安置型商品房作为福州首创的安置模式，诞生初衷是希望安置房能有商品房一样的品质，但正因为“同品质”，同一小区内商品房的房价也被迫向安置房看齐。

真的，现在要卖房的商品房业主很难受，特别是2021年高位站岗的那批，怎么卷得过拆迁户？

根据官方数据，2017年以来，福州四城区出让的安置型商品房项目至少有106个，计划建设安商房住宅约8万余套，其中已建成竣工并具备交房条件的有65个项目约5万多套。

要知道，福州五区二手房去年一整年才成交3.76万套。当天量安商房陆续办证入市，二手房踩踏开始了！

南二环板块的融信海纳新潮共分三个区，多次延期交付后，AC区终于在去年6月交房，B区近日也刚刚完成交付。其中，C区是分栋安商社区，1-9#楼为商品房，10-18#楼为安置房。

作为当年的仓山销冠，项目C区2021年的开盘均价高达2.58万/㎡。但贝壳找房平台1月底成交了2套商品房房源，价格直接腰斩：

一套低楼层的104㎡三房户型，成交总价118.8万，单价低至11414元/㎡。另一套中楼层的88㎡三房，总价117万，单价也才13258元/㎡。

此外，年初在阿里法拍平台上，海纳新潮C区3#楼一套79㎡的低楼层房源，总价仅拍出86.4万元，折合单价1.09万/㎡。

当然，低价成交有可能是急售个例，而法拍本就低于市场价。那我们来看二手房整体挂牌情况，其实就是房东的心理价位了。

在贝壳找房平台上，融信海纳新潮C区目前在售的23套房源挂牌均价约1.61万/㎡。值得一提的是，同社区安置房的对接价是1.56万/㎡。

商品房卖出安置房对接价？！

背后的原因，一方面是项目“交房品质躺平”导致二手房卖不上价。更重要的是，作为安商混合社区，商品房业主不主动割肉就等着被拆迁户砸盘。

少亏就是赢！

福州商品房业主愿意和拆迁户当邻居，主要是因为安商房单价往往比纯商社区便宜大几千，结果要卖房的时候发现：

风口变刀口。

任你地段配套再好，也是无差别割肉。

安商配比高达90%的榕发乌山郡位于福州万象城的南侧，划片钱塘小学怡山校区，过渡杨桥中学，是2022年交付的次新房，被业内称为福州安置房天花板。

2019年，该项目商品房售价约3.4万/㎡，刚交房时的挂牌价也高达4万/㎡。

但在贝壳找房平台上，榕发乌山郡去年11月成交的小户型商品房单价仅30505元/㎡。同样是高楼层南向45㎡户型，该小区今年1月份成交的一套安置房价格为28982元/㎡。

不难发现，同小区内，安置房和商品房的价差已大大缩小！有意向买入安商次新社区的购房者，其实参考商品房原值没多大意义，建议等待同小区安置房出证，届时势必拉低商品房价格。

典型的如三江口安商配比30%的滨江正荣府，当年打着清华附中“学区房”概念加价捆绑，一手房实际售价高达3W+。随着安置房业主的出手，该小区近半年二手房成交价已跌到1.7万。

安商房持续办证，打击的不仅是同项目的商品房保值能力，甚至是整个板块的房价信心。像安商房“重灾区”五四北和东区，刚取证的安置房就分流了不少新房客户。

福州运行六年多的安商房模式，确确实实提升了拆迁户的回迁效率和居住品质，但代价是什么？

一不小心辜负了高价买入的商品房业主，还有鲁能公馆、首开香颂、鼓楼金茂府推不倒的“围墙”，以及万科金域国际、阳光城檀境“交不起”的物业费。

古人说“不患寡而患不均”，居住习惯和支付成本不同的两个群体，矛盾可能是难以调和的。好在，福州在安商房创新方面的“学费”快交完了。

近期，市自然资源和规划局公开了2024年第一批拟出让地块清单，18幅地块中，安置型商品房仅1幅38亩，而纯商品房住宅有11幅合计436亩。

另据东街1號统计，2023年福州土拍公告共出让43幅涉宅地块。其中，纯商住宅供应高达72%；配建安商房地块仅剩1幅，即榕发2023-07祖庙后地块（安商配比约74%）；而100%建设安置型商品房的地块有8幅。

当“市场的归市场，安置的归安置”趋势越来越明显，相信不用多久，鸡肋的安置型商品房模式就该退出福州楼市了。那时，安商房业主卖房时流的泪，就成了历史车轮碾过的印记。

上为正文。