广州、佛山一直能查的二手房成交价，本周起，终于在东莞首次上线了。

贝壳数据显示，东莞二手挂牌价和成交价之间几乎隔着“鸿沟”，26个镇街的让价空间都在20%以上。

东莞二手市场的真相，就此被曝光。

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东莞贝壳上线成交价

全市都在“割肉”卖房

下面这张截图，是东莞贝壳最新上线的“行情播报”板块。

在这个板块，可以查询到看房量、成交量、成交价格和成交周期等维度的数据。

尤其是过去2-3年都无法查看的真实成交价格，这次上线后可以查看到镇街/商圈/小区的成交均价，仅单套房源的成交价还在隐藏中。

| 图源：贝壳

对于买卖双方而言，真实成交价能帮助他们更准确的判断市场行情，但这一操作却无意中扯下了大批网红盘的“遮羞布”。

例如南城近一年成交量排名前10的楼盘，全年最高成交量也仅26套，其他9盘年度成交量为10+套。

但有5盘的挂牌量都超过了100套，以这种供求比，没有足够优势的房源看来是很难遇到“有缘人”了。

反映在价格方面，这几大红盘中，挂牌价和成交价的价差最高达到8259元/平，价差在3000元/平左右的中信新天地、石竹新花园，都有光环加持。

中信新天地紧邻南城CBD，被划为有着百年建校史的南城阳光一小的就读片区；石竹新花园则是除了华润三府外，唯一能入读CBD北部学校的楼盘。

其余的尚书银座、金地格林小城等楼盘，基本都是降价20%-30%卖房。

| 图源：贝壳找房

不仅是个别小区，楼市君查询到，东莞近半年的市场行情，都围绕着“分化、割肉”的关键词。

近半年以来，在全市33个镇街中，仅虎门成交量达到324套，超过200套的也只有樟木头、南城等5镇街。

从均价看，价差最大的当属松山湖和东城，松山湖挂牌-成交的价差达到1.72万/平，东城的价差也在1.02万/平。

价差相对较小的是常平的0.18万/平和洪梅的0.2万/平等，也是因为这些镇街楼市热度低，不是投资客和外溢客钟爱的区域，所以泡沫小。

总体来看，全市33个镇街的议价空间都较大，让价超过30%的就有7个，最低的也在10%。

PS：更多有关东莞买房的信息咨询，欢迎添加楼市君微信。

02

成交量涨25%，价格企稳

新政后东莞二手呈三大变化

不过，这次东莞贝壳行情播报板块，也让我们找到一些市场回暖的迹象。

5月24日，东莞发布“莞八条”，降首付、降利率等政策正式落地。

楼市君在第一时间查询到，新政后近一个月东莞二手成交三大实况。

实况一：新政后看房量微涨5%，单日最高3300人次。

根据贝壳数据显示，新政后四周，全市看房量维持在工作日约1000人次/天、周末约3000人次/天。

四周总看房量达4.9万人次，折合日均看房量1892人次，环比新政发布前一月的1807人次/天，已上涨5%。

| 图源：贝壳

虽然5个百分点的上涨不算多，但也能证明市场看房热情的回升。

毕竟，“莞八条”新政降低了购房门槛，能够鼓励一部分原本预算不足的买家，加入看房人群中来。

南城西平有中介告诉楼市君，最近市场热度高、天气也不错，哪怕是工作日看房的人也多了起来，很多客户甚至是主动从网络端加微信。

实况二：成交量环比上涨25%，价格止跌维稳。

新政后四周，全市二手房成交量总数为635套，环比新政前四周成交的510套，成交量上涨25%。

我们了解到，这个成交量也并非一时的刺激作用，而是每周的成交都稳定在150套以上。

其中，一些成交量大的镇街，如樟木头、常平等二手房“大户”，单月成交在50套以上，环比增长17%。

细分到小区，如南城的光大景湖春晓，单月成交5套；松山湖的万科金域松湖，单月成交7套，流通性超过片区56%的小区。

| 图源：贝壳

不仅成交量上去了，成交价格也传来好消息。

去年12月，东莞二手成交价格迎来短暂的高峰期，均价达到1.84万/平，但又很快下滑到今年3月的1.66万/平。

今年五一期间，随着全市看房热情高涨，东莞二手均价再次冲刺，回归到1.89万/平。

此后，成交价格一直趋于平稳，尤其是新政的到来，更收窄了每周均价的波动幅度，当前均价稳定在1.6万/平左右。

| 图源：贝壳

价格平稳，就意味着二手房价格触底，挤去了水分，买家可以大胆入场；

而成交量的上涨，则恰巧证明了，真正想买房的人正在集体出动。

实况三：成交周期从330天降为280天，去化加快。

看房人变多、成交增加，换来的是成交周期的缩短。

贝壳数据显示，新政前，东莞市场的成交周期在330天。而新政后的成交周期基本在300天以下，26天中仅2天的成交周期超过300。

其中，6月12日的成交周期达到161天，个别房源的去化速度之快，如同搭上了高铁。

| 图源：贝壳

成交周期缩短，代表着市场活跃度上升，买家对市场恢复信心，减少犹豫、加快决策速度。

整体来看，近半年东莞二手成交行情陷入低谷，新政的落地，使得市场人气有所回升，走势开始修复。

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楼市君买卖房建议

尽快出货、大胆入场

新政后热度上升，现在到底要不要尽快买房或卖房？楼市君给你以下建议：

如果你是业主，想要尽快卖房回款，建议加大折扣力度。

我们发现，全市最新的成交周期为250天。33镇街中，有14个镇街的成交周期都高于这个数，最高要去到918天。

如果你的房源所在镇街恰好处于高周期区域，建议各位业主给自己设定一个离场的节点，进而倒推卖房时间。

周期越长、成交速度越慢的房源，加大折扣、提高性价比才能尽快“出圈”，消除买家犹豫情绪。

另外，还可以参考所在小区的供求比（即挂牌量/成交量），以南城为例，近一年供求比在1:0.06，而莞城则是1:0.13。

若你家小区的供求比超过所在镇街的平均线，且不具备过人优势的话，可得尽快调整挂牌策略了。

目前，各区新盘开发商给出的诚意很足，置换门槛友好，尤其是准备改善到新房的业主们，遇上合适的买家，不妨当机立断。

换个角度想，如果因为磨价格的过程，而错过向上置换的时机，岂不更亏。

｜东城航拍图

｜东莞楼市发布摄

如果你是买家，二手价格触底，看准房源后可趁机入场。

如前文所言，当前东莞二手房价格走势基本趋于平稳，上下浮动幅度收窄，也表明市场泡沫被挤出。

这样的环境也能帮助你看清市场真相，若还没确定买房区位，不妨锁定成交速度快、成交量大的楼盘。

若是本着心仪的商业配套、学位等因素，以真实成交价在心里打个底，就去大胆看房吧，这时候还在挂盘的业主都是比较实在的。

有关于卖房或是买房的疑问，也欢迎随时找楼市君聊聊~