没有只赚不赔的生意，同理也没有所有人都赔的生意。 尤其对于房地产这种成熟生意，更是如此。 如果你只是仇富，想喷几句宣泄一下，就别往下看了。 但是如果你真打算买房，那最好看完。 向上一个阶层，还是往下一个阶层，很可能就是一套房子的事儿。 咱们今天，就把它讲透。 中国房地产已经持续涨了几十年，直接原因是城市化，背后是基建投资，而最根本的还是经济。 供需关系决定价格，这个好理解。 以北京为例，从2000年到2020年，人口从1000多万涨到了2000多万，涨了小1000万。 差不多每年增长50万人口。 但是，每年竣工的商品房有多少呢？ 大概在10几万不到20万。 按照平均每个家庭2.5人计算，北京每年光新增人口，对房子的需求就是20万套。 而新增人口中，年轻人居多，一般就是小两口。 所以对房子的需求，远超20万套。 这还没算，很多家庭一套自住，一套投资。 再加上没限购之前，全国炒房客蜂拥而至，导致一房难求。 各种因素叠加，北京过去20年，房子始终处于严重供不应求状态。 供不应求就要涨价，这是经济学原理 决定的，不以个人好恶为转移。 为什么会有大量人口涌入北京？ 你去看看北京城，有多少工地在施工。 20多年前我去上学那会儿，学院路还有一段坑坑洼洼的土路。 今天你再去看看，隔离带都给你绿化得看不见土了。 这样的城市，来了就能享受市政资源，人家凭什么不来？ 这些年修了多少条地铁？ 地铁修到哪，哪的房子涨价。 这好理解吧？ 有了地铁配套，不就相当于毛坯房变成“精装修”了嘛。 基建就是整个城市的“精装修”。 北京这么大规模的基建投入，房子本身的价值跟着水涨船高。 一方面供不应求，另一方面价值提升。 两个因素叠加，房价不涨就怪了。 而不论是新增人口，还是基建投入，最根本的原因，还是经济。 哪里能赚到钱，人就流向哪里。 赚到钱，投入基建，来的人就更多。 如此形成良性循环。 但如果只把房子当作一般商品的话，就算供求比小于50%，北京房价也不应该20年翻20倍。 注意，这就是理解房地产市场的关键了。 房子不只有商品属性，还有投资属性。 不论是欧美还是中国，房子都是家庭资产的大头。 当然，这一点在中国尤为突出。 中国很多家庭甚至没有金融资产，而只有那么一两套房子作为投资。 你说中国人不会投资吗？ 看看股市现在啥德行了？ 对于普通家庭而言，既然股市没法投，有点余钱放银行跑不过通胀，能咋办？ 只能买房。 相较于股市而言，房市的风险可就低多了。 首先，投资门槛高，大家都是理性决策。 之前讲过，中国股市的散户，绝大多数连财报都看不懂。 人家研究的是什么K线图形，跟买彩票一模一样。 说是炒股，其实是在赌博。 如果不让这些赌徒赔光离场，有点风吹草动就要踩踏，中国股市不会有真正的牛市。 而房市不一样，几乎不大可能发生踩踏。 一方面跟居住属性有关，再怎么跌，人家住着总不能亏本抛。 另一方面，就是刚才说的理性决策。 倾家荡产买一套房，极少有人拿这个赌。 虽然中国家庭投资没有选择，但房子确实也是优质标的，歪打正着算是碰上了。 可“居者有其屋”，毕竟是民生问题，不可能完全市场说了算。 所以，政府的方向，始终在试图把投资和居住属性分离。 包括各种限购以及贷款政策等。 要先保证所有人有房住，多出来的，才让你去投资。 以中国的制度优势，我劝各位，别跟政策对着干。 既然政策思路已经这么清晰了，现在有买房需求，应该怎么做呢？ 低端房，20年房龄以上，老破小，这些千万别碰，那是政策的打压对象。 一个中考改革，没了学区价值，老破小还有会有人要？ 这部分房，会被政策直接打到谷底，然后很可能政府出面收购，用来当保障房 。 如果你不想跟政府当竞争对手，就离得越远越好。 有人可能又要琢磨，既然政府要推保障房，我能不能等一等，占这个便宜？ 如果你已经有实力买房，就别等了，保障房不是保障你的。 哪怕建30%保障房，也是给收入最低那30%的人，跟你这种有实力买房的没关系。 随着保障房逐渐投入市场，解决了基本的民生保障，你说那时还有必要限购吗？ 如果北京不限购，你觉得房价会怎样？ 我可没说一定会涨，但一定会市场化。 市场化的结果就是，该贵的更贵，该便宜的更便宜，这叫价值回归。 房地产市场发展到今天，已经日趋成熟。 成熟市场不可能再让你无脑赚钱，得凭本事。 但有一点几乎可以肯定，那就是现在的高端房，将来一定会涨。 一栋别墅3000万，能拿得出来，本身就证明了有本事。 但我估计，也没几个是揣着3000万买别墅的。 总之，不管你手里有多少钱，买房时脑子一定要绷紧一根弦，对于你来说，这是投资，不是消费。 尽可能买高端新盘，低端挨锤的时候，波及不到你。 而一旦放开限购，你就偷着乐去吧。 尤其那些想要换改善房的，最好尽早，选好楼盘，挑高端的买。 一是赶紧把手里老破小的包袱甩了。 二是趁放开前投资。 真买房，均价涨跌跟你没关系，只有你那套房的涨跌才跟你有关系。 操作不好，一里一外差两个阶层。 在一个高速发展的市场中，就是这么瞬息万变。 不过，还有一个保住阶层的办法。 那就是啥都别干，就嘲笑人家“因房致贫”，然后就可以稳稳地呆在最底层了。 注意，本文以北京为例，说的都是北京，其他城市别瞎套，否则去鹤岗买房亏了，可别骂娘。 至于其他城市，得具体问题具体分析，回头有机会再聊吧。