顺义刚需零公摊 芳华里、青年ONE和星悦时光“三剑客”如何选~偷面积超越警戒线了

最近打算买房的顺义刚需小伙伴，应该绕不过三个楼盘：住总芳华里、住总青年ONE、星悦时光Aurora。

这三个项目，同属北京城建集团，又都走的“低总价+高得房率”路线，如何选？它们又有何不同？选择困难症的小伙伴们，不要错过今天这一篇哦~

北京顺义有三个新盘“打”起来了，芳华里、青年ONE和星悦时光，它们都隶属于同一个集团——北京城建。

但它们亲疏有别。

芳华里和青年ONE是北京住总集团开发的，而星悦时光是城建发展和深圳南山控股集团联合开发的。

在北京城建集团的版图中，住总集团和城建发展都是“儿子”，区别在于前者是合并来的，后者则是嫡出的上市公司。但到了孙子辈的楼盘，芳华里和青年ONE股权上延续了北京城建的纯正血脉，星悦时光的血缘则又稀释了一层。

既然是远亲，在市场上就没有太多的顾虑可言。这大概是星悦时光对青年ONE的态度，无论是从户型规划，还是产品设计、赠送面积，都直接对标着干。

从时间上看，青年ONE比星悦时光早半个月公布了总平面设计图，而芳华里就更早些了。

按理说，星悦时光有后发优势，完全可以走差异化路线，但它的产品和青年ONE几乎一致。这个操盘逻辑，十分清奇。

更巧的是，星悦时光赶在9月30日拿到预售许可证——重新修改了总平图的楼栋号。三天前，青年ONE刚刚拿证——号称开盘卖了207套，实际为79套。8月5日，芳华里拿证——至今网签了38套，成交均价3.89万元/平米。

顺义的三盘演义，是属于拼刺刀的那种。

1、首先来看区位配套。

住总芳华里位于石门板块，顺义老城区，周边配套最为成熟，学校、商业、医院等一应俱全，距离地铁15号线石门站约1.2公里，步行有点远，但单车可达~

住总青年ONE位于南彩镇，距离地铁15号线首站俸伯站仅约500米，拥有潮白河一线河景资源，与顺义主城区仅一河之隔，地铁1站可达。

星悦时光位于临河板块，算是个潜力区域，北侧将建临河中学，但无地铁是硬伤，规划中的R4线临河站也有将近2.8公里的距离。

综合比较：青年ONE交通便利，环境也好；芳华里生活方便；星悦时光就稍显逊色。

2、户型产品。

顺义今年出的新盘在户型设计上都拿出了洪荒之力，今天我们拽上PK台的这三个楼盘也不例外，综合户型使用率基本上都打到100%左右，变相实现“零公摊”。

芳华里的户型面积为88-97-132㎡，南面有封闭阳台，北面，南北侧有多个挑空和设备平台，实际户型可使用率达98%-103%。

青年ONE的户型面积为72-89-105㎡，也是卷了封闭阳台+挑空+设备平台，实际户型可使用率达90%-101%。

星悦时光的户型面积为77-87-107㎡，在拥有封闭阳台+挑空+设备平台的情况下，还额外赠送飘窗，实际户型可使用率达101%-105%。

综合比较：芳华里的户型面积段要大一些；星悦时光因为多了飘窗的赠送，所以综合得房率更胜一筹。

芳华里、青年ONE和星悦时光，它们的共同特点是，赠送面积比非常高。

有人吹嘘，星悦时光最高得房率高达126%，青年ONE到了110%。但官方口径是很谨慎的，比如，芳华里之说自己的得房率在95%-99%。

因为得房率超过100%警戒线，是一个禁忌。换句话说，就是零公摊。

这种情况，一旦有人向主管部门举报，开发商就会被请去喝茶。网上有人故意放大它们的赠送比，或许是对手在搞鬼。

到底它们的真实得房率是多少？自己上北京住建委网上查询下就清楚了，用产权面积的得房率+户型图赠送比，就出来了。

但很多人是不愿花时间计算的，那接下来，花姐来替你来解答。

一、芳华里：实际使用率98%-103%

1、88平米的三室两厅两卫，得房率80.4%至81.14%，赠送面积19.6平米——南北侧三面偷了3个挑空和设备平台，南面偷了两个封闭、北面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成116.6平米，实际使用率98%至99.42%。

