最近，网上流传着这么一种观点，如下图所示。

大致意思是以后上海不再新建小户型房子，最小户型的面积为100平方米起步。按照上海5万元每平米单价计算，若真是如此新房的最低平均总价将超过500万元。难道上海未来不再建户型面积较小的房子，只卖大房子、好房子了吗？

带着这个疑问我翻看了近期发布的新政以及之前的政策细则。

8月27日，上海市政府官方网站转发了上海住建委、房管局、规划局三部门联合印发的《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，对在上海实施了18年的“7090”政策进行了修改。

说到“7090”政策就得回到这项制度刚颁布的年代。当时规定各城市新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积在90平方米以上的住房占比要达到70%以上。

之所以这么规定是为了让市场上出现更多的中小户型以满足绝大部分普通家庭的住房需求，免得因中小户型供给数量不足而导致房价上涨过快，损害中低收入人群的居住权益。上海响应国家号召，始终严格执行。

前两天的新政确实为“7090”政策画上了句号。其中提到多层的中小套型住房面积标准为100平方米，小高层为110平方米，高层为120平方米。

同时，还明确中小套型住房的供应比例按照房子所在区域分别不低于50%至70%，如中环以内不低于60%，中外环间不低于70%等。

这么来看网传消息好像是对的，上海未来新房的建筑面积至少是100平方米。

然而，分析政策不能只看表面，要深入研究每一个关键表述，否则就会做片面解读。

新《通知》里提到的100平方米、110平方米、120平方米指的是符合中小户型住房的标准，超过了就不算中小户型，属于大户型，可没有说新房只能建大户型。

这就好比定一个高个和矮个的标准，成年男性身高不到175cm为矮个子，超过为高个子，不意味着我国的成年男性身高至少是175cm。

此外，之前的中小户型标准是90平方米，定义出台的18年里并非所有的新房面积至少是90平方米，很多新楼盘配置有大量七八十平方米甚至五六十平方米的房子。

因此，对于上海楼市新政的准确理解为：中小户型的建筑面积标准有所提高，强制规定的中小户型占全部单元的比例有所变化。

比如，开发商拍到了一块位于中环内的地块，准备建多层建筑，预计总共开发300套住房，根据新规至少要保证有180套 （60%）房子的建筑面积不到100平方米。开发商可以多开发一些小户型，比如300套里有200套面积建筑面积在60-90平方米之间的住房，不违规；但300套里有190套住房的建面超过100平方米就违规了。

所谓的上海未来新开盘的新房至少100平方米起显然是误读，更不要说关于上海只卖大房子的谣传了，更是错得离谱。

当然，包括上海在内的核心城市未来的住房格局的确会有变化，宗旨是提供更好的居住环境，满足不同家庭的合理居住需求。

以前把90平方米以内的房子定义为中小套型是因为当时人均居住面积小，这几年人均居住面积越来越大，上海提高中小户型的建面标准是十分自然的事情。此外，随着越来越多的家庭生育二胎甚至三胎，对大户型的需求远大于从前，需要通过降低中小户型刚性比例增加大户型新建住房的供给以满足实际增长需求。

至于政策对房价的影响，在我看来并没有特别之处，关键还是要看供需关系。

以上海为例，中环内聚集了大量人口，品质较好的住房数量不多，始终处于供小于求的状态，所以但凡有中环内的新楼盘出来，只要价格不是特别离谱，哪怕在当下全国楼市整体低迷的背景下照样很快被抢光。供给远小于需求下价格很难走低。

相反，上海外环外的新房没那么抢手了，库存量较大。别说新建的楼盘了，前几年的次新盘还有不少单元没有卖出去。供大于求的现实下只有持续降价至合理区间才能卖得出去。

上海如此，其它核心城市更是这样，并且“线级”越低的城市供小于求的区域范围越小，绝大部分三四线及以下城市可能根本没有这种区域。

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