东二环4.5万、金山3.5万、五四北3万、三江口2.8万……2022年福州首场集中土拍公告一出，关于“限价松绑”的话题就炸了。
尤其是东二环晋安湖旁的两幅地块——宗地2022-01号、05号销售指导均价高达4.5万/㎡。前者加上精装溢价可到4.8万/㎡，如果非底价成交，备案价最高还能上浮至5万/㎡。
而在此之前，福州土拍住宅指导价最高的是闽江北CBD去年底拍出的国贸天琴公馆，上浮后最高备案均价也才43890元/㎡。
当福州限价天花板被打破，果不其然，朋友圈充斥着刻意的狂欢。但关于房价，他们选择忽视。
这几天，福州卖房的都在鼓吹东二环、金山房价要涨了，“苦口婆心”地劝购房者赶紧用“面粉价买面包”。
但他们不敢告诉你，于此同时，市区多个板块的指导价也跌了：
南二环的宗地2022-03号地块（仓山东升旧厂房出让地块）和宗地2022-09号地块（仓山东升上盖出让地块），此次商品住宅销售指导均价为2.9万/㎡，而上轮同板块出让的北园地块指导价为3万/㎡，相当于每平降了1000元；
奥体板块的宗地2022-04号地块（仓山霞镜新城东南侧出让地），去年底初上市的商品住宅销售指导均价为3.2万/㎡，此番回炉后指导价为2.95万/㎡，每平降了2500元；
重新上架的还有长乐老城区2022拍-1号地块，起始楼面价由4560元/㎡降至4405元/㎡。
板块的参差告诉我们，福州限价政策走向了精细化，楼市再无普涨！
所谓的销售指导价，可以理解成官方批复的备案价上限。限价释放出来的只是最高预期，实际售价还是要取决于市场的认可度。
当下的福州楼市，不排除有融侨外滩壹号、建发养云、保利首开天悦等个别豪宅项目在备案价基础上加价销售。
但我们看到更多的是，实际售价根本达不到限价标准的楼盘。例如五四北和城南不少项目备案价2.8万，实际成交价却跌破2万。
回到本次土拍。宗地2022-01号地块（晋安南方建材市场周边旧改项目出让地块B-12）是精装纯商房，周边还有晋安湖、三创园加持。但如果没有过硬的产品支撑，有钱人也未必买账，毕竟旁边的项目也才卖3万。
而身处滞销盘重灾区的五四北和三江口，给出3万和2.8万的指导价，多少有点膨胀了。
福州此次限价松绑，市场认可度有多高，这是个未知数，开发商能不能买得起也是个未知数。
都说新房指导价的上调，给开发商留出了更多利润空间。但地价贵了，对于尚未完全走出资金压力困境的房企也是不小的考验。
为了调动房企的拿地积极性，2022年福州首次土拍的地块综合条件颇为优质，不乏刚改完规划就马上上架的核心区域地块，这也导致了整体楼面价和起拍价都大幅提高。
上一轮土拍，福州涉宅地的起始楼面均价为10652元/㎡，而本轮则提高至14726元/㎡。
尽管融资政策已在边际改善，但集中到期的债务还是让房企喘不过气来。不少闽系民营房企正忙着“渡劫”，或者“卖卖卖”。
开发商如果连买面包的钱都没有，又怎么吃饱？上一轮晋安连潘旧改地块的流拍意外，难保不会再上演。
明眼人都能看出来，此次福州提高销售指导价，目的是提振市场信心。因为大多数人是买涨不买跌的。
此前福州将人才限价房交易限期缩短至5年、二次公积金贷款首付降至4成，同样也是“托市”之举。
我们可以理解市场凉了，官方需要适度提振的良苦用心。但说到底，指导价只是一厢情愿的数字，最终还是要相信市场的力量。
从福州新房市场近期的表现来看，整体成交仍然低迷。销售端未有起色，房企现金流也还在承压，福州新房远没到喊涨的时候！
至于小阳春会不会来，购房者不妨再观望一段时间。
上为正文。
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