买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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股市连涨了五天，似乎一切都回来了。

开发商，也开始蠢蠢欲动了。

魔都的豪宅连开连罄，开发商的涨价声不绝于耳，青岛也有开发商按捺不住，发布海报要每平方米涨300元。

九月的最后两天，老王选了崂山、高新区，青岛楼市的“两极”进行调研，发现哪怕是工作日，看房的人也多了不少。

最善于打心理战的开发商，已经把情绪价值拉满了，那么问题来了：

这个十一买房，我们是抄底还是站岗？

利好，是货真价实的利好

在这一波股市大涨中，超跌的地产股首当其冲，特别是在一线城市重仓的央企，基本上每天都是涨停板。

原因很简单，楼市也迎来了货真价实的利好。

首先，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，平均降幅在0.5个百分点左右。

第二，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，达到历史最低水平。

第三，央行还宣布降低政策利率，将7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，同时降准0.5个百分点。

降息、降准、降存量房贷利率、降首付，四箭齐发，政策面的油门一脚轰到底。

我们再来看核心城市的变化，广州全线松绑，上海、深圳紧跟，昨天晚上帝都也发布“9·30”新政，实施了十三年的限购政策大松绑。

然而，利好对于青岛楼市来说，有正副两个作用。

股市大涨，一线城市松绑，对于青岛来说是短期的利空。你手里有五十万，买地产股每天涨个三五万，这个时候你会提心吊胆的买期房吗？所以我们看到了90后、00后排队开户的新闻，但没有看到90后、00后们排队打地铺买房的新闻。

一线城市大涨，将虹吸走部分青岛顶流客户，豪宅市场必然会受到一定影响。

房贷压力大大减轻，一二套房利率均等，对于青岛楼市是影响深远的利好。现在很多朋友二手房买不上价，以前利率高买改善心有余而力不足。但是现在房贷负担降低了，那么一套房可以出租或者给老人住，二套房就可以提上日程了。

最重要的一点，人们对于楼市的信心在恢复。买顶豪的那批人也许会去一线城市打新，但不是所有人都买得起京沪房产的。许多三四线城市的朋友，最近又开始约老王来青岛看房子了，作为北方最宜居的城市，而且通勤便利，青岛在他们眼中依然是预算与居住的最优选。

只要大家对于市场的信心恢复了，外地的朋友愿意再来青岛看看房子了，大家自然会发现，不论是西海岸，还是高新区，或者是已经完全敞开大门的主城区，现在青岛商品住宅的性价比和兑现力，都已经来到了历史最高。

利空对应的人群，和利好对应的人群，谁的基数大，对青岛楼市的影响大？对于炒股的那部分年轻人来说，你让他们凑三五万躺赢赚钱容易，你让他们凑三五十万买房，每个月还房贷太难了。

对于改善族而言，不论是青岛本地人还是外地客，其实不差首付，就是差一个情绪，一种决心

一定是后者。所以，昨天老王在做客新闻台的时候就给出了预测：相比金九的成色不足，十月份的成交量一定会涨，甚至可能放量大涨！

但是，我们五年后回头来看：80%的购房小白，会和80%匆忙开户的股市韭菜一样，成为溢价资产的买单人，成为垃圾资产最后的接盘侠。

涨价，你要为“小”老板情绪买单？

2024年，我一直在讲，这是一个分化的市场，甚至分化到一个楼盘143㎡户型和158㎡的户型，我们都会给出截然不同时机建议的极致状态，我们没有四海皆准的建议给大家。

如果你看到市场回暖，就冲动出手买房，那多半是要用半生买单的错误决定。

大家最近都收到了各地新盘涨价的信息推送，但是你真正研究过这些信息，研究过这些开发商吗？

如果你仔细研究过，你会发现成都也好，郑州也罢，那些喊着涨价的开发商，多数都是一些民营小房企。

为什么是他们当这个出头鸟？

因为在“一言堂”的体制之下，龟缩一隅的小房企老板，也和购房者一样，对于市场很感性。

前一段时间，老王曾经受邀看过一个小房企的准现房。在去之前期望值拉满，因为朋友说老板非常用心做产品，老王以为会见到又一个新东升。但是在小区里走了一遭发现，确实有些亮点，但是小区里需要提升的bug也不少。

