读懂中国楼市

4月18日，国家统计局公布了一季度的经济数据，官方定调“开局良好”。

先来看一季度主要数据：

GDP同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%，高于彭博预测的4%、华尔街日报的4%、日经调查的3.4%以及财新调研的3.8%。

全国规模以上工业增加值同比增长3.0%，比上年四季度加快0.3个百分点。

社会消费品零售总额同比增长5.8%，上年四季度为下降2.7%。

出口同比增长8.4%；进口同比增长0.2%。

CPI同比上涨1.3%；PPI同比下降1.6%。

单看这些数据，可以说远远好于预期，但值得注意的是，这些数据均与上年比较。

如果把时间拉长，考虑疫情等因素，或许能拨开云雾看到真相。

例如，增速两位数的3月社会消费品零售总额数据，3月同比增长10.6%，而事实上2022年3月因疫情冲击同比增速-3.5%。如果使用两年平均，3月社零增速仅为3.3%。

更为严峻的是就业，特别是青年就业率，2023年3月16-24岁劳动力调查失业率为19.6%，而2022年3月是16.0%，两者相比今年上升了3.6个百分点。

房地产相关数据也不容乐观，虽然春节后一线和强二线城市明显复苏，但复苏不稳，是否可持续难以预料，全国市场分化严重，冷热不均。

一季度的房地产市场数据，看似有很多矛盾之处，值得深度研究其内在逻辑。

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一方面，央行数据显示，一季度社融规模增量14.53万亿元，比上年同期多2.47万亿元，超出预期。

特别是3月份，新增社会融资规模5.38万亿元，同比多增7079亿元，同比增速10%。新增5.38万亿，比预期的4.42万亿要高出1万亿，远远超过预期，甚至可以说是大放水。

另一方面，一季度，特别是春节后，房地产市场一线城市和强二线城市，明确复苏，有些城市甚至复苏较为强劲，如北京、上海、成都、杭州等城市。

对应到数据，全国商品房销售额，也明确强劲复苏；全国房地产开发企业到位资金增速，也明确强劲复苏。

1-3月，商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

1-3月，房地产开发企业到位资金34708亿元，虽然同比下降9.0%，但相比1-2月的-15.2%跌幅明显收窄，更显著好于2022年全年的-25.9%。

这两个数据，明确而清晰地证实了市场的复苏。

而与之相矛盾的是：

全国房地产开发投资增速复苏的强度和力度，远不如上述指标，且三月仍有下滑趋势。

1-2月时，全国房地产开发投资增速为-5.7%，而1-3月为-5.8%，增速进一步小幅下滑。

另外，1-3月，房地产开发企业房屋施工面积同比下降5.2%；房屋新开工面积同比下降19.2%。

财政部的数据也显示，一季度国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。

原因何在？钱去了哪里？

第一，钱主要流向了央企国企和地方城投，流向民营房企的钱并不多。

第二，流向民营房企的钱主要用于了保交楼，和企业的债务危机自救。

另一个指标更可以证实，一季度房地产市场复苏的不均衡。

一季度商品房销售额和销售面积增速不同步，呈现剪刀差。

1-3月，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。

可以肯定的是，价格较高的城市和项目复苏的力度，远超过一般城市和项目。

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在明确复苏的城市中，北京、上海、成都、杭州等城市二手房成交量的表现特别抢眼。

但进入4月后，二手房成交数据均有不同程度的下滑。

4月已进入下旬，目前杭州二手房成交量约4400套（数据截至4月18日），仅为3月1.02万套的四成。若按照4月日均成交近250套的速度计算，本月二手房成交量预计在7500套左右。

截至4月16日，上海4月二手房网签成交9392套，而3月上海二手房成交量高达约2.4万套。

二手房复苏最强劲的成都，4月二手房成交约1.4万套（数据截至4月18日），日均约790套，远不及3月的日均约910套。

这不能不让人担心二手房成交中的另外一个逻辑，就是由于存量房贷款利率一直没有下降，在二手房的交易中，有一部分人是为了获得优惠利率，左手倒右手，倒给了直系亲属或者是朋友。

我们难以精确确定这一部分比例有多大，但这一类的二手房成交相当于虚假成交，值得警惕。

在过去多次的市场波动中，特别是2009年和2015年，市场的复苏都是连续和可持续的，而这一次，2月的复苏非常强劲，3月尚可，但已经不如2月，4月的情况就更令人忧虑。

因此，现在我们还无法确定，这一轮复苏到底是昙花一现还是小阳春，抑或是可持续的复苏。

未来，关注房地产市场的关键指标，依然是二手房的成交量和商品房的销售金额。

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二手房是市场的终端，尽管其中可能掺杂了一些虚假交易的成分，但总体上说，二手房成交量是市场信心最重要的指标之一。

而商品房的成交金额，直接关系到房地产企业的回款。目前很多房企在生死存亡线上挣扎，由于官方的金融16条等救市政策，很多企业债务得以展期。但这仅仅是输血续命，最重要的还是要恢复企业的自身造血功能，硬道理就是销售和回款。

有了销售和回款，才是真正的救命。

过去的一年多时间里，从中央政府到地方政府，出台了诸多暖市托市的政策。

而一季度的市场，仍然复杂和诡异。坦率说，所剩的工具已经不多了。

近期，部分二线城市松动了限购政策，或者降低户籍门槛，变相松动限购人群，这可能是目前所剩的工具之一；还有可以打通二手房交易的障碍和降低税费，比如增值税征收5年改成2年，也是工具之一。

前不久，住建部部长倪虹强调，房地产是国民经济的顶梁柱。在未来的三个季度中，房地产能把中国经济的大梁顶起来吗？

但必须看到，这次房地产市场的危机，不是单一领域的问题。

最根本的是，人们对未来经济社会发展的信心和预期，其中特别重要的是就业和收入。

但就业数据依然严峻，三个月后将有超过1000万的高校毕业生涌入就业市场，按照目前的形势和岗位，情况令人堪忧。

因此，救楼市并不是仅靠单一房地产政策就能解决的。