股价暴跌近90%!四川第二家上市房企领地怎么了

西部城市 2022-05-20 00:12:26

文丨西部菌

近期,楼市可谓暖风频吹。但种种迹象表明,楼市、房企的春天,或许还在路上。

18日,房企佳源国际和其物业管理公司佳源服务股价闪崩,暴跌后停牌。停牌前佳源国际跌41%,佳源服务跌71%。

但没想到,“更狠”的还在后面。

19日,领地控股股价午后一路走低,最终收0.55港元/股,跌幅达到惊人的83.82%。

其物业管理公司领悦服务集团开盘便一路走低,盘中大跌近70%,最终收于1.20港元/股,跌幅也达到了59.60%。

作为继蓝光发展之后,四川第二家本土上市房企,领地也曾意气风发。如今出现这惊险的一幕,让人唏嘘不已。

尽管股价异动的原因尚不明确,但领地的压力,却是显而易见的。以下几个特点,值得特别注意。

一是,仍触碰“三道红线”。

根据2021年财报,截至2021年年底,领地剔除预收款后的资产负债率为72%,净负债率为62%,现金短债比为1.25。

其中,剔除预收后的资产负债率超过70%的红线,仍属于“黄档企业”。

二是,盈利能力持续下滑。

2021年,领地营收同比增长14.4%,毛利却下降18.2%,归母净利润更是骤降43.22%,“增收不增利”的特点比较突出。

并且,领地的盈利能力逐年走低。2018年到2020年,其毛利率分别为35.7%、27.8%、27%,2021年进一步下降到19.3%。

同期,领地的净利率则分别为11.5%、8.9%、8%,同样是一路下滑。

三是,重仓“三四线”城市。

虽然经历波折,最终赶上房企上市的末班车,成功登陆资本市场,并且到目前也在全国进驻超40城,但领地目前仍可以说还是一家区域型房企。

2021年,领地在京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区贡献的合约销售分别占本集团2021年合约销售总额的0.8%、5.9%、76.6%及7.5%。

也就是说,成渝经济带及四川省的销售额接近80%,是绝对的“主阵地”。

更显压力的是,领地的布局主要位于三四线。

据相关统计,2021年领地控股包含合营及联营公司在内的115个项目中,在四川省内有72个,占土地储备总数的62.6%,并且在72个项目中有59个项目都在四川省的三四线城市。

在省外,领地进驻的也同样是以三四线低能级城市为主。比如,承德、驻马店、荆州、汕尾等。

截至2021年底,领地在三四线城市的土储占比高达75.8%。

从小城市起家的领地,对于三四线城市的重仓,或也是由于路径依赖使然。但在当前的大环境下,三四线城市的楼市更趋冷淡,如此大量布局三四线,去化压力可想而知。

四,“千亿梦”一再搁浅。

虽然只是一家区域型房企,但领地的“梦想”确实不小。

公开资料显示,早在2017年,领地就给自己定下了2019年销售破千亿的目标。

2019年,领地的千亿目标落空,再次推迟“圆梦”时间——到2021年实现千亿规模。

但2021年,领地的销售额仍仅有230.15亿元,增长仅4.0%。

现在来看,领地的“千亿梦”恐怕只能继续延期了。

五,激进高溢价拿地。

据不完全统计,2017年至2020年间,领地控股至少有过八次溢价拿地的情况。

其中溢价率最高的一次,是2017年竞买惠州市的一宗地,成交价12.54亿元,溢价率达到了251%,刷新了当时惠州土地拍卖的最高成交价。

此外,2018年5月,领地竞得的攀枝花市一地块,成交价11.7亿元,溢价率179%,刷新攀枝花市土地拍卖新高。

2019年5月,领地竞得的遵义市一宗地,楼面价3649元/平方米,据报道,同样创下了当时遵义单宗楼面地价新高。

2021年,领地仍未放慢扩张脚步,新增土储约283万平方米,新增货值约241亿元。

六,融资渠道狭窄,且较为依赖信托融资。

据《中国科技投资》报道,去年5月,评级机构惠誉和穆迪相继对领地控股作出了评级报告,这两家机构都在文中提到,领地控股当前融资渠道狭窄,且较为依赖信托融资。

惠誉的评级文件显示,“公司依靠信托和资产管理贷款为其增长提供资金,导致此类融资从19%增至2019年借款总额的51%……2020年,信托和资产管理贷款占借款总额的43%,其中信托贷款占28%”。

根据克而瑞的统计,领地控股的平均借贷利率在2017年还只有6.40%,随后连年上升,2020年已经达到了10.49%,四年间升了超过四个百分点。

而上海票据交易所公布的截至2022年4月30日的商票持续逾期名单中,领地处于持续逾期公司数量前20名。

值得注意的是,4月1日,穆迪撤销了领地控股集团有限公司的“B2”公司家族评级。撤销前,领地控股的评级展望为负面。

七,家族企业色彩浓重。

虽然领地控股已经成功IPO,但其家族企业色彩依然突出:

根据财报,刘玉辉家族合计持股 74.34%,为公司实控人。

八,领地能否稳住?

对于股市异动,目前领地尚未见公开回应,具体原因也不得而知。

但公开信息显示,领地控股有一笔今年6月到期的1.5亿美元债,股市表现是否与此相关,引人猜想。

此外,今年3月17日,领地控股全资子公司四川御成瑞海房地产开发有限公司,被中国执行信息公开网公布为被执行人,执行标的为2亿(未注明是执行金额还是股权),执行法院是四川省高级人民法院。

下一步,领地到底何去何从,目前还不得而知。但作为四川第二家上市房企,在“一哥”蓝光陷入困境之后,希望领地能够挺住。

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