3月22日深夜，恒大地产债务重组方案正式对外公布。

多达201页的中英文版重组方案，向公众披露了恒大集团旗下几个上市平台的资产、债务情况。

不看不知道，一看吓一跳。恒大地产、恒大物业、恒大汽车3个上市平台加起来的资产，都不够还钱给债主。

先来看下重组方案，方案涉及到恒大、景程、天基3个融资主体，合计191.485亿美元的票据。

按照债务结构分为A组、C组两类债权人，方案有效日期为2023年10月1日。

主要有2种重组方式：一是、通过质押恒大物业、恒大新能源汽车股票发行新债券置换旧债券；二是、发行可交换债券或可换股债券。

债务化解逻辑很简单，相当于抵押或兜售恒大物业、恒大汽车股票，发行新票据进行债务展期、换取短期发展的现金。

恒大很直白告诉债主们，现在重组方案摆在你们面前，同不同意自己看着办。

如果债务重组不成功，你们将获得净资产值的80%，特别是境外无担保债权人预计回收约97.28亿元，最高回收率仅9.34%。

如同意进行债务重组，投资人将有两种选择：一是、按照1:1转换率转换新票据，期限10到12年，利息在2%到4%；二是、有两种选择，5到9年的新票据或5笔挂钩股票的票据。

关于恒大债务重组方案，我做了一个图，详细可以看下图。

需要注意的是，发行的新票据是一种担保发行票据，担保主体为恒大及下属子公司。如果选择新票据，则意味着在押注恒大地产未来一段时间的销售情况和保交楼进展。

选择方案二的挂钩票据，则是押注恒大物业、恒大汽车的未来。

无论选择押注恒大地产，还是押注恒大物业、恒大汽车，债权人顺利回本、盈利都比较艰难。

目前，房地产销售市场有待复苏。近期，恒大地产销售数据不错，从各地项目来看，旗下楼盘项目基本被地方城投或国企接管，销售回款归入托管账户用以偿还债务。

恒大地产正处在资不抵债状态，总资产约1.7万亿元，总负债约1.9万亿元，缺口达到了约2000亿元。而且，恒大地产目前还欠着7537亿元的债务，包括境内商票金额3263亿元。

毫无疑问，恒大地产的规模是站在无数上下游供应商的身上上去的。

恒大地产和许家印也将这个“杠杆游戏”在恒大物业、恒大汽车上操作了一遍。

根据2021年财务数据，恒大物业总资产为206.7亿元、总负债为96.89亿元，恒大汽车总资产为595.21亿元、总负债588.3亿元，对应的资产净值仅为109.81亿元、6.91亿元。

再来看下，恒大地产、恒大物业、恒大汽车账户上的现金，总现金有534.22亿元，但实际上能自由支配的只有13.41亿元，而且这笔钱多达98%的用在7000多个项目楼盘中。

难以想象，13.41亿元，怎么实现7000多个项目楼盘的开工建设。

总的来说，卖掉恒大物业、恒大汽车，实质上也抵不了恒大地产欠下的巨额债务。

恒大希望未来能够完成2500亿元到3000亿元融资，推动楼盘项目销售。不过，面对一个“债务无底洞”，这笔钱谁愿意投，是一个问题。

目前，恒大物业、恒大汽车还有值一点钱，恒大地产、许家印也和盘托出提供了恒大物业、恒大汽车股票的挂钩票据，且可以进行交换和可转换，用来吸引债权人和投资人。

对比之前，许家印一直是不太愿意出售恒大汽车资产，因为他打算全力押注恒大汽车，实现翻身；但是透过这份重组方案能看到，许家印也输掉了最后翻身机会。

恒大汽车的未来十分渺茫，恒大汽车恒驰5在去年9月量产之后，仅交付900多辆，前几天又传出境外公司裁员。

恒大汽车在大幅度裁员，现有2795名员工，有931人在停工中，也面临停产的风险。

这次，许家印想翻身都难了。