作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

前日，据21世纪经济报道新闻显示：

上海最大居民小区要炒掉物业！此事一出，引发网友热议。

8月26日，上海康城第五届业主委员会在微信公众号上发布了一则公告称，经小区业主投票表决，决定不再续聘在管物业服务企业。

据澎湃新闻确认，该小区撤换物业情况属实。

据悉，上海康城是沪上最大的单体开放式社区，位于闵行区莘庄镇西片，占地面积1平方公里，规划建筑面积207.73万平方米，286栋高层住宅，规划户数12500户，实际居住人口约3.6万人。

据上述媒体报道，该小区物业公司为深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司，由碧桂园生活服务集团股份有限公司全资控股。从2013年进驻上海康城小区以来，碧桂园物业已经在上海康城小区服务了超过10年时间。

其中，上海康城小区的物业公司是深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司，据天眼查，该物业由碧桂园生活服务集团股份有限公司全资控股。

波哥看楼市注意到，此前，今年4月24日，上述业委会再其公众号发布了一份《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》，其中，康城业委会声称收到很多业主对小区物业服务质量不满的投诉，业委会即刻开展相关调查工作，发现小区物业在物业服务方面存在观察维修、保保安、绿化等6大方面的问题，而且在多次与物业负责人进行沟通后，迄今为止并未看到明显的改进。

对此，网友热议：“我们也想换”

有网友点评表示，“我们小区也想换，康城的物业问题，我们同样有”、“炒掉了，物业费不涨，有新公司接盘吗？服务质量会提升吗？”、“取消物业，减轻业主负担，社区管理”、“不管换哪个公司，关键要有有效的监管制度，才可能切实做好服务工作”！

简析：

据波哥看楼市观察，几个月前，重庆一带的数百个小区要求降低物业费的事情，而让在业内引发了许多的舆论，这个事件刚过去不久，很多新闻报道尚留有余温。

近日，上海康城小区与碧桂园物业的对决，又快速引动了市场的众多关注。

如上述新闻所示，其矛盾和纠纷的核心仍然是一个重点问题：

质价不符，发生了扯皮的现象。

从上述“沟通整改函”的主要内容来看，这个碧桂园物业公司确实有很多懒政和懈怠的地方。

下面，简单说一下其中两个稍微有点意思的地方，就当简单吃瓜了，其他的就不展开了。

在第三点保安问题上，该整改函提到：

“此外，我们注意到现有保安队伍年龄偏大，请贵司核实是否符合物业管理合同中保安平均年龄的要求，并提供康城保安的岗位设置数和相关轮岗运转情况，以便我委进行监督。”

在第六点“相关维保、维修费用的支付问题”上，整改函是这样陈述的：

“我委了解到，贵司存在较长时间扣押外委单位费用的情况（相关费用包含在业主缴纳的物业费中）。请贵司说明数月甚至半年未支付外委单位的人员费用和维保养护费用是否会对康城的服务质量产生影响，造成服务品质下降。

此外，业主大会维修资金账户已支付的工程维修费用被留存贵司账户数月之久，贵司并未按时支付给相关外委单位。请说明这种做法是否会导致外委单位回款不畅、施工成本增加，从而造成维修报价的提高。”

看了这个内容，不知道大家有什么想法？

保安年龄偏大，就是工资低嘛，还听话；

扣押和延迟支付相关费用，就是缺钱和紧张嘛，先自己用着呗。

如果，再结合第一点工程维修问题所列细节来看，物业公司在收入和成本的考虑上就更多了，什么一个项目反复报备、加价报备、过度维修等，这都是很多物业公司创造收入的通常手法，不要说你们的物业没这样干过？

这也是很多物业公司不敢及时公布相关收支情况的一大原因，因为公布出来，很多细节就经不起推敲和查证，很快就会见光死。

上述问题中，实际上说明了几点——业主和物业的博弈一直存在、业主护盘意识和认识越来越强、物业公司很多惯用的手法很难再糊弄过去、物业公司的发展压力将一定程度上升等，最后，慢慢会逐步走上更多的透明化，以及在价值规律的驱动下会渐渐达成新的和谐与平衡。

