拍卖

一、法拍房的腾空

腾空可分为如下几种：

1、被执行人承诺拍卖成交之日起XX日搬离。

这种明确说明搬离时间的对于竞拍者来说相对较有优势，但是被执行人会存在故意拖延时间的可能。规定时间内拒绝搬离房屋的，拍卖方和法院有权进行强制搬离。强制搬离包括对房屋水、电、气的停止供给，以及房门钥匙的更换。必要时可以采取警力协助。

一般被执行人如果因为特殊情况要延长居住时间，会在拍卖方为中间人基础上与拍得者进行协商沟通。

案例：

2020年9月12日张三在某拍卖平台上拍得某处含装潢的房屋，被执行人承诺在拍卖成交10日内，也就是9月21日之前搬离，9月20日张三联系拍卖方询问房屋搬离情况，拍卖方遂电话联系被执行人得知其因小孩生病不方便搬家要延迟腾空，延迟时间至2020年10月20日。拍卖方告知张三被执行人请求，张三同意。10月19日，张三再次询问拍卖方房屋搬离情况，拍卖方联系被执行人后得知其需要再次延迟，延迟时间为一个月。拍卖方询问张三是否同意，张三明确表示拒绝。后拍卖方将张三联系方式告知被执行人，被执行人打电话给张三，表示其家里确实有事需要延期搬家，张三觉着自己受到欺骗，而且被执行人每次都是到承诺日期之前一天才表示需要延期，存在故意拖延的可能。于是张三电话中拒绝了被执行人的要求。被执行人表示，如果张三“不给面子”，其会在“合法范围内”对房屋进行“适当的破坏”。

张三觉着自己受到威胁，于是将电话录音呈交法院请求说法，法院于是对被执行人进行警告，被执行人遂于10月21日开始搬离，并补偿张三一个月的房屋租赁费用。

2.房屋被案外人占有，拍卖方未说明房屋清空期限的

案外人占有包括：a. 已经承租给第三方  b. 其他不明原因的案外人（被执行人的亲戚、朋友或者其他）

这种情况是最为棘手的，因为竞拍人虽然可以经过合法渠道取得房屋所有权，但是对使用权情况没有一定把握。等于买了房子不能住。拍卖方又没有在拍卖公告中明确说明清空条件，房屋拍得后很难得到法院和拍卖方的有效支持与帮助。

案例a：

2022年5月李某在某拍卖平台上拍得一处含装潢的住宅，李某在缴纳完全部房款并办理完所有交接手续后准备验收房屋，拍卖方告知李某已经联系不到被执行人。于是李某前往房屋处敲门，房屋内居住的是案外人，经过询问才得知房屋已经被租出去，租约为10年！（此情况不排除被执行人在房屋起拍前故意行为）。

于是李某便联系拍卖方要求说法，拍卖方表示在拍卖前的公告中已经详细说明，但是会帮助李某与房屋使用者进行协商。2022年11月，深感协商无望的李某便与房屋居住者自行协商，协商结果为：居住者作废与被执行人的租赁合同并在规定时间内搬离房屋，李某赔偿居住人20万作为赔偿款！双方在法院作证下签字按手印。

李某“捡漏”失败，原拍卖价格低于市场价10万，这次折腾下来等于多花了10万！

案例b：

2018年赵某在某平台上准备竞拍一处未经装修的毛坯房，此房屋低于市场价一半！

拍卖公告中说明：房屋被案外人占有，且被执行人不配合拍卖看样，拍卖方负责清空房屋。赵某觉着既然拍卖方承诺对房屋进行清空，可以放心大胆的拍。于是在未经多大“竞争”的情况下成功竞拍。在缴纳完全部房款并办理完所有手续后，赵某便联系拍卖方要求拿房。拍卖方表示房屋清空需要时间，让赵某等候通知。

两个月后，迟迟未收到通知的赵某便前去房屋处“登门拜访”，房屋内的情况着实令赵某荆楚一身冷汗！

房屋内住着的不是别人，正是被执行人的父母，年龄都在85岁上下。其父亲卧病在床，还在打着点滴，其母亲一只腿为残疾，行动不便！

此情况在人道主义情况下是断不可进行“强制清空的”，拍卖方试图让被执行人与赵某进行协商，但是被执行人的父母表示行动不便拒绝搬家，想在此房屋内“终老”。

赵某无奈，只能“认栽”。

3.房屋仍处于被执行人使用状态，拍卖方不负责清空

此种情况不做太多叙述，再低的价格也不能当“大冤种”。

二、房屋户口问题

法拍房的户口问题是很多竞拍人容易忽略的问题，特别不是带有“学区”的普通住宅。法拍房的户口迁出不是拍得者一方说了算的，需要经过当地社区派出所户籍办与被执行人的帮助与配合。如被执行人不配合，户籍办有权对其户口进行强迁，但是强迁流程很复杂，需要层层上报至省级户籍单位，中间会花费很长时间，不到万不得已的情况下，户籍办不会进行强迁流程。

