买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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昨天，地产股集体涨停。

原因很简单，因为决定着国家未来的会议，罕见的给出了房地产的未来方向：

要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

就像当年的“房住不炒”逐步落地一样，房地产市场的止跌回稳，甚至逆向增长的那一天终究会到来。

我来一番推演，你一定要记好关键的时间点。

一线松绑：青岛的苦日子还有三五年

这一次的权威发声，99%的人关注点都在“止跌回稳”上，但实际上一揽子政策里面，还有一句话很关键:

调整限购政策。

在二线城市都全面放开限购、调无可调的今天，这个调整，肯定指的就是一线城市。

现在各大权威媒体都给出了一线城市放开限售的预测，而且先广深，后京沪的具体实施方案，也都有鼻子有眼。

从业内的角度来看，这是很靠谱的。

2024年，虽然二三线楼市哀鸿遍野，但是一线城市的豪宅，那销售依然火热。

然而，从总体来看，上海楼市在豪宅景气时同样有隐忧：上海2024年前8月全市成交面积427.2万平方米，较去年同期635.93万平方米下降约32.82%。

那么，一线城市也需要让城市中原本没有资格买房的打工者能去买老破小，想进入一线城市的富豪，把豪宅市场推得更热。

所以，一线城市放开限购，应该就在2024。

我们再看看那些国央企的半年报，虽然销售不佳，但是房企的资金池里都躺着大笔现金，而且他们想贷款，各大银行也会踏破门槛。

可以预计的是，下半年一线城市的地价、房价还会再创新高。

对于房企而言，在一线城市卖豪宅赚钱，还是在三四线城市卖刚需房赚钱，无所谓，赚钱就行，活下去就行。

所以，未来一两年内，头部房企重心一定是一线城市，包括青岛等众多二线城市的土拍不乐观，新项目会很少，去库存将成为主流。

问题是，北上广深核心地段的土地也很稀少啊，当这个地价到了一定程度，当部分一线精英不堪房价重负，重新选择城市时，资本与需求必然会外溢。

作为北方最宜居的城市，GDP很可能超越天津的城市，青岛的楼市一定有复苏的那一天。

结合当下的供需比，老王的判断是早则2027年，迟则2029年。

谷底蛰伏：泡沫散尽到超跌捡漏

今年青岛的土地市场，可以说是非常不乐观，我们通过克而瑞青岛的数据对比，能够明显感受到青岛楼市进入了真空期。

数据来自克而瑞青岛

一线全国性的房企退场，本土房企因为盲目扩张财力吃紧，这给市场留下了巨大的真空地带。

所以，市自然资源和规划局真的是很着急，也很努力，做了大量的工作，从规划层面将高端住宅所有痛点都打通，从政策层面上鼓励开发商建造迭代的好房子。

问题是，楼市提振市自然资源和规划局一个部门拼命，就能够改变的。

那只如蚂蟥般趴在民众和房企身上的垄断中介，什么时候能够被普惠性平台取代，

百姓和房企的负担才真正能减轻，这不是自然资源和规划局的工作；

地铁M5号线、M8号线南段什么时候能开通，全面盘活青岛主城的低效片区，让城市有“下一个新都心”的热点，这不是自然资源和规划局的工作；

什么事后能高效出台“以旧换新”，政府利用拨付资金收购二手房作为租赁住宅，有力的托住二手房市场，这不是自然资源和规划局的工作；

只收钱不办事的垃圾物业，什么时候能高效被请出小区，让业主们在房价下跌时住得不那么憋闷，这不是自然资源和规划局的工作。

目前看，这些问题都没有解决的苗头。

所以，在无良中介通过信息差不断打压二手房房价和民众信心的时候，在外地炒房客要割肉离场的时候，在减标降配的小区交付高峰到来的时候，青岛的楼市在一线传导还未来之前，还要经历一个痛苦的地量蛰伏期。

在这个过程中，房龄、品质、物业、停车等核心要素，但凡有一个硬伤，赶紧卖，不做梦，不纠结，未来三年还是“杀跌”周期，50%的房子的房价不要说2018年，连2024都回不到；

在这个过程中，如果你的资金充裕，核心板块内超跌的二手房标杆以及高品质的新房，抓住时机果断入手。

楼市就跟股市一样，你想要获益，不是利好都释放，连续涨了几个涨停板再入市。

迎接牛市：存钱还是“存”房？

割肉卖房得来的钱：

下一步是存到理财里，还是再买成房子？

很多人可能选择前者，但是老王选择后者。在过去两年中，老王处理了两套老房子，但是也买入了一套住宅，一套公寓。

先说公寓，现在这个公寓出租，在旅游比较疲软的年份里，到目前为止是5%-6%收益率； 如果卖掉，10万元的盈利是非常稳的。

再说住宅，我觉得大家买不买房，应该分为两种情况。

一类是切实的刚需，哪怕你三年后才结婚生子，哪怕你五年后才享受退休生活，哪怕你的孩子两年后才毕业定居，你都要现在筹划。

因为住宅和手机、汽车有着本质上的区别：手机、汽车你只要有钱就能买到最好的产品，但是住宅你有钱也很难买到高品质的现房。

从CBD到浮山后，再到崂山，我们可以发现在年景不好的时候，好房子也卖不到现房，这些现房和准现房，就跟大龄剩男剩女一样，多多少少都是有些问题的。

在供应量大幅减少的当下，刚需更不能纠结。

等牛市来了，年轻人也到了婚期，老年人腿疼爬不动步梯房了，你再去买人家的二手房：房价给你加10W，中介费5W，税费再10万，还是小区里的边角料位置，在低利率时代，真值得吗？

对于投资客，我的建议是你如果掐不了尖儿，就别动。

未来在楼市中赚钱，一定是低价买到超配的产品，这比股市里选牛股都难，不是小白能够实现的。

在下一轮牛市中，青岛有三个爆点：一个是一线城市70后、80后退休归乡潮，作为山东最好，北方最宜居的城市，青岛一定会吸引相当数量的归乡康养族；一个是城市低效片区的爆发红利，这个将以地铁M5、M8号线两条大动脉的通车为转折点，核心配套带动板块价值的爆发；一个住宅产品力的迭新，产品稀缺性带来的价值提升，这个主要集中在崂山，顶豪看王家村片区，高端住宅是张村河。

就像我周中的分析那样，住宅的产能过剩，一定会带来分化，在分化中提前布局优质资产，才能成为下个周期的赢家。