2、97平米的三室两厅两卫，得房率80.4%至81.14%，赠送面积19.6平米——南北侧三面偷了3个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台、北面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成116.6平米，实际使用率102%至103%。

3、132平米的四室两厅两卫，得房率85.72%至86.65%，赠送面积21.78平米——南北侧三面偷了4个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台，让实际使用面积变成153.78平米，实际使用率102%至103%。

二、青年ONE：实际使用率90%-101%

1、72平米的三室两厅两卫——颠覆了想象，得房率74%至75.65%——洋房有点低，赠送面积11.4平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，让实际使用面积变成83.4平米，实际使用率90%——很一般，主要是产权得房率太低所致。

2、89平米的三室两厅两卫，得房率79.42%至80.72%，赠送面积16.9平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭阳台，让实际使用面积变成105.9平米，实际使用率98.4%至99.7%。

3、105平米的四室两厅两卫，得房率82.3%，赠送面积20平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了2个封闭阳台，让实际使用面积变成125平米，实际使用率101%。

三、星悦时光：实际使用率101%-105%

1、77平米的三室两厅两卫，得房率约78%，赠送面积21平米——南北偷了2个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成98平米，实际使用率105%——当然，赠送的飘窗使用起来，肯定不如偷设备平台用起来那么爽。

2、87平米的三室两厅两卫，得房率约78%，赠送面积19.9平米——南北偷了3个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了2个飘窗，让实际使用面积变成106.9平米，实际使用率101%。

3、107平米的四室两厅两卫，得房率约81.5%，赠送面积21平米——南北偷了4个挑空和设备平台，南面偷了1个封闭，侧面偷了4个飘窗，让实际使用面积变成128平米，实际使用率101.5%。

四、硬参数对比：青年ONE稍占上风

1、交通上：青年ONE离俸伯地铁站C1口约500米，芳华里离石门地铁站南约1200米，而星悦时光周边没地铁。

2、价格上：星悦时光最贵，4.4万元/平米；芳华里4万元/平米——实际成交价3.89万元/平米；青年ONE为3.4万元/平米。青年ONE的上车门槛更低。

3、容积率：青年ONE1.5，星悦时光1.6，芳华里2.0，尽管都是11层以下洋房，但青年ONE舒适度更高，且南面是绿化带和潮白河。

4、套数：青年ONE539套，星悦时光1058套——分南北两区，芳华里为699套。

5、综合配套：半斤八两。

花姐综合点评：

1、芳华里、青年ONE、星悦时光，在偷面积上都越过了“100%”的界限，没有越界的户型分别是芳华里88平米、青年ONE72平米和89平米。

2、从偷面积比例大小看，星悦时光更胜一筹，每一款户型的实际使用率都达到了100%，最高的是77平米户型，达到了105%。

3、星悦时光赠送面积大，主要是多送了飘窗。如果刨去送飘窗的面积，它的实际使用率在98%左右。

4、从交通便利性、舒适度和性价比上看，青年ONE更胜一筹。

3、价格。

三个项目的指导价差别不大，实际售价也都低于指导价，相较而言，芳华里的实际单价更高一些，户型面积段更大，上车门槛也更高一些。

住总芳华里8月17日开盘，官宣认购127套，到目前为止网签41套，网签均价约3.8万元/㎡，在售均价约3.4-4.1万/㎡。

住总青年ONE于9月28日开盘，官宣认购207套，据说实际不过百，目前还未有网签数据，在售均价约3.1-3.4万/㎡。

星悦时光Aurora预售证已批，目前2万认筹中，即将开盘，预计开盘单价约3.5万/㎡。看房咨询户型图上选房师,享受专业点评,更多团购优惠.