随着房地产行业的不断下行，住宅产品仿佛也进入了一个瓶颈期，市场上越来越缺乏有创新又深受市场追捧的创新产品。在竞争进入白热化的时候，产品的提升对于销售端的支持无疑是最有效的。最近有两类热销产品或许代表了未来房地产产品创新的方向：第四代住宅和未来社区。

NO.1 | 壹

合肥市瑶海区YH202401号、瑶海区YH202402号、瑶海区YH202403号地块即将开拍，相关要求提示竞得人须按照《关于开展立体生态住宅规划建设试点工作的通知》等文件要求建设立体生态住宅，也就是最近关注度很高的“第四代住宅”。

本条款由合肥市瑶海区政府在《国有建设用地使用权出让合同》签订前，与竞得人签订监管履约协议予以监管，并由瑶海区政府负责监督落实。

据了解，这三个地块位于瑶海区大彭片区，距离现状已基本建成的瑶海龙岗中心直线距离仅2公里，紧邻正在建设的合肥东部新中心核心区。

从规划透露的信息来看，轨道2号线及规划轨道6号线、轨道9号线围绕该片区，为片区提供便捷的轨道交通服务，对外出行具备良好的快速交通条件。目前该片区除现状新安江路、东风大道，还规划有“三横三纵”路网（三横：西涧路、慈湖路、池河路，三纵：楚汉河路、黄栗树路、清流关路）。

片区范围教育资源丰富，除了合肥一中瑶海校区、合肥十中两所全市优质高中教育资源外，片区内规划预留教育用地114亩，拟建一所中学、一所小学、三所幼儿园，包括小学用地45.79亩、中学用地38.8亩、幼儿园用地29.7亩。据了解，均为优质学校办学。

另外，作为合肥东部新中心的拓展区，该片区坐拥水系及大量绿地的生态资源，规划绿化及水域用地303亩，占片区总用地面积的24%，规划范围内公园绿地服务半径覆盖率为100%，生态环境一流，都市生活与自然美景可以轻松拥有。

NO.2 | 贰

第四代住宅突然又火了起来。一方面得益于政策逐步放开，让这类型的产品在各地获得了落地的机会，另外一方面，也迎合了一大批改善型人群的客观需求。产品的快速去化让很多的开发商也跃跃欲试，期待形成产品的降维打击。

被誉为“中国第五大发明”的“第四代住宅”，正在全国“多城、同期、大规模”的高调亮相。

从2017年全国首个第四代住宅“成都七一城市森林花园”惊艳亮相后，随后6年里，全国10余省市纷纷试水。

2023年6月，陕西西安，绿城将打造西安高新区首个“第四代住宅”，宣称“家家有花园、户户带露台。”

2023年6月，浙江温州，推出首个第四代住宅。明确“空中花园、空中共享平台”面积不计费容积率。

2023年6月，河南信阳，打造“会呼吸”的有氧社区，让每层每户都有独立空间庭院，是信阳首个第四代住宅。

2023年6月，福建龙岩，首幅第四代住宅试点地块亮相。

2023年7月，江西九江，公示首个第四代住宅楼盘，明确楼盘1栋11-23层打造“城市森林花园”住宅。

天琴樾设计效果图  图片来源：项目官网

不是零星式偶发，而是批量式爆发。不是星星之火，而是全面引爆。

从理论到项目落地，第四代住宅经过了近8年的发展，项目的优缺点可以总结如下：

优势

①面积的扩展。由于有花园空间，同产证面积的户型使用面积提升15%以上。

②空间多样性。由于户型外花园空间的拓展，让客户拥了大量的半室外空间，这大大的提升了人与自然的交互性，也大大提升了居住空间的舒适性，真正实现家与园合体。

岳阳南湖天著LDKBG一体化空间  图片来源：项目官网

③立面更丰富。以往高层住宅的立面是被人诟病比较多的，主要是其整齐划一的立面形式，使城市界面显得呆板。但是第四代住宅的立面更丰富，更具体自然性，充满了生长的力量。

榕发•麓里云筑  立面图  图片来源：项目官网

④人的交互性：高层空间人与人之间的交互性比较差，缺乏基础的邻里交流。第四代住宅打破传统住宅局限，基于空中院落的设计，设置空中园林街巷，供业主共享的开敞式公共休闲绿化空间，真正有了街坊四邻的感觉。

郑州·瀚海晴宇交互空间  图片来源：项目官网

劣势

①缺少统一的标准。第四代住宅一直缺乏官方统一的设计标准，这让开发商在借用此概念时鱼龙混杂，客户无法预知最后的建成情况。

②建造成本偏高。由于第四代住宅立面比较复杂，进退关系比较多，这客观上会造成立面成本偏高，加上建筑面积会比普通住宅多15%，预计按销售面积增加成本20%左右。

榕发·誉湖，设计过程效果图，非交付标准

③后期维护困难。高空庭院植物的维护时间长，费用高或者耗费精力。北方地区，冬季漫长，且温度角度，维护存在困难。

④存着安全隐患。第四代住宅有大量的结构出挑，势必给结构的安全性带来影响。另外一个就是消防安全，当发生火灾时，火势会随着植物的燃烧加大，从而带来不可估量的损失。

结语

第四代住宅不仅仅是提供了一个居住的空间，更是打造了一个宜居、低碳、智慧、安全和美的生活社区。

第四代住宅开发是当前中国房地产市场低迷时的新赛道，也是第三代普通住宅转型升级的机会，2024年可以说为第四代住宅开发建设“元年”。