将来只有极少比例的房子能够维持一个好的房租收益率，房子作为消费品的时代即将到来，并且只能作为一般财富储备品，衡量房产价格的基本标准来自于租金替代，租金是最能够反映房产消费价值的标准，如果自身持有一套房子，那么相当于自己租金的免除，譬如每月租金4000，相当于折算成每个月4000的收入，而这个收入自然是由这个房产本身产生的。通常，我们现在的房屋价格，对应的租赁收益率，连1%都不到。
当然，你可以讲房产出了居住之外，还有一个譬如教育配套稀缺性带来的高增值的现象，就是学校的差异可以使得同样大小和标准的房屋、甚至相同生活工作便利性的房屋，产生巨大的价格差异，当然，这个教育配套可能又来自于政策对于资源的划分标准。那么，这种配套带来的房屋价格，我们一样可以认定为消费价格，但体现为资产本身的财富价格，因为这个资产可以带来高的教育价值，这个价值体现在房产价格上面。
正常的出租收益率基于房价，至少应该在6%以上，三个部分：第一，因为本身货币的通胀就是2%，第二，然后无风险收益率譬如国债、定存的收益率在2%，合计超过4%，第三，房屋还有折旧的问题，这个折旧的比例我们按照50年来算，基本每年2%的折旧，50年之后，可能房屋的残值为0。相对的静态估计，如果房价本身可以一定的幅度增长，基本覆盖2%的通胀率，然后，剩余租金收益率至少要覆盖掉4%的收益率要求，通常，一个房子的按揭额度如果是60%，按照等额本息，每年的贷款利率3%，那么对于整体房价的分摊，就是5%，这个5%的付出，如果靠租金来覆盖，那么显然就已经力所不及了。
所以，如果是一个按揭房子，假设房价不涨，房租对应的收益率应该在11%，如果房价涨的话，按照每年10%，基本可以打平，每年10%可能是过去我们经常认为的，或者更加保守了一些，通常我们的认知是一两年就翻番，然后抛去这一两年的持有成本，就可以变现直接获取收益。
当然，我们只是大致核算了一下目前相对理性的一个情况。通常，我们不会算细账，因为做大事不拘小节，赚大钱不拘泥于小账目，但前提是资产快速增值才行，如果资产进入长L型周期，那么算小账必然成为大部分人的决策方式，正如现在房子越来越难卖一样，因为大部分购房人算的都是小账，而不是大帐。
但现实是，现在很多房屋的价格，如果合理的租金评定，租金收益率能够到2%就不错了，但是这个算小账的方式，依然不能成为现在的主流，我们现在判断一个房屋的价格，虽然偏向谨慎和所谓的理性，但是我们的算账方式还是沉淀于过去的资产涨跌的大帐逻辑，就是去判断将来会涨多少或者跌多少的概率问题，显然有点不合事宜了，当然，我们最难改变的就是我们的习惯，最难养成的就是一个新习惯。
切入今天的主题，就是房价的走势为什么判断为整体下跌？整体下跌意味着整体结构里面，上涨部分占比会越来越少，而持平的比例会越来越多（很多就是在跌到位之后，保持一个资产价值的稳态状态）、下跌的比例也会越来越多（就是原来一些区域的价格会整体下一个台阶）。这个是我们对于结构的判断。但整体下跌呈现为这个结构，但结构并非其原因。
构建房地产发展新模式，有几个核心的内容，笔者认为实际上表达一个一种趋势。先说一下内容，租购并举、保障房要加大、满足工薪群体刚性住房需求、支持多样化改善型住房需求、地方政府的调控自主权、取消限购、取消普通住宅和非普通住宅标准、改革房地产融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收。
在什么样的情况下，可以满足工薪阶层的刚性住房需求、并且要加大保障房，问题是现在房价已经在一个高位上，如何满足？满足的核心力量来自于地方政府对于土地财政的依赖度的问题，地价的收入是核心之一，要满足上述两者的需求，必然需要便宜的土地，另外，也不用担心开发商的价格随行就市，价格限制就好了。
笔者理解这里的核心关键在于（探讨式）：地方政府对于土地财政的依托，已经阶段性得到满足了，譬如城市化的进展、配套的完善基本已经告一段落了（譬如地铁差不多先这些、学校差不多先这些、公园差不多先这些了）。那么土地财政可以通过地价的让渡，直接转换为便宜的保障房和工薪阶层刚需住房需求。实际上意味着过去的土地价格和土地模式显然不能满足保障房和刚性居住房需求，过去通过限价和限购的方式主要是阻止金融炒作风险和泡沫问题，还是解决不了二者的需求问题。
那么过去的模式，显然购房者为了满足自己的购房需求，给土地买了单，同时背负了大量的长时间的房贷，有这种背负房贷能力的群体，如果按照工薪收入的话，那么除去房贷估计也没剩啥了。
购房者为什么要给土地买单，因为地方政府需要土地财政来从0到1的满足于配套建设和城市发展，好的配套才能满足产业发展、人才培养、居民幸福的需求，当然，这个土地财政的买单者也是基于过去的经济发展沉淀的个人部门财富和公共部门财富的通过房产来落地转换，来支持了城市的协同发展。
可以说的再残酷一些，就是过去的购房者做出了大量的贡献，当然，也满足了自己的需求，但接下来的购房者的压力就不会像以前那么大，因为地方政府不需要那么多钱来提供配套建设了，所以，土地的财富可以直接让渡于这些低收入的购房者。
