以现在并不是经营贷炒房或者置换按揭暴雷的问题，而是经营贷整体暴雷的问题了。为什么从国家到银行再到企业主这条传导路径会出现问题，国家想要扶持小微企业，小微企业也想拿到合适的融资，但是往往就是实现不了。因为资本是逐利的，银行也是开门做生意的，银行之间也存在竞争，银行也是要以盈利为目的的企业法人组织，我发现现实生活中很多人会误以为银行是国家机关，而不把银行当作公司对待，所以也不会想到银行怎么也会暴雷？

来源：新浪财经所以国家出台政策要扶持小微企业，08年经济危机4万亿大放水，结果水放到哪里去了？房地产最后借用华尔街的一句名言：太阳底下无新鲜事。据了解，截至2023年，全国商业银行经营贷余额高达22.15万亿，而在2020年末这个数字仅为11.54万亿。也即是，2024年里将面临高达10.61万亿经营贷到期，需要续贷。也就是，这个雷，今年怕是真扛不过了…