毕竟，在质量和价格的这一对恒定的关系中，存在矛盾和问题，是必然的；但是国内经过数十年的实践后，房地产等产业的发展，都在快速调整，其中有一点就是，各大行业的价值曲线正在慢慢修正和回调，这已经是一个很明显的情况了。

为什么，今年先后出现重庆和武汉等地物业降费的事件，现在又有上海最大小区要辞退知名物业公司的情况呢？

难道这只是个别城市的状况吗？

难道这只是某个小区和物业公司的纠纷吗？

难道只是因为这个物业是碧桂园吗？

等等

并不见得。

波哥看楼市认为，这实则是，在新的大趋势下，不同产业客观价值有效回溯中的某些细节性的反映和见证而已。

这是无形的市场规律和价值规律在起作用。

很多人感受不到，故而只能看看热闹而已。

比如，退一步讲，假设没有发生上海小区辞退碧桂园的事情，按碧桂园物业的那些手段，在其他地方就不会这样吗？

你会相信这样的情况吗？

另外，为什么上海事件，能成为一大新闻？

主要是，上海核心一线城市的咖位+最大小区+碧桂园物业三大元素共振的结果，即使碧桂园物业分公司在此经营了10年，人脉和关系肯定不缺，但为什么还是被业主扫地出局呢？

这不值得我们思考吗？

其他城市某些碧桂园物业服务的项目，不见得就没有类似的事情，只是影响力比较小或是通过运作把它按下去了等。

当然，在这里，波哥有必要声明一点——这些分析，并不是去针对碧桂园物业的，只是就事论事来客观探讨一下，请勿错解。

譬如，你敢说万科物业、绿城物业等，就没有上述的那些弯弯绕绕吗？

只是相对而言，有些人做得更好一些、有些人只顾自己吃肉不管业主的烦恼等，就会出现很大的差别。

诚然，还有一点，就是，在共同的大压力下，每个物业公司或企业，由于自己的众多基础和运营理念的不同等情况的差异，也会造成很大的分野。

但是无论在个体层面有多么的不同，最后都逃不开市场和价值规律的制约。

用老人家的话来说，就是：

在益利之道中，你会如何合理选择？

也即：

创造了有效的价值，得利是应该的；可是，只想得利，不想创造合理的价值或去忽悠等，只注重孔方兄，或许能一时获利，但绝对长久不了，这是必然，因为，别人都不傻。

写在最后：

波哥看楼市认为，透过上面的上海案例，实则是再一次在业内敲响了一记警钟，对广大的业主、物业公司、和市场等，都是一次有效的昭示，和可以观察和思考的案例。

上海事件，是一次合法合理合规下的典型案例，而没有采取部分人喜欢的冲突等类方式去处理，彰显了一线核心城市的优秀素养和走在前做示范的担当。

其他城市的类似情况，可以充分去参考这个案例的操作模式，或者亲自去取取经，应该会受益不少。

波哥看楼市觉得，此案例中，主要有三点值得大家借鉴的：

◢其一，按相关法律，健全小区的组织架构，特别是业主委员会，这样才能代表众多业主的利益，才有了与物业公司平等谈判的支撑点，不然，一些小打小闹或小部分的抱团，基本没什么大用。

再加上社区党委、和4个居委会，这一完善的组织架构体系，能秒杀很多小区。

其完备的组织体系，有一定特殊性，但很多小区也可以做到的。

◢其二，合理合法、有理有节去与物业公司充分沟通，尤其是要有能真实反映客观问题的、可作为法律依据的文件等，而不是大口辨四方地去争吵，毕竟话去无痕。

通过上海整个事件和它公众号上的内容，其中的行文和对节奏的把握等，基本没什么瑕疵，而且还通过业主会议+公众号的方式，去有效告知和传播，已经是一个相对严谨的机构化的操作模式了，而不是很多小区那样的零零散散和碎片化的模式了。

它能成功，是有原因的。

◢其三，要有效抱团和加强组织化的领导，以便有效破解很多物业公司的各个击破方式、以及对凝聚力的瓦解等，这个大家都知道，不多扯了。

这个策略，也适用没有上海案例那么组织架构健全的一些情况，仅供参考。

今天，就聊到这里，咱们下期再会。