这样做是不是很不公平？如果放大一个历史时点来讲、七零后八零后承担了房价的压力，九零后、00后还让让他们承受房价之压力么？显然从社会进步和生产力进步的角度来讲，自然不用了。
再放大一个历史阶段，现在的三农问题，国家是反哺政策，虽然农村没有城市富裕，但是现在的农村比过去的农村压力是不是小的多？过去的农村，一方面要解决自己的问题，另外一方面还要满足国家工业化原始积累的需求来竭力贡献，农民的压力实际上比现在大多了。
改革开发之后，从工业化更加完备的角度来讲，工人阶级是不是承担了国家工业化和改革开放的压力，就是所谓的工薪阶层的收入，恰恰没有赶上商品房需求井喷带来的房价增长速度，那么，是不是房价的压力应该让步于收入没有跟上来的这部分为了国家和社会做出了贡献的群体。也是一个反哺的过程。当然，过去的买得起商品房甚至买得起高价商品房的群体，也是用自己的合法收入来背负了土地财政的压力，促进了城市建设。
改革房地产融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收。笔者是这样理解的，就是过去的模式是：需要刺激和激励生产者扩大生产，消费因为是扩张的、得不到满足，所以用来承压，没有得到过多的关注，作为地方政府土地需要变现，第一步也是靠生产的扩张和金融的支持来迅速达成，因为消费这个参数（就是购房者）力量似乎是无限的可以承压，从而不用被太多重视，需求是最重要的，但恰恰可以被忽视，好像一个无怨无悔的接力者。当然，从消费者购房者本身来讲，过程有红利、房价还有涨幅、居住的需求得到提升和满足（从0到1，从筒子楼到高楼），也是一个需求释放的过程，虽然不断承压房价的不断追涨，但最终形成的局面还是压力的局面，这个现在很容易达成共识。
显然，现在的模式，要更加关注消费者，因为消费者不单纯拿来被承压，因为房地产本身对于城市和产业的促进已经达到一个阶段性高点了，所以，要让利于消费者，减轻消费者的压力。同时，对于生产的参与者譬如开发商也不需要通过金融杠杆让他们大干快上了，预售制度实际上也是一种金融支持（支持开发商扩张），但对于购房者有一定风险。
从对于生产者和土地财政的关注度向对于购房者的关注度转移，实际上代表着巨大的进步，这种进步同时包含着去金融化、炒作化，包含着对于交付的关注，包含着城市从相对非集约化像精细化的发展的转换（因为需求太旺盛、城市发展迫切需要）。
以成都为例，二手房轻易覆盖一手房的交易量，也轻松了说明了房产存量时代初具规模的阶段性到来，二手房的大量自发交易，这种零散的交易力量的总和占据了市场主力（超过了开发商和供地方的批量生产规模），同时反映了真实需求的所在，以及作为价格衡量的主力，就是工薪阶层的收入对应房价的一种体现。（总价在150万以下占多数）。
这种主力的转化，意味着还有多少房产能够拿来被高溢价，那些千亿规模的房地产为什么不以规模论英雄，实际上就是生产模式和规模发生了重大变化。金融不需要支持生产的扩大了，金融本身介入房地产行业，是为了促进对于生产的扩张，虽然被一些开发商拿来做了杠杆盲目扩张，但也是在过去这个大的背景趋势下的衍生出来的问题，问题是他们自身造成的。
完善房产税制度，能够更加充分说明存量时代为主、和增量的功能主要为了满足折旧换新和多样化的住房需求，但后者的主力必然是以大多数城市居民的诉求为主，同样对于中高端购买力也要满足（随行就市），但两部分之间的比例和路径截然分化，从而导致高端商品房的不被低估的情况下，失去炒作价值，因为它只在小比例的人群之间流通（譬如现在的麓湖和金融城上千万的房产并不能影响大量150万以下二手房的巨量交易），适配他们的购买力，但不会对于中低端需求的购买力形成冲击，从政府供地的控制逻辑来讲，如果按照让渡土地价值支持满足工薪阶层和保障房的角度来讲，也能保证二者分化。
对于存量房源的房产税制度，估计落脚于大量闲置房屋，促进房产资源的有效利用作为一个重点，同时不会对于普通购房者造成压力，
所以，综上的趋势来看，房价的整体走势显然已经难以按照过去的周期模式来重现。房价整体走低的趋势，显然是对于过去的惯性量的一种回调，另外，一旦进入新的模式，房价是一种平稳的表现，不是不能够呈现为财富，只是这种财富的衡量标准必然是以消费价值来作为主要标准，就是租金。那么从这个角度来理解，房价也必然平稳和回归，否则，租金逻辑就不成立，但租金逻辑的成立是大势所趋，租金必然走在房价前面。
如果以多样化需求其中少量区域和少量产品以及少量客群的判断逻辑，来判断大多数消费性房产、大多数区域的房产价格逻辑，自然就是南辕北辙了。正如最近一些朋友探讨的近郊的价格啥时候回归？实际上还是按照过去那种资产涨跌的逻辑的来判断，而不是按照新的逻辑的来认识，当然，我们的整体认知还是逐步在从过去向现在好的方向转变，当然，也不是说过去的不好。
过去的我们达成共识是正确的东西、尤其是被实践之后是正确的东西，在过去必然是好的，否则存在的意义是什么，但在现在未必好。当然，过去正确的东西还是形成了现在好的基础，是连续而非割裂的。
