前几天，有个粉丝在群里给我发了个截图，如下图1所示。他问我：谷哥，这个存量房新政是不是利空银行啊？我看了一眼截图，反问他为啥觉得是利空银行呢？他说，银行和贷款人利益都是对立的，如果对于存量房贷客户是利好肯定是利空银行吧？

图1

看到这种说法我也是一时语塞，不知道该怎么给他解释，毕竟这事情真不是一句话就能说透彻的。另外，我也是佩服现在某些自媒体，为了点流量脸都不要了，啥都不懂就胡说一气。之前网络上流传的关于“等额本息太坑人！”“等额本息提前还款不划算”之类的说法能如此有市场也说明民众对于按揭的理解很多都是不正确的。今天借着这个引子一并聊一下。

首先要强调的一点，大家接触的个人贷款不管还款方式是等额本息，等额本金还是先息后本，都不存在银行和贷款人谁占便宜或者谁坑谁的情况。正规银行贷款利息收取的方法都是一样的，总原则就是：在一定时间内你占用银行多少本金，就要按照约定的利率付给银行多少利息。你占用银行的本金越多，时间越长，付给银行的利息就越多，反之就越少。

等额本息坑人么？

很多网上的谬论说等额本息是银行坑客户，前期还的钱多数都还了利息，本金没还多少。这种说法主要是相比于等额本金还款方式来说的。等额本息是指每个月月供的金额是固定的，前期每月还款额中利息占比高，本金占比低，后期本金占比高，利息占比低。等额本金是指每个月偿还的本金相同，前期本金偿还的比等额本息高一些。

我们以100万贷款，利率4.2%，贷款20年分别计算一下两种不同的还款方式的差别：

等额本息：总还款额147.977万元（其中利息47.977万），首期还款6165.71元（其中本金2665.71元，利息3500元）。

等额本金：总还款额142.177万元（其中利息42.177万），首期还款7666.67元（其中本金4166.67元，利息3500元）。

从上面的数据看出两种方式在第一期的偿还利息都是相同的3500元，因为期初占用银行本金都是100万。100万占用一个月4.2%的年利率，算出来的利息就是3500元。后面，由于等额本金前期偿还的本金比等额本息多，所以每月支付的利息下降较快。等额本金偿还利息较少的原因是占用银行本金的时间加权总额小于等额本息还款方式。

这两种方式都是合法的还款方式不存在哪种更坑人。两者的特点鲜明，等额本息还款压力稳定但是总还款金额略高，等额本金前期还款金额略高，但是总还款金额略低。一般来说，等额本息还款方式适合年轻人，他们收入有上升空间，前期收入低等额本息还款方式对现金流的压力小，后期收入提升后可以安排提前还款。等额本金还款方式适合中年人，未来收入预期是下行的，趁现在收入较高可以承受较高的现金流压力，前期多还款后面月供呈现逐月下降，符合收入预期。

是否应该提前还款？

是否应该提前还款主要考虑因素是2点：1，目前资金是否有稳定的高回报投资渠道。2，未来现金流是否稳定。

如果你手里有一笔长期不用的闲钱，而自己没有什么投资技能，只会存银行目前存款利率不到2%。那么，你的第一选择肯定是提前还贷款。但是，如果你像我一样具有较高的投资水平，长期年化可以稳定在10%以上。那么完全可以选择用闲钱去投资，不着急提前还款。

当然如果你认为自己马上会失业或者家里的现金流会很快枯竭，那么尽快用钱偿还贷款是更稳妥的方式。

好了，前面关于按揭的科普说完了，回到我们文章开头的问题：对于存量按揭，先息后本到底利好了谁？所谓先息后本就是在一定期限内每个月只还利息不还本金，等到后面再集中偿还本金。

这件事利好谁关键看谁推动，天下熙熙皆为利来。很明显先息后本这个事情不是政府推动的，所以根本称不上是新政。从截图中看到是兴业银行和建行等几家银行推动的，而且不用去网点直接在手机银行操作非常方便。这样大家就明白了吧，银行推动自然是对它们有利。

先息后本的还款方式对于现在银行资产荒，特别是零售信贷需求不足的大环境下可以减少贷款自动的到期偿还本金，有利于稳定银行的零售信贷规模，增加零售贷款的利息收入。肯定是利好银行的。另外，对于个别短期现金流出现问题的客户，先息后本也可以降低他们违约的概率，让银行的贷款不良压力减轻。

对于贷款的客户来说就要具体问题具体分析。对于那些现金流压力不大的客户，完全没有必要去选择先息后本，本金早晚要还的，现在不还，占用银行本金的时间越长，最终支付的总利息就越高。对于那些现金流出现问题的客户，比如：暂时失业了，或者家里有紧急大额开支，现金流断档的人，先息后本的方式可以缓解短期现金流压力，防止出现断供，违约等影响个人征信的情况。

所以，对于那些由于特殊原因短期现金流出现问题的客户，多一个先息后本的选择也是不错的。对于银行来讲，先息后本除了可以降低部分客户由于短期现金流问题带来的资产质量下滑，还可稳定银行零售信贷规模。总体上看算是双赢吧，对银行的利好略多一点。