近年来，在政策推动之下，进入住房租赁行业的参与方越来越多，竞争愈发激烈。这一点在高端市场细分领域表现得相当明显——国内外企业、私募基金、风险资本等纷纷投以青眼、布局高端公寓，新品牌相继涌现，市场房源数量也在不断增长。
这些项目多落位于经济发达的一线城市和强二线城市的资源聚合核心区，主要面向高净值、高消费的都市精英和商旅人群。
以上海区域为例，随着“商改租”政策放开以及更多资本方入场，数据显示，2023年上海中高端集中式长租公寓市场规模已接近60亿元。仅从服务式公寓这一品类来看，区域内新增服务式公寓房源量不断增长。
# 参与主体高手如云
市场竞争激烈依旧
以市场化运作为主的高端公寓在供给端呈现出运营商多样化、品牌多元化的特点。整体来看，房企系、酒店系和老牌外资专业运营商凭借雄厚实力，在这一细分赛道上显得更为得心应手。
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外资运营商：
先发优势明显，持续巩固基本盘
虽然高端公寓在中国市场已有30余年发展历程，但占据市场份额大头的一直是外资品牌。近年来，铁狮门、博枫、领盛、华平、睿星等外资机构更是对国内高端公寓行业表现出浓厚兴趣，推出了一批新兴品牌。以最早进入中国市场的新加坡雅诗阁服务公寓为例，2023年全年，雅诗阁继续巩固着作为高端公寓头部品牌的地位，在中国新开20余家物业、逾5000套公寓及酒店单元，刷新了其2019年创下的年开业17家物业、3299套公寓及酒店单元的纪录。
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房企系：
本土品牌快速崛起，主动出击融入城市发展
在近年来呈现百花齐放之势的高端公寓品牌矩阵中，房企系企业表现相当积极。而国资系房企向来是住房租赁行业的生力军，在高端公寓领域同样不甘人后，如中海、招商等。
以中海为例，中海商业旗下的中海长租公寓推出了商务服务型品牌中海海堂，通过联动项目周边商办、购物、文娱等多元生态，着意将中海海堂打造成“全域商业生态链条”中的居住载体，同时通过城市商业综合体的反哺，让高端租住生活呈现出更加丰富的面貌。中海的打法也并非个例，时至今日，商业综合体配建高端服务公寓几乎成了业主方共识。
相比国央企的大开大合，民营企业稳扎稳打，同样在高端公寓市场有了一席之地。以协信家为例，作为协信控股旗下的服务式公寓品牌，协信家一开始就锚定了中高端公寓市场，并利用市场窗口期获取了一批优越资源和项目，以高端奢华系列协信玛莎服务式公寓和芙嘉洛公寓切入，并在此基础上开拓了精致化的轻奢服务品牌安泊芮，进一步扩大客群覆盖群体，为扎根中国高端服务式公寓市场打下良好基础。目前，协信家拥有芙嘉洛、安泊芮、信汇等三大产品系，并以安泊芮为核心，持续推动着整个产品体系的升级和拓展。
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酒店系：
深研居住概念，推动居住形态变革
近年来，来自酒店板块的一些新入场主体在发布品牌矩阵时，高端服务公寓几乎成了一款必备“时尚单品”。与之相伴的是酒店与长租行业之间的边界越来越模糊，居住形态悄然发生改变，日益灵活丰富。
相比其他参与者，酒店系公寓往往背靠成熟的经管体系以及多年积累的私域流量池，同时借助对“居住”这一概念的理解优势，形成与酒店业态的协同，获得更多收益节点和更强的盈利能力。
脱胎于华住集团的城家是酒店系长租公寓的典型代表。近几年，经过多次战略调整，城家已经形成全品类公寓产品线，其中就包括早前战略合并的中高端品牌瑞贝庭。一年多来瑞贝庭扩张势头明显，签约拓店十余家。去年11月，瑞贝庭首家旗舰店“上海徐家汇GROW瑞贝庭公寓酒店”开业，此后，城家中高端产品线在一线城市的战略扩张更加势不可当，上海嘉定新城瑞贝庭公寓酒店、北京国门瑞贝庭国际酒店以及北京朝阳区三元桥城家高级公寓于春节前后相继开业。城家对瑞贝庭的愿景也非常明确，即希望发挥自身在长短租周期管理和业态结合上的优势，糅合酒店经营服务和长租公寓双领域积累的经验，打造新的服务式公寓标杆，“做中国人自己的服务式公寓第一品牌”。
# 需求端今非昔比
投资趋于谨慎
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需求降温，部分流向中低端市场
但需要注意的是，在整体租房市场并不景气的大背景下，如火如荼的住房租赁市场同样感受到了凉意，其中又以高端市场受到的冲击更大。相比高端公寓供应量的不断增长，对应的新增需求却并未及时跟上。
这主要归因于经济下行，消费降级成为趋势，同时许多企业面临着改革调整期，一些外企在疫情后逐渐减少外派人员或降低预算……这些都对高收入人群的数量和消费倾向造成了一定影响。他们与普通租房人群一样，同样有意控制租金预算、缩减租金支出，高端租赁需求也随之有所下降。
与此同时，2023年保租房大量入市，对高端公寓租户形成了一定程度的虹吸。尤其是那些自我定位失误、在高端赛道并不具备强力优势的项目，上无法与标杆高端项目竞争品质，下无法与白领公寓竞争价格，进退失据，往往陷入了尴尬局面。仍然以上海为例，2023年下半年，上海部分高端公寓一度出现了“退租潮”，某国际基金投资的高端公寓单月退租最高超过20套，而多数租客其实并未离开上海，而是搬到了租金更便宜的公寓。