然而，老板却被自己在某两三个方面的投入感动了，理所应当的认为有这么两个长处，房子就应该大卖，就应该卖高溢价，根本不给别人说话的机会。

重磅利好来了，这些老板当然要涨价。因为他们“好”产品卖不了好价钱的“委屈”，找到了最好的时间点释放。

你如果也被他们感动了，蛊惑了，甚至要托关系买这些地段还不错，但是产品问题不少的楼盘，你多半就是接盘侠。

买房子和买股票一样，热点板块也有垃圾股，我们只有在启动期买优质资产，才能获得丰厚的回报。

就像老王在楼盘分析中说的那样：一套住宅，是否有核心竞争力，是它是否有价值力的关键。

首先，你要搞明白，这个开发商是否靠谱。不要说远郊，崂山、市北、李沧这些核心区都有“烂尾盘”，即使这些问题房最后能交给你，你看看那些延期交付楼盘的质量，就知道这是多么大的一个坑了；

第二，你要弄明白哪些板块是在配套增值期，还是在利好衰减期。随着孩子的大量减少，一些传统的学区板块，已经变成二手房杀跌的“红海”板块，你这时候进去送人头，那就是最后的接盘侠；有些地段地铁、学校都在建设中，当下城市界面一般，但是未来的中心，抓住这样的板块才是抓住了不动产的风口；

第三，在卖家秀的基础上，你要弄明白开发商的交付力如何。拼实景示范区，拼样板间，头部房企优势明显，而且置业顾问营销水平也高，问题是很多头部房企交付力惨不忍睹，你买这些“看上去不错”的房子，交付时会有无限的麻烦。

第四，价格。和股票一样，捡漏才会有丰厚的回报，溢价买房你很难分享时代的红利。

这个价格，是不是报价220W，最后我谈到190W就算是捡漏？

这是小白的思维。对于价格，我们一定要结合价值来看。比方说辽阳西路的桥景房，反人居设计之下，很多房子终日难见阳光，它从如同笑话般的30000元/平方米，一口气降了5000元/平方米，就值得买吗？

同样，市北区精装小高层，拥有一流的海景，大牌的精装，小高层加推的价格不到2.2万元/平方米，你找到大领导最多也就便宜1万元，你说它没有性价比吗?

性价比，性价比，一定是比出来的，而不是价格魔术变出来的。

决定价格的，还有供需关系。像主城的一些住宅吆喝要涨价，它周边有十三个同质化的竞品，它的价格怎么涨？

市场好了，更要冷静。因为在人口下行的趋势之下，住宅总量过剩的趋势没有改变，这时候买错你必然还要站岗。

这些问题，你在熙熙攘攘的营销中心里，情绪上头时都不会考虑的。你只有经过详细认真的调研，并且有专业且有良心的选房师辅助，才能在这极易被蛊惑的月份，找到错过就不再的核心资产。

分化，将成为你财富走势的分水岭

这个小长假的楼盘走势，我们可以大胆推演一下。

开头将回到“劣币驱逐良币”的熟悉市场中。那些品质差、市场抗性大，但是情愿被垄断性中介绑架的楼盘，人气一定会很火。

很多经验不足的小白，在燥热的环境中，和中介置业顾问的连番PUA之下，稀里糊涂上了车，最后成为了十月份的高位接盘侠。

再说一遍，不是大家都买的房子就值得买的，更何况你分不清那些砸金蛋的，究竟是真正的买房人还是托。你一旦高价买了垃圾盘中的任何一个，那么这半生要想实现财富增长就太难了。

在整个十一假期，我们的买房节奏应该是这样的：

十一的上半场（1日到3日），我们只买房源还剩个位数的高品质现房。为什么要看好就出手？因为一共就两三套房子，开发商也靠谱，品质也在线，价格也到位。你不买就会被别人买走了。

十一的下半场，一些现房准现房，卖到了尾盘阶段，存货不多；一些改善高层，最好的那栋楼卖了一大半，我们在小长假快要结束时去谈谈，往往会有意想不到的收获。

2022年的10月7日，老王就是帮助一个从欧洲回国的年轻人抄到了北城一个洋房产品的最低价，她在老王选择时机出手，精装房单价是1.18万元/平方米，但是到了“双11”大促，加上补贴价这个盘的毛坯产品都卖到了1.33万元/平方米，现在这个房子二手房最新成交价为1.38万元/平方米。

所以，和老大的关系好，一定比和置业顾问的关系好更能给你带来实惠；和开发商关系好，不如你找到一个他必须秦琼卖马的时机，能得到的实惠多。

还有一些低质刚需盘，价格战还没开始打，现在虚张声势要抓几个高位接盘的大冤种，它的营销中心里有多少人你都不要心动，这些交付周期还早的楼盘，不是小长假不能买，是今年都不能买，可以明年十一看看价格。

所以，不同楼盘的策略，是完全不一样的。

如果你就是计划十一出手买房，那么记住一句话：

90%的机会在后半场。