根据克而瑞发布的数据显示，1-4月份，销售额前十房企平均销售额为1023亿，比去年同期增长17%，千亿销售额房企比去年同期增加3家，楼市回暖进一步延续。虽然4月份与5月上旬相比前两个月力度有所减弱，但并不改专家们的预判。

这不，一直对楼市颇有见解的经济学家任泽平在《中国房地产展望2023：分化时代到来》一文中就表示，2023年将出现分化式复苏，总体表现是一二线城市好于三四线城市、改善需求强于刚需，总结可分三个复苏梯队：

复苏第一梯队城市：北京、深圳、成都等，三个城市环比连续3个月正增长、同比连续3个月改善。

复苏第二梯队城市：上海、广州、苏州、杭州、南京、武汉、青岛、无锡、佛山、宁波等，这些城市环同比实现2个月正增长或同比连续3个月正增长。

复苏较弱的城市：福州、南宁、泉州、柳州、芜湖、娄底、吉安等，这些城市环比、同比改善幅度小、持续时间短。

从任泽平团队划分的依据看，同比、环比连续三个月改善和正增长的属于复苏的第一梯队，环同比两个月正增长或同比连续三个月正增长属于第二梯队，而第三梯队复苏较弱一些。

从任泽平的文章中可以看出，目前这些预测都已得到了逐步验证，2023年楼市将继续保持点状弱复苏态势，以二手房、改善住房为主。同时他还表示，2023年全年的销售面积将转正，增幅为5%。2023年后的改善需求将超过城镇人口增长带来的需求，成为最大的住房需求。

当然，复苏并不意味着全面性的，只是局部的，对于未来房地产的趋势，任泽平团队认为区域分化将成为主流，即便在城市内部，普涨也结束了，产业与地段对房产价值的影响将进一步深化，大户型的改善产品将成为购房主流。

那么，任泽平团队的说法有可能成真吗？在房君看来，任泽平团队的研究大方向没有什么问题。可从三个方面佐证：

第一，人口流动趋势决定了各城市楼市势必出现分化。城市化进入下半程，依靠农村人口流入城市的楼市不可持续了，加上生育率持续走低，楼市的新鲜血液不济，所以，大部分对人口吸附力较弱的城市楼市复苏越来越难，前期房价较高的三四线城市楼市将继续调整。但是，像北京、深圳、上海，以及成都、杭州等二线强城市产业完备，就业空间大，对人口的吸附力强，只要经济进入复苏阶段，这些城市将率先、持续恢复。

第二，越来越多城市进入二手房市场。当一座城市每年的二手房的成交量超过新房量，意味着这座城市进入了二手房市场。这个不难理解，新房建到一定程度就会慢下来，越来越少，但需求和变现置换却一直在进行，人们会把目光转向二手房市场，目前像北京、上海，包括南京等老牌城市，实际上已经进入二手房市场。但需要注意的是，遍地二手房，但他们的命运却不一样，只有那些地段较好、品质较好的二手房才更具抗通胀价值。

第三，改善产品将越来越受青睐。如果说，过去二十多年，我们的房地产属于快速、粗放发展，更侧重于满足人们的刚性居住需求的话，那么，2023年后，随着住房套数饱和、以及经济恢复、收入增加，人们将对改善需求越来越多。相关数据显示，三房的成交量占比越来越高，四房也处于增长趋势。所以，我们的开发商也在与时俱进，大平层做得越来越多，别墅更是稀缺品。如果说过去是小户型天下的话，未来品质大户型将走俏。

但是，就2023年的房地产走势来看，还需要观察，目前市场出现转弱趋势，如果没有强有力的提振市场的措施出来，楼市回暖的持续性不足。所以，随着楼市“金三银四”结束，楼市是否有后劲，只需看看有没有相关支持楼市的措施出来，买卖房可据此作出决策。对此，你了解了吗？