买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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2024年，房地产救市已经成为国策，以旧换新是一种重要的手段。截至目前，已经有三十多个城市推行以旧换新。

青岛版以旧换新，昨天有了实质性进展。但是看到“青岛房协”发布的文章，老王的评价就是四个字：

失望透顶。

一项原本以惠民利民、房企纾困为出发点的政策，在青岛成了为中介牟利的手段，真是比昨天国足靠新加坡抬进18强还让人恶心。

全国已有多份优秀“减负”作业

首先，我们要明确一点：

我们应不应该支持“以旧换新”？

不论是作为一名有改善需求的普通小民，还是一名房地产媒体从业人员，老王都举双手赞成。

在城市化几近峰值和新房巨量供应之后，二手房市场的萎靡不振使得房价不断下跌，这是不争的事实。

很多人二手房卖不掉，就没法买新房；房企的新房卖不掉，企业运营就很困难。

所以，至今已经有三十多个城市推行了以旧换新，并且南京、太仓等城市，已经取得了不错的效果。

老王认为，以旧换新，最核心的是为百姓，为房企减轻负担。

2024年4月1日，郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。

根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。为了促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作，郑州将按以下两种方式进行：一是政府指定作为收购主体收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

江苏太仓，一座四线小城，以旧换新的作业最漂亮。即将购房者名下符合条件的商品房按相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。并提出旧房面积小于144平方米，旧房总价不高于新房的60%等要求。

二手房难定价？南京则是找来三家评估公司，为老百姓的房子免费评估。最终的结果，我们看老百姓的反馈。

说实话，我一个青岛人，都给“南京房协”点赞！

难不难，工作复杂不复杂，需要协调的企业单位多不多，答案是肯定的，但是不难能够破局吗？

人家南京的以旧换新，在摸索中推进，已经来到了第二轮，参与企业大大增加。8个国有平台，10家社会型房企拿出了三千多套房子参加。

可能有人鸡蛋里挑骨头说，这些房子很多都是顶底滞销房源，对于爬不动步梯房的工薪层老年人来说，老房子换个一到三楼的新房，不也是功德一件？

我们再看青岛。

为中介垄断与牟利站台

青岛这次以旧换新，房协“红头”文件的大标题，就把中介放在了C位。

让一家原本已经形成垄断效应的中介主导一座城市的“以旧换新”，对于房地产业的危害太多了！

首先，给老百姓增加了负担。哪怕是房价和评估公司的价格一样，让中介走一手，老百姓是要掏中介费的。而且，现在中介卖房的逻辑是什么？他们两边吃佣金，为了让房子快速成交，赚快钱，现在的手段就是不管你房子楼层、装修，你必须比现在挂牌的房子便宜二三十万，要不然我赚完实勘的KPI之后，就和你零交流，零带看，老王说这话都是有根据的！

更为关键的是，如果二手房标的额比较小，中介们根本就不推！因为平台要分掉一半左右的佣金，一套100万左右的房子，七扣八扣到了经纪人手里就没几个钱了，这种老房子流通性本来就差，所以你愿意挂牌就挂牌，没有经纪人会搭理你。

第二，给房企增加了负担。现在房企也都很难，原本中介对于房企就是大刀割肉。你再把以旧换新交给他，那么这种中介机构对于房企的盘剥，就会更加严重。

第三，更利于合作中介形成行业垄断。行情不好，很多小中介都无奈加贝。但是他们愿意吗？不愿意，因为加了就意味着要接受各种费用的盘剥。但是，现在青岛要帮着规模房企形成这种垄断，是不是很让人失望?

垄断的原意是独占，即一个市场上只有一个经营者。反垄断法，就是反对垄断和保护竞争的法律制度。它是市场经济国家基本的法律制度。又称反托拉斯法。

《中华人民共和国反垄断法》已于2007年8月30日通过，自2008年8月1日起施行。

青岛的“以旧换新”，对于主管部门、行业协会是最省事的，对于规模中介那也是最有利的，会大大增加他们的利润，这么下去中介CEO的年薪很快就会破10亿，然而：

百姓苦，房企苦，行业苦！

“以旧换新”在创新中推行

空谈误国。

在对青岛版“以旧换新”表示愤怒和失望的同时，老王也想​好了解决方案。各位读者可以在评论区里说一下，是否可以施行。

第一，政府部门牵头，学习郑州、南京等模式，省去中间商，实现房企与老百姓之间直接的“以旧换新”。

​青岛没有国企平台开发的楼盘？数量不少，其中因为产品力相对弱一些，所以​卖得并不好。但是对于工薪族改善来说，总比住在没有车位、一个暗卫的老房子强。评估公司下场，给出评估价，实现以旧换新。

换来的房子，可以变成保障住房和企业员工租赁房。

当然，这个​模式能吃下的房子数量有限。那么，政府主导开一个二手房交易平台，让老百姓省去中介费，可不可以？

政府开放一个平台，让愿意以旧换新的老百姓自由登记，房源信息向​全社会公开。同时，也给这些能拍摄房子并推荐的地产​从业人开放平台。卖房人可以看这些人之前的探房作品，然后从中选择好的居间者推广房子​。

这些房源收集起来，线上推广同时，还可以办一个房产大集。比方说青铁集团要是参加以旧换新，是不是青铁可以发一个​通知，让全集团有买房需求的人，来参加这个大集？

没有中间商赚差价，买卖双方让利都会痛快一点。再就是价格万一谈不拢，这时候房企可以介入，通过给予补贴的形式​，帮双方完成交易。

给真要买自己房子的购房者补贴，比在市场上打价格战或者让中介公司盘剥，​房企是不是积极性更高？

当然，做了很多工作，可能最终成交不多。但是从南京的效果看，真要这样干，不管成交量大小，起码是给了老百姓一个期盼，给市场垫了一个底。老百姓对于二手房有了信心，才能去买新房。

第二，中介公司可以参与，​但是不能是敲骨吸髓的方式，两头狂吃。

我一直认为，房产经纪人靠着​自己的专业和努力去赚钱，没毛病。

但是现在垄断中介的​房产经纪人都干什么？就做一件事，逼房东降价，我也不管你是小高层还是高层，我也不管你几楼，我也不管你装修，这个小区目前最低280万，你​260W能不能卖，不能卖我就不推！

​这样的中介，我们为什么要给他数万的佣金？​！

中介公司参与以旧换新，你要更为​可观，专业。一个小区，你要建立价值模型，不同楼座，不同楼层， 不同装修，它对应的参考价是多少，要明确，不能​靠着信息差来大刀割老百姓。

在房企端，行业主管部门不能当甩手掌柜，任由中介去盘剥房企，以旧换新的新房价格，必须合理，透明，不能让​中介无底线吃差价。

简而言之，中介企业可以赚辛苦钱，可以赚良心钱，但是不能利用惠民政策，PUA房东，​挤压小中介生存空间，大发垄断财！

​

端午小长假​，青岛楼市确实有起色了。但是这个起色，仅仅是局部区域，因为供需比失衡造成的，从​全市的数据看，形势依然严峻。所以，真心恳请官老爷们，不要再依靠中介机构做这些“省心省力”的创新了，让这只大蚂蟥趴在老百姓、房企、小中介身上吸血了！

这个蚂蟥越来越肥，这个市场永远也好不起来。