案例：

2021年李某为了给孩子上学，拍得郊区某处房屋，房子是普通住宅，不属于学区房。2022年，该处房屋被划为某小学和中学的“学区”，但是在给孩子办理上学手续时，发现该房屋户口被占用，占用人为原被执行人一家，包括被执行人、被执行人的妻子、被执行人10岁的女儿、被执行人的父母、被执行人的弟弟。

于是李某便联系当地派出所户籍办，但是户籍办与被执行人取得联系，被执行人表示愿意将户口迁出，但是被执行的妻子表示已经与被执行人办理了离婚手续，在户口迁出问题上态度不是本配合，在经过长时间的沟通后才勉强愿意，被执行人的父母也愿意提供资料将户口迁出。但是在处理被执行人的弟弟户口问题时出现了波折。

被执行人的弟弟因刑事案件被判处3年监禁，此时正在某市监狱服刑，很难取得其手续和资料，在户籍办与赵某以及被执行人一家多方面的努力后，终于将户口迁出。

整个户口迁出过程持续了大概半年，李某也因此将孩子上学的时间往后延迟了一年。

三、房屋附带设施的问题

法拍房的附带设施包括：装修、室内物品、车库、车位、阁楼等。

拍卖公告中会明确表示房屋在拍卖时的附带情况，如未表明，说明房屋拍卖时不带有。

如法拍房表明含装潢，意味着房屋内所有不可移动的装修设施都属于拍得者，包括地板、门、窗、卫浴设备、墙纸（布）、厨房灶台等，像柜子、家电、家具等都不属于拍得者。

如房屋拍卖公告表明含装潢与室内物品，会列出具体的室内物品品样。

案例：

2019年王某在某平台拍得一处房屋，拍卖公告显示“XX小区X幢X室房屋（含装潢与室内物品）”。王某在办理完所有手续后顺利拿房，在住进去的时候发现房屋附带的车库有人居住，询问中得知其是此车库的承租人。王某便联系到拍卖方，拍卖方表示在拍卖公告中写明“含装潢与室内物品”，并列举出物品明细，并未承诺房屋含有车库。

王某表示此小区为拆迁安置房，车库是固定的附带设施，即使未表明也是默认的附带设施。

于是王某便对拍卖方进行起诉，法院认为拍卖方在明确告知竞拍人房屋附带设施的情况下不存在欺骗和误导行为，王某所认为的拆迁安置房中“车库是固定附带设施”为个人主观意识，没有法律依据。所以王某起诉不成立。王某只好无奈认栽。

PS：含装潢的法拍房虽然有不可移动的固定装修设施，但是有的被执行人在搬离房屋过程中会因为“粗心大意”不小心对房屋进行“破坏”，比如在拆除灯具的过程中不小心将吊顶破坏了；在搬家具过程中不小心将墙布或者瓷砖破坏了；在拆除可移动设施时不小心将水管、防水破坏了，等等。

四、法拍房是否为预售房

一些“资不抵债”的开发商会因与工程方的债务纠纷被起诉，其名下正在预售的商品房便会被拍卖。拍卖的预售房一般要比开发商正在售卖的其他正常房屋价格要低，但是购买方式却不同，拍卖的预售房很难在规定时间内办理贷款，所以这类房屋一般都要求全款。其办理产证的时间会比较长，且需要正常缴纳相关税费和公共维修基金。

五、法拍房要了解的其他细节

1、法拍房是合理且合法的商品住宅用房，享有与其他商品住宅一样的权益，包括：个人名下住宅统计、居住、租赁、买卖退税、户口迁入、教育用途等等。

2、一拍后的法拍房如无人竞拍便会“流拍”，“流拍”后的房屋如再次上拍，称为“二拍”，二拍价格为原一拍价格的80%，如二拍再次流拍，拍卖方便对房屋进行“变卖”，变卖价格为二排价格的80%。（个别地区或者不同拍卖方对变卖价格依据不同，有的变卖价格依旧为原二拍价格），变卖后的房屋依旧流拍的，拍卖方便会与债权人沟通，询问其是否需要将该房屋转移到其名下，以此抵债。如债权人拒绝，则该房屋拍卖结束，房屋依旧属于被执行人。

3、带有学区的法拍房“学位”被占用的，要联系当地教育部门和学校进行修改。

4、实施网络司法拍卖的、负责执行的人民法院、网轮服务提供者、承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织，以及上述规定主体的工作人员及其近亲属不得竞买和委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖房屋。如被查实，则拍卖不成立，竞拍人还要承担相关法律责任。

5、法拍房的历史情况，如：是否发生过火灾、水灾；是否发生过凶杀、自杀；房屋是否发生过主体结构的损坏或者变动等。

6、拍得后的成交价即为办理契税缴纳时的“地税核定价”。