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微妙又巨大的租户画像变迁
而消费降级只是一方面，与传统高端公寓市场形成错位的，还有租户画像的改变。从最开始只是“为外来商务人士提供的临时之家”，到后来锚定更为广泛的国内国际高收入人群，这无疑是一个不容忽视的巨大改变。以雅诗阁为例，随着中国经济的突飞猛进，雅诗阁的客群已经从最初以外籍高层为主，到变成现在已有超过70%客人为中国籍。
另一方面，租赁产品年受众年轻化是大趋势，高端项目同样如此。年轻的新中产甚至Z世代正在成为高端公寓项目的消费主力军之一。他们的城市生活状态、工作方式和精神属性都充满时代个性，总体而言，他们更看重体验，不愿与房子长期“捆绑”，追求灵活居住周期，“旅居”属性更强，租期至少半年的传统长租公寓很难满足他们的需求。
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投资者意愿下滑
在供应端，自2022年起，针对保障性租赁住房的金融财税支持政策不断完善，这也促使很多投资人选择放弃高端市场，转而加仓大众化的长租公寓产品。仲量联行此前一项调研显示，2023年超7成投资人表示未来三年内将聚焦大众化公寓市场，这一数字相较2021年增长了30%。与之相应，针对高端公寓市场的投资意愿明显下滑，2021年有超过5成投资人愿意进入这一细分赛道，而到了2023年，这一数字已不足2成。虽近期有所回暖，但长期来看，投资者依然看好中国长租市场，但投资动作正在变得更加审慎和多元。
# 随行就市
商业求变，多模式灵活迭代
在此背景下，高端品牌也在积极应对。一些项目被迫打起价格战，以上海为例，2024年至今，上海某国际知名公寓品牌小户型租金降幅达到40%；虹口某知名公寓loft户型2022年签单价在2万元左右，2023年降至1.4万元左右，24年又跌至1.2万元左右；一些非主流别墅产品的租金降幅达到50%。
但更多高端品牌基于更为长远的目标，选择从运营层面以变求生，一方面，将当前的目标着眼点更多放在打造标杆产品、升级服务与配套、建立竞争优势而非创造利润上；另一方面，通过业务模式调整挽留租户、甚至向更多用户群体渗透。
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产品未来趋势：
定位更精准，以稀缺性和差异化加深护城河
与其它长租公寓品类之间的定位差异是高端公寓的天然护城河。而如今，不断增多的玩家、日益激烈的竞争，又在高端公寓细分赛道之内催生出更加错落的产品图谱。新品牌的不断涌现就是产品正在不断细分的证明，各方参与者都在尝试从品牌定位、产品设计和运营上形成差异性、稀缺性乃至唯一性。
比如外资代表雅诗阁，针对中国本土客户需求，在原有三大服务公寓品牌雅诗阁、馨乐庭和盛捷之外，相继开辟了lyf共享公寓和本土自创品牌雅遇、雅院，同时也开启了对中端公寓市场的探索。创建针对性更强的本土新品牌，这也成为外资高端品牌近年来的普遍动作。
又比如“将服务式公寓带入四合院”的北京东四78号精品公寓，“皇城根下”的强势区位优势，天然的老民国建筑调性，中西复合的产品设计，加上只有14套房的精致体量，将产品稀缺性和差异性推向了Max值。
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业务未来模式：
长短租结合，保证出租率维持较高水平
为了减少空置率，“长租变短租”成为长租公寓在市场冷淡期的普遍做法。而高端公寓品牌的情况又略有不同，它们在租期上确实变得更加灵活，但更多采用了长短租结合的做法。
如果按照是否持有旅店业特种行业经营许可证来划分，高端公寓又分为服务式公寓和非服务式公寓。前者因为持有旅店业特征行业经营许可证，可以通过长短租结合的方式经营，以此来实现灵活的产品配置，提升整体坪效，在多变的市场周期中实现收益最大化。被视为长短租结合模式开创者的城家公寓就曾表示，其年租产品是保证收益的“兜底”产品，而真正的盈利来自于长短租结合。
如今“长短租结合”已经成为行业常规操作，从项目经营角度来看，这一策略颇见成效。以上海为例，根据我们对近期上海地区住房租赁市场的调研，相比中低端长租公寓产品，高端公寓租金坪效继续保持在相对高位。
当然，这其中的关键是必须处理好长短租的比例和租金价差，以保持较高的出租率水平和现金流稳定。仍以北京东四78号精品公寓为例，其长租租金约为10000元/月~38000元/月不等，短租租金约为575元/日～949元/日不等，短租价比长租平均日租金高出48%左右。开业3年多来，该项目出租率一直保持在85%以上。
结语
高端公寓虽然只是市场中相对小众的品类，但往往伫立在城市核心地段、坐拥高能级城市配套，某种意义上，它们折射着城市的繁荣。
当前，宏观环境和时代更迭所导致的需求变迁，给高端公寓赛道的竞技者们带来很多额外压力。在等待经济复苏的过程中，各新老品牌既需要经得起时间和潮流更迭，也需要更高的市场适应性、更灵活的统筹和调度，才能在“高卷”又同质化的行业中占据先发身位。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
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